Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości nie istnieje jako odrębny podatek w Polsce. Jest to podatek dochodowy należny od sprzedającego nieruchomość – osoby fizycznej, reguluje go ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kiedy należy go zapłacić, a w jakim przypadku można go uniknąć? Zapraszamy o zapoznania się z artykułem.

Podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić do 30 kwietnia (w 2023 r. do 2 maja) następnego roku, po którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, składając deklarację podatkową na druku PIT-39 (papierowo lub elektronicznie) do urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika.  
Podatek wynosi 19% i jest obliczany od dochodu, aby obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości w celu zapłaty podatku, należy od ceny sprzedaży (stanowiącej przychód) odjąć koszty poniesione w związku z nabyciem, zbyciem i amortyzacją nieruchomości.  

Do kosztów, które można odliczyć od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, należą m.in.: 
- cenę zakupu nieruchomości przez sprzedającego 
- wynagrodzenie notariusza z tytułu sporządzenia aktu notarialnego; 
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 
- koszty remontów, modernizacji i innych prac budowlanych, które zostały wykonane w celu poprawy stanu nieruchomości i zwiększenia jej wartości; 
- koszty pośredników i agentów nieruchomości; 
- koszty uzyskania odpowiednich dokumentów i zaświadczeń, takich jak zaświadczenie o prawie własności nieruchomości; 

A w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku można zaliczyć: 
- kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, 
- zapłacony zachowek,
- długi spadkowe zapłacone przez podatnika.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości? 

1. Zgodnie z prawem podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest wymagany, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości przez sprzedającego.  

Przykład 1: 
Pani Kowalska zakupiła lokal mieszkalny w lutym 2017 roku. Postanowiła sprzedać go w styczniu 2023 roku. Nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ 5-letni okres zwalniający z podatku upłynął z końcem grudnia 2022 roku. 

Przykład 2: 
Państwo Nowak w 2017 roku wybudowali wolnostojący dom. Budowa zakończyła się uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie wydanym we wrześniu 2017 roku. W marcu 2023 roku Państwo Nowak sprzedali dom, bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego od jego sprzedaży, gdyż 5-letni okres upłynął z końcem grudnia 2022 roku. 
W przypadku, gdy sprzedający otrzyma nieruchomość, którą zamierza sprzedać w drodze spadku 5-letni okres zwalniający z obowiązku zapłaty podatku od jej sprzedaży będzie liczony od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty otrzymania spadku. To poważna, bardzo korzystna, dla sprzedających zmiana przepisów, która weszła w życie w 2019 roku. Wcześniej okres 5 lat liczony był od dnia śmierci spadkodawcy. 

2. Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej  

Jeżeli sprzedający nie może skorzystać ze zwolnienia opisanego w punkcie 1, ponieważ chce sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od dnia jej nabycia lub wybudowania istnieje inna możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku. 
Nastąpi to w przypadku, gdy cała uzyskana ze sprzedaży kwota zostanie przeznaczona przez sprzedającego na własne cele mieszkaniowe. Kwota ta musi jednak zostać spożytkowana w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została zbyta.   

Przykład: 
Jeżeli Pani Iksińska w kwietniu 2023 roku sprzeda swoją kawalerkę zakupioną 2 lata wcześniej po to aby zakupić większe 3-pokojowe lokum, to ma czas do końca 2026 roku na wydanie całej uzyskanej ze sprzedaży mniejszego mieszkania ceny na zakup większego mieszkania, aby uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości. 

Listę czynności, które stanowią własne cele mieszkaniowe sprzedającego-podatnika, zawarto w art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest to katalog zamknięty – tzn. ustawodawca uznaje za własne cele mieszkaniowe jedynie wydatki wskazane w w/w przepisach.  

Za własne cele mieszkaniowe w świetle prawa uznawane są m. in.: 
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału w nim,
- nabycie lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, 
- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowa, przebudowa, adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części lub własnego lokalu niemieszkalnego. 

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznać można również:  
- wkład własny na zakup nowej nieruchomości,
- koszty notarialne związane z zakupem nowej nieruchomości, 
- koszt spłaty kredytu na zakup nowej nieruchomości wraz z odsetkami, o ile kredyt ten został wzięty przed dniem uzyskania, - przychodu ze sprzedaży nieruchomości. 

Istotne w tym wszystkim aby cele mieszkaniowe miały charakter „własny” dla sprzedającego, w związku z czym nabycie mieszkania pod wynajem nie będą uznane za poniesione we własnych celach mieszkaniowych, a zatem nie będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia. 

Od strony praktycznej warto zauważyć, że aby skorzystać ze zwolnienia wszelkie wydatki na cele mieszkaniowe muszą być udokumentowane, w celu możliwości wykazania przez podatnika faktu ich poniesienia. 

3. Trzecim przypadkiem kiedy nie ma obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości jest sytuacja braku uzyskania dochodu – czyli krótko mówiąc kiedy podatnik sprzeda za cenę niższą niż kupił. 


Jak obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej 

Tak jak wskazaliśmy wcześniej wydanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe może pozwolić uniknąć zapłaty podatku. Jednak w przypadku gdy nie cała uzyskana cena zostanie przeznaczona na udokumentowane własne cele mieszkaniowe podatek będzie należny, ale można obniżyć jego wysokość. Warto pamiętać o tym, iż warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wykorzystanie środków na własne cele mieszkaniowe np. na zakup lokalu lub budowę domu w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym zbyto nieruchomość. 

Wartość dochodu ze sprzedaży, który podlega opodatkowaniu zostaje wtedy zmniejszona o wartość wykazanych wydatków na własne cele mieszkaniowe. Aby wykazać wydatki należy pamiętać o ich należytym i rzetelnym udokumentowaniu aby móc je uwzględnić w rozliczeniu składanym do urzędu skarbowego. 


Magdalena Pawlak, Radca Prawny


Pozostałe aktualności

Czy lepiej mieszkać w domu czy w bloku?

Wybór pomiędzy mieszkaniem w bloku a własnym domem jest jednym z najważniejszych dylematów mieszkaniowych, z którymi mogą zmierzyć się zarówno osoby planujące zakup nieruchomości, jak i ci, którzy zastanawiają się nad zmianą miejsca zamieszkania. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady, a decyzja ta często zależy od indywidualnych preferencji, stylu życia oraz możliwości finansowych.

Czytaj więcej

Jakie mieszkanie dla singla?

Decyzja dotycząca zakupu lub wynajmu nieruchomości może być trudna, ale z właściwym podejściem możesz znaleźć mieszkanie, które spełni Twoje potrzeby i oczekiwania. Przeczytaj, jakie kupić mieszkanie dla singla!

Czytaj więcej

Zakup mieszkania nad morzem - jakie ma zalety?

Marzenie o posiadaniu własnego mieszkania nad morzem jest powszechne i fascynujące dla wielu osób. Odsetek ludzi decydujących się na zakup nieruchomości w nadmorskich miejscowościach stale rośnie. Przedstawiamy różne zalety posiadania mieszkania nad morzem, które przekonają nawet najbardziej niezdecydowanych!

Czytaj więcej