Ochrona praw lokatorów a osoby prawne
W polskim prawie najem lokali na cele mieszkalne regulują przepisy Kodeksu Cywilnego (KC) oraz Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Ustawa), przy czym przepisy Kodeksu znajdują zastosowanie w zakresie w jakim Ustawa nie stanowi inaczej.
Przepisy Ustawy regulują między innymi dopuszczalne przyczyny i sposób wypowiedzenia umowy najmu, obowiązki wynajmującego oraz najemcy, zapewniają ochronę przed nadmiernym czynszem i opłatami z tytułu korzystania z lokalu oraz zapewniają lokatorom ochronę przed eksmisją „na bruk”. Jak sama nazwa ustawy wskazuje, jej zapisy mają na celu ochronę praw lokatorów, w związku z czym wprowadza w zakresie najmu szereg odmienności w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego, które niekoniecznie uwzględniają interesy i prawa wynajmującego. Chociaż same zamysły ustawodawcy były szlachetne, praktyka pokazuje, że przepisy potrafią być nadużywane przez nierzetelnych najemców.
Coraz większą popularność zyskuje najem mieszkań przez firmy na rzecz swoich pracowników. Dla wynajmujących wydaje się to atrakcyjnym rozwiązaniem, gdyż zawarcie umowy ze spółką czy też innym podmiotem wydaje się bezpieczniejsze i stabilniejsze. Dodatkowo wydaje się, że taki najem nie będzie wchodził w rygory zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów – ponieważ formalnie w takim przypadku lokatorem nie jest osoba fizyczna.
W doktrynie brakuje jednak zgodności co do tego, czy lokatorem w rozumieniu przepisów Ustawy jest wyłącznie osoba fizyczna, czy może być również osoba prawna lub jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną. Sama Ustawa nie rozstrzyga tej kwestii w sposób jednoznaczny. Zawarta w niej definicja lokatora wskazuje jedynie, że lokatorem jest "najemca" lub "osoba używająca lokalu". Z kolei umowa najmu może być zawarta zarówno z osobą fizyczną, jak i prawną.
Zgodnie z przyjętą w Ustawie definicją lokalu, powinien on służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, może być on również pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Potrzeby mieszkaniowe może zaś posiadać wyłącznie osoba fizyczna. Również wiele przepisów Ustawy nie znajduje zastosowania w przypadku osób prawnych (np. zapis o lokalach socjalnych).
W doktrynie wyrażono jednak pogląd, że za lokatora można w drodze wyjątku uznać osobę prawną, jeśli przysługuje jej zależny tytuł prawny do lokalu np. jest najemcą i oddaje ona ten lokal w bezpłatne używanie lub podnajem osobom fizycznym, np. pracownikom.
Umożliwiałoby to zapewnienie odpowiedniej ochrony osobom fizycznym korzystającym z lokali udostępnionych im przez osoby prawne, które nie są właścicielami tych lokali. Jeśli odmówi się uznania w takiej sytuacji osoby prawnej za lokatora, to podmiot udostępniający lokal osobie prawnej na podstawie umowy najmu będzie mógł bardzo łatwo wypowiedzieć najem i doprowadzić także do wygaśnięcia stosunków, na podstawie których osoba prawna udostępnia lokal osobom fizycznym np. swoim pracownikom.
Przy takiej interpretacji właściciel lokalu wynajmowanego osobie prawnej, mając świadomość, że lokal ten będzie podnajmowany osobie fizycznej, powinien się liczyć z tym, że podnajemca będzie podlegał ochronie przewidzianej w Ustawie. Regulacji przez Ustawę podlegałyby również przyczyny wypowiedzenia umowy najmu. Podnajem lokalu ustaje z mocy prawa z chwilą ustania stosunku najmu, jednak nie może dojść do ustania stosunku podnajmu z przyczyn mniej korzystnych dla podnajemcy, niż przewidują to przepisy o ochronie praw lokatorów. W przeciwnym wypadku podnajemca byłby chroniony jedynie w stosunku do najemcy (a nie właściciela lokalu) co pozbawiałoby go rzeczywistej ochrony.
Przy takiej interpretacji Ustawa o Ochronie Praw lokatorów pozwala objąć ochroną osoby fizyczne używające lokalu na podstawie stosunku prawnego łączącego je z osobą prawną, która ma zależny tytuł prawny do lokalu.
Co w przypadku, kiedy właściciel chce rozwiązać umowę najmu z osobą prawną? Istnieją 2 możliwości:
- Opcja A: Właściciel mógłby wypowiedzieć umowę najmu bez stosowania przepisów Ustawy o Ochronie Praw lokatorów. Nie będzie to jednak prowadzić to do wygaśnięcia stosunku podnajmu. Znika jedynie ogniwo pośrednie pomiędzy wynajmującym a podnajemcą, zaś dotychczasowy stosunek podnajmu utrzymuje się między wynajmującym a podnajemcą i wynajmujący mógłby go wypowiedzieć z zachowaniem rygorów i ograniczeń wskazanych w art. 11 Ustawy o Ochronie Praw lokatorów
- Opcja B: aby zapewnić ochronę praw podnajemcy, już przy rozwiązywaniu stosunku najmu wynajmujący musi dochować wymogów przewidzianych w art. 11 Ustawy o Ochronie Praw lokatorów. Spowoduje to rozciągnięcie niektórych przepisów o ochronie lokatorów na podmioty niebędące lokatorami.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego osobie prawnej właściciel powinien rozważyć więc najlepszy sposób zabezpieczenia swoich interesów.
Magdalena Pawlak, Radca Prawny, MAXON Nieruchomości