Zmiany w Prawie budowlanym po 19 września 2020 roku

Z dniem 19 września 2020 roku wchodzi w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Celem wprowadzonych zmian ma być uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego. Niektóre z rozwiązań są oceniane jako korzystne dla inwestorów/właścicieli, inne niekoniecznie. Co dokładnie ulegnie zmianom? Tłumaczy Magdalena Pawlak, Radca Prawny firmy MAXON Nieruchomości.

Dokumentacja budowlana

Najbardziej znacząca zmiana dotyczy dokumentacji budowlanej. Projekt budowlany będzie się składał z 3 odrębnych etapów: 
1. projektu zagospodarowania działki lub terenu; 
2. projektu architektoniczno-budowlanego; 
3. projektu technicznego. 

Pierwsze dwa projekty będą wymagane do wniosku o pozwolenie na budowę. W związku z nowym podziałem możliwa będzie legalizacja budowy/robót etapowo. Na podstawie zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu (punkt 1) będzie można rozpocząć realizację prac związanych z infrastrukturą terenu. Taka częściowa decyzja ważna będzie przez rok – w tym czasie niezbędne będzie zatwierdzenie projektu architektoniczno- budowlanego (punkt 2) i uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Do wniosku o pozwolenie na budowę będą wymagane 3, a nie jak dotąd 4 egzemplarze projektu. Jednak w świetle podziału projektu na odrębne części (w których będą powielane te same załączniki formalno-prawne) nie zmniejszy to realnie obszerności dokumentacji.

Projekt techniczny (punkt 3) jest zupełną nowością. Ma obejmować m. in. opis konstrukcji obiektów wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, czy też charakterystykę energetyczną budynków. Sporządzany będzie wyłącznie na użytek inwestora i nie podlega zatwierdzeniu przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Projekt ten będzie składany w urzędzie dopiero na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Oczywiście projekt techniczny musi być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, ale za tę zgodność mają odpowiadać wyłącznie projektanci. 

Na pochwałę zasługuje zmiana art. 29 ustawy, polegająca na uporządkowaniu i zamieszczeniu w jednym miejscu katalogu budów i robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę - z podziałem na te, które wymagają zgłoszenia i na te, które nie wymagają żadnych formalności od strony architektoniczno-budowlanej. 

Po 19 września analiza, jakie formalności są wymagane dla danego zamierzenia będzie na pewno łatwiejsza niż do tej pory. W zakresie niektórych kategorii budów i robót budowlanych doszło do odstąpienia od wymogu uzyskania pozwolenia na budowę np. zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę mają zostać m.in. przydomowe tarasy naziemne o pow. zabudowy do 35 m2. Z kolei do położenia instalacji gazowej wystarczające będzie samo zgłoszenie, jednak w tym wypadku trzeba będzie opracować projekt budowlany. 

Obszar oddziaływania obiektu
Zmianie ulegnie również pojęcie obszaru oddziaływania obiektu, które ma znaczenie przy ustalaniu kręgu stron postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisami, stronami takiego postępowania są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. 

Od 19 września wyrażenie „zagospodarowanie” zostanie zamienione na „zabudowę”. W praktyce oznacza to, że stronami postępowania w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowlę oprócz inwestora będą właściciele, użytkownicy wieczyści, zarządcy nieruchomości, dla których planowana inwestycja wprowadza ograniczenia w zabudowie ich własnej nieruchomości. 

Pojęcie zagospodarowania jest znacznie szersze niż pojęcie zabudowy, ponieważ obejmuje więcej sytuacji. Na podstawie dotychczasowych przepisów właściciel sąsiedniej działki był stroną postępowania, gdy wykazał uciążliwości związane z planowaną budową (innego typu niż jedynie ograniczenia w zabudowie, np. zacienienie). Zmiany mają na celu ograniczenie kręgu stron postępowań o pozwolenie na budowę. Czy okażą się skuteczne – będzie zależało w znacznej mierze od podejścia pracowników organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Trwałość decyzji budowlanych
Istotną zmianą jest także wprowadzenie zasady trwałości decyzji budowlanych. Nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia minie 5 lat oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po 5 latach od dnia w którym stała się ostateczna. Po upływie tych terminów nie będzie można wyeliminować z obrotu tych decyzji, a w razie stwierdzenia naruszenia prawa przy ich wydawaniu będzie można jedynie ten fakt odnotować w treści decyzji, co otworzy drogę do ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.

Podłączanie budynków do sieci ciepłowniczej
Projekt przewiduje też skuteczniejsze egzekwowanie przewidzianego w prawie energetycznym obowiązku podłączania budynków do sieci ciepłowniczej. Obowiązkiem projektanta będzie sprawdzenie czy budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne można podłączyć do istniejącej sieci ciepłowniczej. Jeżeli w wyniku tej analizy okaże się to możliwe, to nie będzie możliwości wyboru indywidualnego źródła ogrzewania – konieczne będzie przyłączenie do sieci. W tym zakresie przewidywane są jednak spore ułatwienia dla inwestorów. Pojawią się konkretne terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowo–kanalizacyjnej: 

14 dni w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej;
30 dni w pozostałych przypadkach. 

W celu wyegzekwowania terminowości wydawania przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne warunków przyłączenia będzie możliwość nałożenia kar pieniężnych w wysokości 500 zł za każdy dzień opóźnienia. 

Znowelizowane przepisy wprowadzają wyraźny zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo–kanalizacyjne opłaty za: wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci, za ich aktualizację, zmianę lub przeniesienie na inny podmiot, dokonanie odbioru przyłącza, wpięcie go do sieci wodociągowo–kanalizacyjnej, ani za wszelkie inne zezwolenia z tym związane, które wydaje to przedsiębiorstwo.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne
Nowelizacja wprowadza do Prawa budowlanego nową instytucję – uproszczone postępowanie legalizacyjne. Znajdzie ono zastosowanie do samowoli budowlanych (tj. obiektów wykonanych w całości lub w części bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia robót budowlanych), od których zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Uproszczona procedura charakteryzuje się przede wszystkim brakiem obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej oraz mniejszą ilością wymogów do spełnienia oraz dokumentacji do przedłożenia. 
Wymaganymi dokumentami legalizacyjnymi przy tej procedurze będą jedynie: 

oświadczenie o prawie dysponowania działką na cele budowlane, 
geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza 
ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane wskazująca, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. 

Nie będzie wymagane  zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Legalizacja nastąpi, jeżeli zostanie złożona kompletna dokumentacja, a z ekspertyzy technicznej będzie wynikało, że użytkowanie budynku jest bezpieczne.

Stare czy nowe zasady?
Na ostatniej prostej przed wejściem w życie nowelizacji warto zapoznać się ze zmianami i przeanalizować, które zasady są dla nas bardziej korzystne – te, które niebawem wejdą w życie czy jednak te dotychczasowe. Jeżeli okaże się, że obowiązujące obecnie zasady są bardziej korzystne, istnieje „furtka” umożliwiająca ubieganie się o pozwolenie na budowę na starych zasadach jeszcze przez rok. Inwestorzy, który chcą otrzymać pozwolenie na budowę na zasadach obowiązujących do 19 września powinni zlecić przygotowanie projektu budowlanego na podstawie dotychczasowych przepisów. Dzięki temu jeszcze przez rok będą mogli z nich korzystać. Wniosek o pozwolenie na budowę w oparciu o taki projekt będą mogli złożyć aż do 20 września 2021 r. Warto jednak przeanalizować, czy w ciągu roku uda się skompletować pełną dokumentację razem ze projektem budowlanym sporządzonym na dotychczasowych zasadach.

Magdalena Pawlak, Radca Prawny

Pozostałe aktualności

Luksusowe mieszkanie w kamienicy – czy warto?

Ekskluzywny apartament w zrewitalizowanej kamienicy jest dla wielu nabywców oznaką prestiżu. Niepowtarzalny klimat miejsca oraz świetna lokalizacja (często w ścisłym centrum) to tylko niektóre z wielu zalet takich miejsc. O czym należy pamiętać, aby zakup nieruchomości – na własne cele mieszkaniowe lub inwestycyjnie – spełnił nasze oczekiwania?

Czytaj więcej

Dom na wsi

Wzrastające ceny nieruchomości w dużych miastach zachęcają nabywców do poszukiwania alternatywnych domów i mieszkań w dalszej, podmiejskiej okolicy. Dobrze przemyślana inwestycja może oznaczać sporą oszczędność przy zbliżonym poziomie komfortu mieszkania. O czym należy pamiętać, kupując dom na wsi?

Czytaj więcej

Czy odświeżać mieszkanie przed sprzedażą?

Właścicielowi mieszkania zależy zazwyczaj na jak najszybszej i jak najkorzystniejszej pod względem finansowym sprzedaży. Wartość postrzeganą lokalu bardzo często podnosi jego odświeżenie. Czy warto jednak inwestować w gruntowny remont?

Czytaj więcej