Celem powstania Deweloperskiego Fundusz Gwarancyjnego ma być zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkanie, jeśli firma deweloperska upadnie (m.in. poprzez eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze). Jest to rozwiązanie podobne do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego lub Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.
Zgodnie z obowiązującym brzmieniem Ustawy deweloperskiej z 2011 roku deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Obecnie najczęściej stosowanym środkiem jest po prostu otwarty rachunek powierniczy, choć zapewnia najsłabszą ochronę spośród wymaganych środków. Oznacza to, że kwoty wpłacane przez nabywcę na poczet ceny są lokowane w banku prowadzącym rachunek powierniczym i są wypłacane deweloperowi proporcjonalnie do stanu zaawansowania robót - po stwierdzeniu zakończenia danego etapu, czyli trafiają do dewelopera jeszcze przed przeniesieniem własności na kupującego.
W przypadku rachunku zamkniętego pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i przeniesieniu własności lokalu/domu na kupującego. Oznacza to, że w przypadku zabezpieczenia w postaci otwartego rachunku powierniczego w przypadku upadłości dewelopera, klient może stracić i nieruchomość i zainwestowane środki. Projekt Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ma temu zapobiegać.
Polski Związek Firm Deweloperskich wysunął wobec projektu szereg zastrzeżeń. Dotyczą one przede wszystkim prognozowanej wysokości składki. UOKiK określił jej maksymalną wysokość na 2% dla rachunków powierniczych otwartych. Jej finalną wysokość ma określić rozporządzenie, w branży mówi się o 1%. Według PZFD wystarczające byłyby składki na poziomie 0,3-0,5%.
Składki mają być odprowadzane w ciągu 7 dni od każdej wpłaty kwoty na rachunek powierniczy, a od prawidłowego wypełnienia tego zobowiązania ma zależeć wypłata deweloperowi przez bank danej transzy z rachunku powierniczego.
Projekt rozszerza też uprawnienia banków. Bank może uzyskać prawo kontroli tego, czy np. deweloper nie zalega z podatkami lub czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec swoich wykonawców i podwykonawców. Wykrycie nieprawidłowości może być podstawą do wstrzymania wypłaty transzy.
Zmiany mają też nastąpić również w procedurze odbioru lokali. Wedle obecnych przepisów z odbioru lokalu sporządza się protokół, w którym kupujący może zgłosić wady. Deweloper ma 14 dni na przekazanie informacji czy uznaje zgłoszone wady, czy odmawia ich uznania. Następnie jest obowiązany usunąć uznane wady w terminie 30 dni do podpisania protokołu, jednakże jeżeli nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnieni.
Zgodnie z nowym projektem, nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. W projekcie nie doprecyzowano jednak definicji „istotnych wad”, co również wzbudziło protest deweloperów, jako pole to potencjalnych nadużyć. Wprowadzona zostaje możliwość zastępczego usunięcia wady przez klienta (jeśli strony nie porozumieją się co do wystąpienia i charakteru wady), bez konieczności uzyskania upoważnienia sądu.
Dodatkowe obciążenia finansowe i obowiązki nałożone na deweloperów mogą skutkować przerzuceniem części kosztów na klientów i wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym, a co za tym idzie – w dłuższej perspektywie również na rynku wtórnym.
Projekt ustawy czeka na rozpatrzenie przez Sejm (stan na 04.03.2021).