Zapaść czy ożywienie? Prognozy dla rynku nieruchomości

Czy rynek nieruchomości jest wciąż dobrym rozwiązaniem dla ochrony kapitału? W jaki sposób wpływają na niego wciąż wysokie stopy procentowe? Komentuje Łukasz Lebensztejn, Dyrektor Działów Sprzedaży Praga i Wilanów w MAXON Nieruchomości.

Rada Polityki Pieniężnej zadecydowała w październiku 2022, że stopy procentowe pozostaną bez zmian. Jak to wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Rada Polityki Pieniężnej zadecydowała o obecnym niepodnoszeniu stóp procentowych, co nie oznacza, że w przyszłości stopy procentowe pozostaną bez zmian. Obecna główna referencyjna stopa procentowa wynosi 6,75%. 

Co oznacza to dla rynku?
Przede wszystkim osłabienie kursu złotówki w stosunku do dolara i euro, dolar w granicach 5zł, euro 4,86 zł. Widoczne jest, że rynek wyraźnie oczekiwał kolejnej podwyżki stóp procentowych. 
W mojej ocenie jej brak nie wpłynie w żaden sposób na rynek mieszkaniowy, ponieważ już poprzednie podwyżki stóp procentowych odcisnęły na nim mocno swoje piętno. 

Najbliższe miesiące okresem łowienia okazji na rynku nieruchomości? Kto zyska a kto straci?

Na rynek nieruchomości musimy spojrzeć globalnie, nie tylko z perspektywy stóp procentowych, ale też całej gospodarki, między innymi inflacji, cen prądu, gazu, paliwa.

W mojej ocenie kierujemy się w stronę zapaści na rynku mieszkaniowym, jak dużej jeszcze nie wiemy, ale na pewno będzie to zapaść na najbliższy rok, może półtora. 

Jeżeli chodzi o łowienie okazji to byłbym bardzo ostrożny.  Co właściwie oznacza dziś okazja na rynku mieszkaniowym?  Jeżeli naprawdę potrafimy dobrze negocjować i uda się nam nabyć nieruchomość po bardzo dobrej cenie to może jest to okazja, ale z drugiej strony, przy scenariuszu wysokiej inflacji i podwyższonych stóp procentowych przez kilkanaście kolejnych miesięcy, dziś kupiona nieruchomość za rok może okazać się tańsza - będzie się na to składać spadek nabywczej wartości złotówki oraz spadek cen nieruchomości. 

Według mnie na rynku mieszkaniowym zyskają ci sprzedający, którzy do końca bieżącego roku zdecydują się na sprzedaż swojej nieruchomości. Od marca 2022 roku widzimy wyraźne zahamowanie wzrostów cen nieruchomości, a 3 i 4 kwartał bieżącego roku to pierwsze oznaki spadków cen nieruchomości. W mojej ocenie to dopiero początek spadku cen nieruchomości i przyszły rok pokaże jakiej korekty na rynku mieszkaniowym możemy się spodziewać.

Do tej pory sytuacja na rynku mieszkaniowym - począwszy od 2021 i początek 2022 odbiegała od klasycznego sytuacji, do której byliśmy przyzwyczajenie przez ostatnie lata. Oferty sprzedawały się błyskawicznie, dochodziło do licytacji pomiędzy potencjalnym nabywcami. Było to spowodowane tanim dostępem do pieniądza - tanimi kredytami. Obecnie sytuacja jest odmienna, ilość złożonych wniosków kredytowych za wrzesień 2022 , w porównaniu do tego samego okresu w 2021 jest mniejsza o 73%. Nie mamy też informacji, ile udzielono kredytów oraz ile z nich zostało uruchomionych. Klienci otrzymując kredyt i analizując sytuację na rynku mieszkaniowym czasami rezygnowali z podpisania umowy kredytowej w związku z wysokimi ratami kredytu. 

Zyskują również właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajem, wzrost cen w tym segmencie rynku jest wyraźny i Warszawie wynosi 30 do 40 procent w porównaniu z ubiegłym rokiem, wpływ na to mają brak możliwości uzyskania kredytu, wysokie raty do spłaty, napływ obywateli Ukrainy. 

Problemy z uzyskaniem kredytu, podwyższenie rat kredytowych i trudna sytuacja deweloperów – jak ta sytuacja przekłada się na ceny nieruchomości i ich dostępność na warszawskim rynku nieruchomości?

Nowa rekomendacja dla banków dotycząca udzielania kredytów hipotecznych ograniczyła możliwość uzyskania zdolności kredytowej na oczekiwanym poziomie w stosunku do lat poprzednich, jak również ograniczyła maksymalny czas na jaki jest udzielany kredyt. Te działania połączone z podwyżkami NBP dotyczącymi referencyjnej stopy procentowej doprowadziły do wyraźnego zmniejszenia się składanych wniosków kredytowych oraz udzielanych i uruchomionych kredytów. 

Wielu klientów wyraźnie odczuwa wzrost rat kredytowych, ale w moim odczuciu nie jest to jeszcze czynnik, który zmusza do ich do podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości. Obecnie można już zobaczyć oznaki zmniejszonej dostępności do kredytów – w naszej agencji obserwujemy niższą sprzedaż mieszkań niż w poprzednim roku, wpływa to jednoznacznie hamująco na  tempo sprzedaży zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na pewno w perspektywie najbliższych miesięcy zakupy gotówkowe, które są dominujące w obecnej sytuacji nie będą w stanie zrównoważyć spadku zakupów na kredyt.  Zakupy gotówkowe były do tej pory spowodowane chęcią ochrony gotówki przed inflacją, rozpędzająca się inflacja spowodował, że gotówka wręcz “parzyła” osoby , które ją posiadały. Warto uważnie obserwować sytuację w najbliższych miesiącach, jeżeli zakup mieszkań, których wartość będzie spadała, okaże się nie aż tak korzystnym rozwiązaniem. Nie możemy oczywiście generalizować sytuacji rynku nieruchomości, ponieważ oferuje on nie tylko mieszkania klasy standard, ale również rynek premium, o którym za chwilę opowiem, jak również grunty, szczególnie rolne.

Sytuacja deweloperów jest na pewno ciężka, widzimy wyraźny spadek sprzedaży w segmencie popularnym, to co rok temu wyprzedawało się na etapie pozwolenia na budowę, obecnie nie utrzymuje już tej dynamiki sprzedaży. Deweloperzy, którzy przez lata osiągali, są w stanie przetrwać trudny okres, nie zmniejszając cen sprzedaży. Na warszawskim rynku pierwotnym spadek cen sprzedaży od początku roku to zaledwie 1% , raczej nie obserwujemy tu tendencji wzrostowej. Większość deweloperów jest w trakcie realizacji tego co sprzedali, a zyski z lat ubiegłych pozwolą im kontynuować nowe inwestycje oraz zaczekać ze sprzedażą obecnie budowanych mieszkań. Liczące się na rynku firmy z branży deweloperskiej mogą poczekać na realizację zysku i sprzedać wybudowane mieszkania za rok lub półtora, a w międzyczasie wykończyć je i wynajmować. W dużo gorszej sytuacji są małe firmy deweloperskie, szczególnie te, które realizują małe inwestycje i nie mają wystarczającej płynności finansowej. Widzimy to dobrze w naszej agencji, gdyż coraz częściej mali deweloperzy zgłaszają się do nas z prośbą o wsparcie w procesie sprzedaży ich mieszkań. To wyraźny sygnał problemów z samodzielną sprzedażą. 

Jednocześnie pomimo spadku sprzedaży, ofert na rynku pierwotnym oraz wtórnym nie jest zbyt dużo, deweloperzy wstrzymują się z nowymi inwestycjami. Aby zmniejszyć obciążenia, sprzedają grunty nabyte pod kredyt inwestycyjny. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym w obawie o środki, które uzyskają ze sprzedaży i brak wyraźnej alternatywy wstrzymują się z ich sprzedażą. 

Warto też zwrócić uwagę na inwestycyjną alternatywę dla zakupu nieruchomości - obligacje indeksowane inflacją. Należy jednak pamiętać, że perspektywa uzyskania przychodów to, w zależności od rodzaju obligacji, 4 lub 10 lat, a chyba nikt z nas nie wie, jak długo będziemy znajdować się w sytuacji podwyższonej inflacji. W mojej ocenie dotychczasowe, historyczne podwyżki stóp procentowych, dokonywane w celu przeciwdziałania inflacji trwały zazwyczaj około 27 miesięcy. Może to pozwalać sądzić, że podwyższone stopy procentowe utrzymywać się będą jeszcze przez najbliższe 15 miesięcy, a po tym okresie inflacja znowu osiągnie niski wskaźnik jednocyfrowy.

Nieruchomości premium, apartamenty – jak inflacja wpłynęła na rynek nieruchomości luksusowych?

W mojej ocenie Nieruchomości premium są odporne na podwyżki stóp procentowych oraz inflację. 
Zgodnie z danymi za pierwsze półrocze tego roku rynek nieruchomości w segmencie premium, jak zresztą każdych dóbr luksusowych, opiera się kryzysowi kredytowemu. Apartamenty te kupowane są głównie za gotówkę, więc podwyżki stóp procentowych i wynikająca z nich niższa zdolność kredytowa mają niewielkie znaczenie w podejmowaniu decyzji zakupowych.

Nieruchomości klasy premium w czasach niepewnej sytuacji gospodarczej są najlepszą ochroną kapitału. Deweloperzy, którzy posiadają takie nieruchomości w swojej takie nieruchomości w niepowtarzalnych lokalizacjach odnotowują wzrosty sprzedaży, 

Rynek premium w 2022 roku – czym się charakteryzuje?

W związku z bogaceniem się społeczeństwa chętnych na nieruchomości premium ciągle przybywa, rok 2022 to wzrost sprzedaży w tym segmencie rynku, jak również wzrost wartości nieruchomości premium. W mojej ocenie o spadku cen nie ma mowy, ponieważ cały czas popyt przewyższa ich podaż. Dotyczy to obrotu zarówno luksusowych domów, jak i apartamentów w prestiżowych dzielnicach Warszawy - Wilanów, Mokotów, Żoliborz.

W mojej ocenie nie zapowiadają się tu radykalne zmiany cenowe.  Rok 2022 to również wzrost wartości tych nieruchomości. Polska charakteryzuje się stosunkowo niskimi cenami za nieruchomości premium w porównaniu do innych państw Europy Zachodniej. 

Lokalność szansą na przetrwanie w czasach kryzysu.
Jako MAXON Nieruchomości staramy się dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych klientów oraz naszych współpracowników poprzez otwieranie biur w różnych dzielnicach Warszawy. Obecnie posiadamy 9 biur sprzedaży, które zajmują się tzw. „mieszkaniówką” dwa działy biurowe i dział magazynów. Zależy nam aby specjalizować się w danych obszarach i poszczególnych kategoriach i posiadać jak największa wiedzę o lokalnym rynku, jego dynamice, upodobaniach klientów i trendach na nim zachodzących. 

Jakimi rozwiązaniami firma z tradycjami zaskakuje klientów?

Stawiamy m.in na wirtualne spacery, wirtualne prezentacje, możliwość zdalnego podpisywania umów. 
Idziemy również o krok dalej, chcemy odejść całkowicie od umów papierowych, przenosimy całą dokumentację w formie elektronicznej do „chmury”, a dla klientów będziemy wykupować 15 minutowe dostępy do podpisów kwalifikowanych, tak aby podpis umowy i weryfikacja jej stron mogła się odbywać na odległość i w formie elektronicznej.

Myślę, ze na obecnym rynku agencji nieruchomości firma MAXON jest najbardziej zaawansowanym technicznie biurem nieruchomości.  

Pozostałe aktualności

Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – kto jest za nie odpowiedzialny?

Wynajmując mieszkanie, musimy zdawać sobie sprawę z tego, że podczas okresu najmu może pojawić się wymagająca naprawy usterka. Zapraszamy do artykułu, w którym wyjaśniamy, kto ponosi odpowiedzialność za naprawę szkód w wynajmowanej nieruchomości.

Czytaj więcej

Czym jest kaucja przy wynajmie mieszkania?

Jedną z możliwości zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy najmu jest kaucja. Ma ona na celu przede wszystkim zabezpieczyć roszczenia właściciela mieszkania.

Czytaj więcej

Zameldowanie lokatorów przy wynajmie mieszkania

Czy najemca bez zgody właściciela mieszkania może zameldować się w wynajmowanej nieruchomości? W dalszej części artykułu wyjaśniamy, jak to rzeczywiście wygląda i z jakich przepisów prawnych wynika oraz jak zabezpieczyć swój interes, dbając o odpowiednie zapisy w umowie najmu. Zapraszamy do lektury!

Czytaj więcej