Podstawowe obowiązki wynajmującego
Zgodnie z przepisami, wynajmujący ma obowiązek:
- Zapewnić lokal w stanie przydatnym do użytkowania – mieszkanie musi być w stanie technicznym, który umożliwia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Dotyczy to m.in. sprawnych instalacji, szczelnych okien i drzwi, działających urządzeń sanitarnych itp.
- Utrzymywać lokal w stanie przydatnym przez cały okres najmu – wynajmujący jest zobowiązany do usuwania usterek i awarii wynikających z naturalnego zużycia, takich jak naprawa instalacji wodociągowej czy wymiana uszkodzonego grzejnika.
- Zapewnić sprawność instalacji i urządzeń technicznych w lokalu i budynku – dotyczy to takich instalacji jak wodociągowa, gazowa, elektryczna, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie czy dźwigi osobowe.
Zakres napraw, za które odpowiada wynajmujący
Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za:
- Naprawy i wymiany instalacji wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, w tym grzejników centralnego ogrzewania (bez osprzętu i armatury, np. baterii kranowych).
- Wymianę okien i drzwi, podłóg, posadzek, tynków oraz stolarki okiennej.
- Przywracanie stanu technicznego budynku i lokalu w przypadku zniszczeń, które nie wynikają z winy najemcy.
Obowiązki najemcy
Najemca ma obowiązek:
- Używać lokalu zgodnie z umową – oznacza to korzystanie z mieszkania w sposób, który nie prowadzi do jego dewastacji lub zniszczenia.
- Ponosić drobne nakłady konserwacyjne – najemca jest zobowiązany do wykonywania bieżących prac związanych z utrzymaniem lokalu w należytym stanie technicznym.
- Niezwłocznie zgłaszać usterki wynajmującemu – jeżeli w mieszkaniu pojawią się problemy wymagające naprawy po stronie wynajmującego, najemca musi o tym poinformować.
Zakres napraw, za które odpowiada najemca
Do obowiązków najemcy należą:
- Naprawa i konserwacja podłóg, wykładzin oraz okładzin ściennych, takich jak płytki ceramiczne.
- Konserwacja i wymiana okien i drzwi – w tym malowanie oraz drobne naprawy.
- Utrzymanie urządzeń sanitarnych, takich jak wanny, brodziki, umywalki, toalety, zlewozmywaki oraz syfony.
- Konserwacja i drobne naprawy urządzeń kuchennych oraz grzewczych, takich jak piece węglowe, kuchnie gazowe czy podgrzewacze wody.
- Usuwanie niedrożności w przewodach odpływowych urządzeń sanitarnych – dotyczy to usuwania zapchania rur aż do pionów zbiorczych.
Jak rozstrzygnąć kwestie sporne?
Aby uniknąć konfliktów między wynajmującym a najemcą, należy:
- Precyzyjnie opisać stan techniczny mieszkania i jego wyposażenie w umowie najmu oraz w protokole zdawczo-odbiorczym. Dzięki temu obie strony wiedzą, w jakim stanie lokal został przekazany najemcy.
- Ustalić szczegółowy podział obowiązków w umowie najmu – przepisy prawa pozwalają na przeniesienie większości obowiązków na najemcę, pod warunkiem że zostało to wyraźnie zapisane w umowie.
- Dokumentować zgłoszenia usterek i napraw – zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zachowywać dokumenty (np. e-maile, protokoły napraw), aby w razie sporu mieć dowody swojej racji.
Obowiązki wynajmującego a prawo
Podstawą prawną regulującą obowiązki wynajmującego i najemcy są:
- Kodeks cywilny
- Ustawa o ochronie praw lokatorów,
- Umowa najmu – jako dokument szczegółowo określający wzajemne prawa i obowiązki stron.
Co zrobić, jeśli lokator nie wywiązuje się z obowiązków?
Jeżeli najemca nie wywiązuje się z obowiązków takich jak terminowe opłaty za media czy drobne naprawy, wynajmujący ma prawo:
- Upomnieć najemcę na piśmie o konieczności realizacji obowiązków.
- Rozwiązać umowę najmu z powodu rażącego naruszenia jej postanowień, np. nieuregulowania rachunków za media.