W myśl Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zarówno przepisy prawa jak i same Strony na mocy umowy kreują poszczególne obowiązki związane ze stosunkiem najmu. Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy rzeczy do używania, zaś podstawowym obowiązkiem najemcy – płatność ustalonego czynszu.
Przepisy prawne nie zawierają ograniczeń podmiotowych w zakresie Stron umowy najmu. Wprawdzie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego posługują się pojęciem„właściciela” w kontekście osoby wynajmującej, jednakże na potrzeby tej ustawy została wprowadzona definicja stanowiąca, iż właścicielem jest „wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu”.
Skoro przepisy milczą na temat tego, kto może posiadać status wynajmującego warto w tym miejscu sięgnąć do dorobku orzecznictwa sądowego, które w konkretnych sporach musiały nierzadko ustalać kim może być wynajmujący.
Jeszcze na gruncie Kodeksu Zobowiązań obowiązującego przed wejściem w życie obowiązującego obecnie Kodeksu cywilnego (czyli do 01.01.1965 r.) Sąd Najwyższy w wyroku z 14.04.1961 r. (3 CR 806/60) stwierdził, że „nie jest konieczne, aby wynajmujący był właścicielem rzeczy wynajętej, nie ma bowiem wątpliwości, że i użytkownikowi przysługuje prawo wynajmowania. Zresztą, gdyby tak nie było, wszelki podnajem, chociażby dozwolony, musiałby być nieważny. Spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu.” Warto zaznaczyć, że w owym czasie w treści Kodeksu Zobowiązań również nie było to przesądzone kto może być wynajmującym, aczkolwiek Sąd Najwyższy powołał się w tym zakresie na motywy do projektu części szczególnej Kodeksu Zobowiązań, z których wywiódł swoje wnioski.
Podobny tok myślenia nadal funkcjonuje w orzecznictwie sądów. Tak na przykład Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 8.06.1999 r. (II CKN 701/98) uznał, iż nie można mówić o możliwości dochodzenia zwrotu czynszu najmu jako świadczenia nienależnego tylko z tego powodu, iż najemca był przekonany, że wynajmujący są właścicielami nieruchomości. Sąd Najwyższy swoją decyzję uzasadnił twierdzeniem, że„Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, a brak tytułu właścicielskiego po jego stronie nie ma wpływu na ważność umowy najmu.”
Opierając się na bardziej aktualnych orzeczeniach można wskazać wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10.05.2016 r. (VI ACa 67/15), który odniósł się do pojęcia wynajmującego na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów - a w zasadzie jego braku i chaosu związanego z powiązaniem pojęć właściciela i wynajmującego. Sąd ten stwierdził, że: „W braku ustawowej definicji wynajmującego przyjąć należy znaczenie tego pojęcia wynikające z art. 659 i n. kodeksu cywilnego. Pojęcie „wynajmujący" oznacza więc podmiot oddający najemcy rzecz do używania w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Z regulacji zawartych w kodeksie cywilnym wynika, że również wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu. Wystarczy, że służy mu skuteczne względem właściciela prawo do władania lokalem mieszkalnym z uprawnieniem do oddawania go osobie trzeciej do odpłatnego lub nieodpłatnego używania.” Sąd Apelacyjny słusznie zauważył, że pojęcie „właściciel" w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, jest pojęciem autonomicznym, oderwanym od pojęcia własności z art. 140 KC. Na potrzeby tej ustawy za właściciela uznaje się bowiem osobę dysponującą tytułem prawnym do lokalu, który upoważnia ją do oddania tego lokalu innej osobie - lokatorowi - do korzystania. W tym znaczeniu właścicielem nie jest tylko podmiot prawa własności, lecz każdy, kto włada lokalem na podstawie jakiegokolwiek ważnego stosunku prawnego, w szczególności: wynajmujący, użyczający, nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, spółdzielnia mieszkaniowa. Jeżeli prawo własności do lokalu mieszkalnego służy więcej niż jednej osobie, to za właściciela (na gruncie przepisów tej ustawy) uważa się tylko tę osobę, która jest stroną stosunku prawnego upoważniającego drugą stronę do korzystania z tego lokalu.
W świetle powyższego należy uznać, że wynajmującym może być każdy, kto jest w stanie zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy, przy czym nie musi być właścicielem przedmiotu najmu. Wynajmujący może być np. użytkownikiem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, a nawet tylko zarządcą. Wynajmującym może być także najemca lub dzierżawca jeżeli zgodnie z umową najmu ma on prawo do podnajęcia lokalu. Warto także zaznaczyć, że najemca nie może wydzierżawić nieruchomości, którą wynajmuje, ponieważ dzierżawa opiera się na prawie do korzystania z rzeczy i pobierania z niej pożytków, zaś najemca ma prawo tylko do korzystania z rzeczy, więc nie może pozwolić na pobieranie pożytków, skoro sam takiego prawa nie posiada.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa najemcy, jeżeli zawiera umowę najmu z wynajmującym, który właścicielem nieruchomości nie jest, zasadnym jest przedstawienie przez wynajmującego przy umowie najmu oświadczenia właściciela/właścicieli nieruchomości potwierdzającego fakt, iż osoba wynajmująca nie działa bezpodstawnie i że posiada w tym zakresie zgodę lub skuteczny tytuł prawny uprawniający ją do wynajęcia nieruchomości.
Magdalena Pawlak, Radca Prawny