Sprzedaż domu - z pośrednikiem czy bez?

Sprzedaż domu pod wieloma względami nie jest rzeczą łatwą. Do najważniejszych czynników, które o tym decydują należą: jego aktualny stan, wiek, wielkość działki i cena. Występuje jeszcze jeden ważny czynnik – lokalizacja. Dom do generalnego remontu na niewielkiej działce, położony na Starym Żoliborzu lub Starym Mokotowie, teoretycznie sprzeda się szybciej i drożej niż np. nowoczesna willa na Bemowie. Są miejsca bardziej i mniej prestiżowe, nie tylko ze względów historycznych ale także ze względu na zamieszkujące tam grupy osób (aktorzy, prawnicy, politycy, itp.). Oczywiście każdej transakcji towarzyszy cena i ta potrafi być w wielu przypadkach ostatecznym argumentem, czy dom zostanie sprzedany czy nie.

Oferty

Wielu Właścicieli uważa, że sprzedaż domu nie jest niczym nadzwyczajnym i mogą to zrobić we własnym zakresie. Nie jest niczym trudnym wystawienie oferty na portalu branżowym, odbieranie telefonów od potencjalnych Klientów i prezentowanie domu przez siedem dni w tygodniu. Jednak po kilku tygodniach następuje frustracja, dom nie został sprzedany, a telefon zaczyna milczeć. Skrzynka pocztowa z kolei pęka w szwach od wiadomości napisanych przez agentów nieruchomości, którzy chcieliby nawiązać współpracę. Po miesiącu sprzedający odświeża więc ofertę w Internecie, obniża cenę ofertową i czeka na kolejnych klientów, niestety bezskutecznie. Gdy minie kolejny miesiąc Właściciele decydują się na współpracę z kilkoma biurami nieruchomości sądząc, że im większa liczba ofert ich domu w Internecie, tym lepiej. Nic bardziej błędnego. Efekt jest podobny do samodzielnej sprzedaży przez Właściciela, z  jedną różnicą, jego oferta jest widoczna nie na jednym czy dwóch portalach, ale na kilkudziesięciu. To niewątpliwie ogromna zaleta, jednak czy jej jakość będzie lepsza od poprzedniej? Zdecydowanie nie. Dlaczego? Powodów jest wiele, jednak do najważniejszych należą: różnej jakości zdjęcia wykonane przez agentów nieruchomości ( nie każdy musi być fotografem), różnej jakości opisy, oraz inne ceny. Pomijając walor estetyczny (kilka ofert tego samego domu zamieszczonych jedna pod drugą), który jest bardzo ważny,  ważniejszy jest aspekt merytoryczny (różna powierzchnia domu, różna liczba pokoi, różne ceny, itp.). Takie oferty nie budzą zainteresowania potencjalnych Klientów.

 

Sprzedać samodzielnie, przez wiele biur nieruchomości czy za pośrednictwem jednego biura sprzedaży?

Pytanie jest retoryczne. Oczywistym jest, że jednym domem powinno zajmować się jedno biuro nieruchomości, jeden „osobisty” agent. Daje to poczucie i gwarancję, że każdy sprzedawany dom traktowany jest priorytetowo, a cały proces sprzedaży domu od początku do końca znajduje się pod kontrolą.

 

Sprzedajemy

Podstawową rzeczą jest przygotowanie dobrej oferty i oszacowanie ceny na poziomie cen transakcyjnych, oczywiście analizując bieżącą sytuację na rynku i przede wszystkim jego koniunkturę w danym segmencie, w tym przypadku domów. Ceny ofertowe są zazwyczaj znacznie zawyżane, a argumentami Właścicieli, co do właśnie takiej a nie innej ceny są najczęściej ich cele, np.  za uzyskane środki muszę kupić dwa mieszkania lub inny dom, mniejszy ale w lepszej lokalizacji. Takie argumenty nie przekonują, są wręcz szkodliwe, gdyż przeszacowany dom nie sprzeda się, a  „cena życzeniowa” nigdy nie zostanie uzyskana. Cena zatem powinna być wyważona, oparta na argumentach, a nie na celach. Dlatego też, agenci Maxon Nieruchomości wiele czasu poświęcają na analizę i ustalenie ceny domu. Na bieżąco monitorują rynek i jego zmienne. W razie potrzeby bez zbędnej zwłoki proponują Właścicielom nowe rozwiązania i podejmują adekwatne do sytuacji działania.

 

Proces sprzedaży domu

Agent sprzedający dom musi o nim wiedzieć niemal tyle, co jego Właściciel. Pierwsze rozmowy z potencjalnym nabywcą są bardzo ważne. Agent podczas rozmowy analizuje, czy jest to wstępny etap poszukiwania domu przez Klienta i gromadzi on dopiero portfolio, czy też jest on faktycznie zainteresowany obejrzeniem i kupnem domu. Niezależnie od sytuacji, Klient wymaga precyzyjnych odpowiedzi. Jeżeli nie są one znane, ustalane są niezwłocznie z Właścicielem.

Nieodzownym elementem przy sprzedaży domu jest dokumentacja. Nie tylko ta urzędowa, która będzie konieczna  do przeniesienia własności podczas podpisywania umowy notarialnej, ale także ta techniczna – projekt domu, pozwolenia, atesty, świadectwa, itp. Komplet dokumentacji technicznej domu to bardzo istotny element, na który baczną uwagę zwracają Kupujący. Jeżeli są w niej braki, należy je uzupełnić, gdyż brak przejrzystości w dokumentacji budowy domu powoduje nie tylko podejrzenia, co do wybudowania domu zgodnie ze sztuką, ale także budzi je w stosunku do samego Właściciela.

Kolejnym ważnym elementem jest własność domu. Jeżeli Właściciel jest jeden, nie wystąpią żadne nieprzewidziane okoliczności, natomiast jeżeli współwłaścicieli jest wielu – ważnym jest, żeby wszyscy oni byli zdecydowani na sprzedaż. Jeżeli występują jakiekolwiek wątpliwości ze strony choćby jednego z nich, należy je jak najszybciej wyjaśnić i podjąć stosowne działania. W innym przypadku transakcja może nie dojść do skutku w najmniej oczekiwanym momencie.

Proces sprzedaży domu wiąże się z wieloma działaniami, które agent wykonuje standardowo. W szczególności zaliczyć do nich możemy: dbanie o wysoką pozycję oferty na portalach branżowych, polecanie oferty Klientom zlecającym Maxon Nieruchomości znalezienie domu, bieżąca analiza rynku, używanie różnych technik sprzedaży, które mają na celu zainteresowanie potencjalnego nabywcy. Występują także okoliczności, których Właściciel nie mógł przewidzieć, i agent musi zacząć działać niestandardowo. Jego wiedza i doświadczenie zazwyczaj pozwalają rozwiązać trudne sytuacje.

Cały proces sprzedaży domu kończy podpisanie przyrzeczonej umowy sprzedaży w kancelarii notarialnej i przekazanie domu nowemu Właścicielowi.

 

Warto zatem mieć jednego, „osobistego” agenta, który zajmie się całym procesem sprzedaży domu, na którym można polegać i który pomoże rozwiązać problemy pojawiające się w trakcie sprzedaży.

 

Pozostałe aktualności

Najem prywatny i firmowy - czy możliwe jest uzyskanie niższego ryczałtu?

Zgodnie z wprowadzonymi na początku roku przepisami, najem firmowy można teraz rozliczać tak samo jak najem prywatny: stawka podatku wynosi 8,5% zaś od nadwyżki przychodów przekraczającej 100 tys. zł rocznie – 12,5%. W jaki sposób traktowany jest próg 100 tys. zł, gdy wynajmujący może rozliczać niektóre nieruchomości jako najem prywatny, a niektóre jako najem firmowy?

Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny we frankach - ważny wyrok TSUE

W czwartek, 29 kwietnia 2021, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej odpowiedział na 5 pytań prawnych zadanych mu przez Sąd Okręgowy w Gdańsku. Wniosek dotyczył umowy z 2008 roku ws. kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich udzielonego na budowę domu.

Czytaj więcej

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czy wpłynie na ceny mieszkań?

Przyjęty w lutym przez Radę Ministrów projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, może przyczynić się do wzrostu cen nieruchomości z rynku pierwotnego.

Czytaj więcej