Z tekstu dowiesz się między innymi:
- Kiedy sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku generuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
- Kiedy znowelizowano przepisy o podatku dochodowym i co ta zmiana oznacza w praktyce.
- Czy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku od razu.
- Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku i skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
W praktyce odziedziczone lokum to nie tylko przywileje, ale i obowiązki. Warto wiedzieć o nich coś więcej.
Prawo o obowiązku zapłaty podatku dochodowego
1 stycznia 2019 roku weszły w życie nowe przepisy podatkowe – bardzo istotne z punktu widzenia osób dziedziczących nieruchomości.
Przed nowelizacją sprzedaż mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat od jego nabycia wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu. Można było uniknąć płacenia podatku. Pieniądze uzyskane tą drogą należało wydać w ciągu 2 lat od odpłatnego zbycia mieszkania, działki lub domu, zaś poniesione wydatki udokumentować przed urzędem skarbowym. Oczywiście środki nie mogły być przeznaczone na dowolny cel.
W sytuacji kiedy upłynęło więcej niż 5 lat od nabycia spadku, nieruchomość można było już sprzedać bez konieczności rozliczania transakcji z fiskusem.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku a podatek dochodowy – nowelizacja przepisów
Dzięki nowelizacji ustawy wielu właścicieli odziedziczonych mieszkań nie musi już czekać 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie praw majątkowych. Mogą pod pewnymi warunkami zbyć nieruchomość otrzymaną w spadku wcześniej – bez konieczności płacenia podatku dochodowego.
Co prawda nadal obowiązuje okres 5 lat, ale już nie od momentu nabycia spadku. Obecnie są one liczone od roku, w którym spadkodawca nabył daną nieruchomość. Czyli od momentu, w którym zmarły członek rodziny (spadkodawca) kupił mieszkanie na własność.
Co więcej, nastąpiła również inna istotna zmiana w przepisach podatkowych polegająca na wydłużeniu z dwóch do trzech lat okresu, w którym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być przez podatnika wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Mówi się w takim przypadku o skorzystaniu ze zwolnienia w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej. O tym zagadnieniu nieco więcej informacji znajduje się poniżej.
Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?
Osoby, które chcą sprzedać odziedziczone nieruchomości mogą liczyć na uzyskanie dokładnych informacji na przykład w biurze nieruchomości czy kancelarii prawnej. Warto szczegółowo sprawdzić, czy czas, który upłynął od nabycia nieruchomości, zwalnia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Spory podatek dochodowy może być przykrą niespodzianką i warto wkalkulować takie koszty, planując sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku.
Niekiedy przepisy związane z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego wydają się oczywiste, innym razem wymagają obliczeń i analizy dokumentów. Gdy sama lektura ustawy i dokumentów spadkowych niewiele wyjaśnia, warto zasięgnąć porady eksperta.
Co zrobić z mieszkaniem odziedziczonym w spadku?
W sytuacji, gdy od nabycia mieszkania przez spadkodawcę upłynęło więcej niż 5 lat, sytuacja jest jasna. Można też po prostu poczekać i przystąpić do sprzedaży wówczas, gdy proces ten nie będzie wiązał się z należnościami podatkowymi. Taki wybór wiąże się oczywiście z koniecznością regularnego uiszczania opłat, na przykład czynszu spółdzielczego czy podatku od nieruchomości w gminie.
Można też w tym czasie mieszkanie czy dom wynająć i uniknąć generowania dodatkowych kosztów, a nawet zarabiać.
Gdy jednak spadkobierca nie chce lub nie może czekać, istnieje opcja uniknięcia podatku dochodowego od sprzedaży lokalu odziedziczonego. Uzyskane środki trzeba wydatkować na konkretne cele – tzw. cele mieszkaniowe. Ustawodawca określił je jasno w przepisach.
Własne cele mieszkaniowe – co to znaczy?
Nieco enigmatyczne własne cele mieszkaniowe to tak naprawdę cały wachlarz możliwości. Pieniądze ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania można wydać na:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
W grę wchodzi zatem zarówno nabycie mieszkania czy działki budowlanej (zakup innej nieruchomości), ale również poprawienie swoich warunków mieszkaniowych. Czyli na przykład remont lub wybudowanie nieruchomości. Jednak w myśl przepisów może być to nawet spłata kredytu hipotecznego.
Czy można od razu sprzedać odziedziczone mieszkanie?
Mieszkanie nabyte na drodze dziedziczenia bywa okazją do przeprowadzki, ale zdarza się, że stanowi też problem natury organizacyjnej. Odziedziczone lokale są na przykład w miejscu, w którym osoba dziedzicząca nie chce mieszkać. Albo odziedziczone lokum wymagałoby ogromnych nakładów finansowych.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku może też przyspieszyć spłatę kredytu hipotecznego na nieruchomość będącą pierwszym wyborem spadkobiercy i wówczas o wiele bardziej przydatna okaże się gotówka.
Bez względu na okoliczności, wiele osób decyduje się prędzej czy później sprzedać odziedziczoną nieruchomość.
Czy można sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat?
Według poprzednio obowiązujących przepisów rzeczywiście pięcioletni okres posiadania nieruchomości po nabyciu prawa do spadku skutecznie chronił przed koniecznością odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego.
Zarówno wówczas i dzisiaj sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku przed upływem tego okresu nie musiała wiązać się z odprowadzeniem znacznej sumy do urzędu skarbowego. Teraz, w wielu przypadkach, można sprzedać nieruchomość niezwłocznie po stwierdzeniu nabycia spadku, bo często są to lokale zakupione przez spadkodawców wiele lat wcześniej.
Jeśli jednak spadkodawca kupił lokal niedługo przed śmiercią, nadal można skorzystać z trzyletniego okresu na zainwestowanie środków ze sprzedaży w inne mieszkanie czy nabycie choćby działki budowlanej.
Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
Można to zrobić właściwie natychmiast. Nawet, gdy nie został jeszcze dokonany dział spadku w sytuacji, gdy spadkobierców jest więcej. Wszystko zależy od zawartych porozumień, ale w takiej sytuacji warto spisać porozumienie i zasięgnąć rady specjalisty.
Sprzedaż mieszkania ze spadku: jak sprzedać odziedziczone mieszkanie krok po kroku?
Kluczowa w procesie sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku jest dokładna analiza wszystkich niezbędnych dokumentów. Spadkobierca może podejmować wygodne dla siebie decyzje z chwilą otwarcia spadku. Może zdecydować się na sprzedaż mieszkania ze spadku lub dać sobie czas do zastanowienia.
Ostatecznie na decyzję o sprzedaży mieszkania mają często wpływ względy osobiste, w tym organizacyjne i finansowe. Podstawą do rozporządzania lokalem są akt notarialny i wpis do księgi wieczystej. Oczywiście w danym lokalu nie powinny być zameldowane osoby trzecie – o dokument potwierdzający taki stan rzeczy może prosić osoba nabywająca lokal.
Po uporządkowaniu dokumentów sprzedaż mieszkania ze spadku nie różni się od zbywania innej nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku – co warto wiedzieć
Znowelizowane przepisy obejmują również przypadki zbycia nieruchomości przez wdowców i rozwodników. Pięcioletni termin ustawowy liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a nie od chwili ustania tej wspólności i podziału majątku.
Jeśli przymierzasz się do przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku na remont własnego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, musisz poniesione wydatki udokumentować.