Wynajmując mieszkanie, musimy zdawać sobie sprawę z tego, że podczas okresu najmu może pojawić się wymagająca naprawy usterka. Zastanowić się jednak możemy, kto ponosi odpowiedzialność za takie naprawy? Aby spać spokojnie i nie martwić się o niespodziewane wydatki, należy po pierwsze zapoznać się z przepisami kodeksu cywilnego w tym zakresie, następnie ustalić w umowie najmu kwestie związane z ponoszeniem wydatków za usterki, a także pomyśleć o odpowiednim ubezpieczeniu, jakim jest OC Najemcy.
Ustalając zasady napraw w umowie najmu, warto określić także ilość takich napraw w miesiącu. Strony dowolnie się umawiają co do ilości i rodzaju napraw.
Art. 662 k.c. dokładnie określa prawa i obowiązki obu stron umowy najmu - najemcy i właściciela:
§1: Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Zaś §2 art. 662 k.c. mówi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
Naprawy obciążające najemcę zostały bardziej szczegółowo omówione w art. 681 k.c., gdzie ustawodawca wprost wymienia katalog napraw, do których należą m. in.: „drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.”
Oczywiście, jeżeli szkoda powstała z winy najemcy, wówczas koszt naprawy leży po stronie najemcy. Wg kodeksu cywilnego za naprawę szkody, odpowiada osoba, która ją wyrządziła.
Bardzo dobrym pomysłem jest wykupienie polisy OC Najemcy, która pokrywa tego typu wydatki, gdyż nierzadko zdarza się, że kaucja nie pokrywa szkód, które mogą być spowodowane przez najemcę. Taka polisa często ratuje sytuację i pozwala zachować dobre relacje stronom.
Dodatkowo w kodeksie cywilnym mamy zapis:
Art. 662 k.c. § 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Natomiast jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Reasumując, ważne jest, żeby strony dokładnie ustaliły kto jest odpowiedzialny za naprawy i kto pokrywa wydatki. Takie ustalenia pomagają uniknąć wielu nieporozumień w przyszłości. Należy też wziąć pod uwagę, że jeżeli nie zapiszemy tak ważnych ustaleń w umowie najmu wówczas w razie braku dojścia do porozumienia w przypadku szkody, pozostaje tylko załatwienie sprawy w drodze sądowej.
Agnieszka Piotrowska, Dyrektor Działu Sprzedaży Centrum