Ceny na Mokotowie – gdzie pojawiają się największe rozbieżności?
Oczekiwania sprzedających a możliwości kupujących
W rozmowach z klientami często pojawia się jedna refleksja: ceny ofertowe bywają nawet o 15–20% wyższe, niż skłonny byłby zapłacić dziś przeciętny kupujący. W rezultacie wiele mieszkań pozostaje dostępnych dłużej, a realne transakcje — jeśli już dochodzą do skutku — zamykają się na poziomach niższych, nierzadko w granicach 25 tys. zł za m² lub poniżej, o ile standard i lokalizacja tego wymagają.
Kiedy cena „trzyma się” mimo stagnacji?
Wysoko wycenione mieszkania mają sens przede wszystkim wtedy, gdy rzeczywiście wyróżniają się jakością. Zdarzają się tzw. „sztuki igła”: świeżo wykończone, po generalnym remoncie, zaprojektowane przez architekta, gotowe do wejścia. Takie oferty wciąż potrafią bronić swojej ceny. Jednak mieszkania 10–15-letnie, mimo dobrego stanu, naturalnie prezentują drobne ślady użytkowania. Gdy ich ceny dorównują tym „jak z katalogu”, kupujący reagują ostrożnie.
Rynek pierwotny: Mokotów vs. Wilanów
Dlaczego Mokotów nie podąża za trendem spadków?
Podczas gdy Wilanów — dzięki dużej liczbie nowych inwestycji — pokazał w ostatnich kwartałach wyraźniejszą korektę cen, Mokotów pozostał bardziej sztywny. Wynika to m.in. z ograniczonej podaży współczesnych projektów. Poza pojedynczymi inwestycjami, takimi jak Modern Mokotów, nowych realizacji jest niewiele, a deweloperzy nie wykazują presji na obniżki. Zdarzają się promocje, ale dotyczą głównie trudniejszych do sprzedaży lokali, a nie najbardziej atrakcyjnych mieszkań.
„Cichy konsensus” wśród deweloperów
Można odnieść wrażenie, że część firm woli poczekać, niż obniżać ceny w sposób widoczny dla rynku. Utrzymują wartości katalogowe, licząc, że klienci prędzej czy później zdecydują się na zakup, zwłaszcza jeśli zależy im na konkretnej lokalizacji. To dodatkowo wzmacnia stagnację na rynku wtórnym, który naturalnie porównuje się do cen deweloperskich.
Podaż mieszkań a kierunek zmian
Na Mokotowie szczególnie widać, że tempo zmian cen zależy od liczby dostępnych ofert. Tam, gdzie podaż rośnie — jak na Wilanowie — szybciej pojawiają się korekty. Mokotów, zwłaszcza jego centralne rejony, pozostaje mocno „zabetonowany” w obecnych poziomach cenowych.
Dzielnica jest też bardzo zróżnicowana. Inaczej wygląda sytuacja w okolicy Pola Mokotowskiego, gdzie starsze inwestycje z lat 2000 wciąż mają swoich zwolenników, a inaczej na Służewcu. Tam wciąż widuje się oczekiwania cenowe w okolicach 25 tys. zł za m² za mieszkania kilkunastoletnie, co wielu kupujących uważa za zbyt wygórowane.
Jak kupują dziś świadomi nabywcy?
Kupujący działają coraz bardziej selektywnie. Często oglądają wiele ofert, sprawdzają zmiany cen, negocjują stopniowo i cierpliwie. Rzadko decydują się na natychmiastową akceptację ceny wyjściowej — chyba że chodzi o lokal wyjątkowy: z widokiem, na wysokim piętrze, o ponadprzeciętnym projekcie wnętrza lub w rzadko dostępnej części dzielnicy.
Osoby kupujące za gotówkę również nie spieszą się z decyzjami. Jest ich na rynku sporo, ale większość z nich czeka na okazje lub prowadzi negocjacje tak, by doprowadzić cenę do poziomu, który uznają za racjonalny.
Co może wpłynąć na ruch w najbliższym czasie?
Zmiany na rynku mogą następować stopniowo. Większa podaż mieszkań, bardziej zdecydowani sprzedający lub szersze obniżki po stronie deweloperów mogłyby skłonić rynek do większej elastyczności. Również niższe stopy procentowe mogłyby zwiększyć aktywność kupujących — choć na razie tempo zmian pozostaje powolne.
W obecnych realiach wiele osób obserwuje rynek i reaguje dopiero wtedy, gdy pojawi się oferta spełniająca ich oczekiwania zarówno pod względem jakości, jak i ceny. Dlatego Mokotów wciąż pozostaje wymagającym, ale jednocześnie bardzo atrakcyjnym obszarem, w którym odpowiednio przeprowadzona negocjacja może mieć kluczowe znaczenie.