W ostatnich miesiącach coraz częściej pojawiają się pytania właścicieli nieruchomości, czy korzystanie z usług pośrednika w sprzedaży działki oznacza automatycznie obowiązek zapłaty podatku VAT. Wątpliwości te są zrozumiałe – w mediach pojawiają się liczne publikacje na temat orzeczeń sądów administracyjnych i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), które w niektórych przypadkach nakładają obowiązki podatkowe na osoby fizyczne sprzedające działki. Ale czy oznacza to, że każdy sprzedający z pomocą pośrednika staje się „podatnikiem VAT”? Zdecydowanie nie.
Liczy się charakter i zakres działań, nie tylko forma pomocy
W wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C 213/24, TSUE analizował sytuację małżeństwa, które sprzedało kilka działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę. Sprzedaż była poprzedzona szeregiem czynności przygotowawczych, realizowanych przez profesjonalnego pełnomocnika działającego w imieniu właścicieli. Trybunał wskazał, że w takich okolicznościach może dojść do uznania, że sprzedaż stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.
Trybunał nie stwierdził, że samo skorzystanie z usług profesjonalnego pełnomocnika przesądza o powstaniu obowiązku podatkowego. Z orzeczenia wynika jednak, że całokształt działań, również tych podejmowanych w imieniu właściciela nieruchomości przez profesjonalistę, może prowadzić do takiej kwalifikacji, jeżeli mają one zorganizowany, systematyczny i profesjonalny charakter.
Pośrednik nie oznacza automatycznie VAT
Rola pośrednika w obrocie nieruchomościami polega na doradztwie, organizacji procesu sprzedaży i znalezieniu nabywcy. Samo skorzystanie z jego usług nie czyni z właściciela działki podatnika VAT. W rzeczywistości wielu właścicieli decyduje się na współpracę z pośrednikiem właśnie dlatego, że nie są profesjonalistami – nie prowadzą regularnie sprzedaży nieruchomości, a chcą bezpiecznie i skutecznie przeprowadzić jednorazową transakcję.
Kiedy może powstać obowiązek zapłaty VAT?
Obowiązek podatkowy może pojawić się wtedy, gdy:
• sprzedający podejmuje szereg działań przygotowawczych o charakterze profesjonalnym, np. uzbrajanie terenu, podziały geodezyjne, zabiegi administracyjne mające na celu zwiększenie wartości działek,
• sprzedaż ma charakter powtarzalny, a działania są podejmowane w sposób zorganizowany,
• sprzedaż dotyczy większej liczby działek i przypomina działalność handlową.
To nie obecność pośrednika jest tutaj decydująca, lecz sposób, w jaki właściciel zarządza swoim majątkiem i jak przygotowuje sprzedaż.
Zatrudnienie pośrednika do sprzedaży działki nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej i nie oznacza automatycznie, że trzeba zapłacić VAT. Kluczowe znaczenie ma zakres i sposób przygotowania transakcji.
Kiedy warto skonsultować się z doradcą podatkowym?
Jeśli planujesz sprzedaż większej liczby działek, przygotowujesz teren pod inwestycję (np. dzielisz, uzbrajasz, promujesz sprzedaż wielu części), warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w VAT. Dzięki temu unikniesz niespodzianek związanych z niezamierzonym wejściem w działalność gospodarczą.