Luksusowe mieszkanie w kamienicy. Czy warto

Ekskluzywny apartament w zrewitalizowanej kamienicy jest dla wielu nabywców oznaką prestiżu. Niepowtarzalny klimat miejsca oraz świetna lokalizacja (często w ścisłym centrum) to tylko niektóre z wielu zalet takich miejsc. O czym należy pamiętać, aby zakup nieruchomości – na własne cele mieszkaniowe lub inwestycyjnie – spełnił nasze oczekiwania?

Stylowa architektura oraz zabytkowe elementy wyposażenia nadają mieszkaniom w kamienicy niepowtarzalny charakter. Wykańcza się je często najwyższej jakości materiałami, w standardzie dopasowanym do zabytkowego charakteru budynku.  

W konstrukcjach i dekoracjach kamienic z przełomu XIX i XX wieku często spotykamy charakterystyczny detal żelazny, zastosowany m.in. w balkonach, bramach, schodach, balustradach, studniach, klamkach czy tabliczkach numerycznych mieszkań.  W wystrojach klatek schodowych oraz stolarce zewnętrznej (oknach i wrotach bramnych) przewija się z kolei detal drewniany. 

Wnętrza mieszkań w kamienicach zachwycają zabytkowymi elementami: kominkiem, parkietem, wanną na lwich nogach. Dodają one mieszkaniu niepowtarzalnego charakteru,  wyróżniając je nawet wśród lokali w nowoczesnych apartamentach. 

Zalety mieszkania w kamienicy

  • Historyczne kamienice są zazwyczaj świetnie zlokalizowane – często przy samym rynku. Pozwala to zamieszkać nabywcy w centrum miasta, gdzie nowe inwestycje powstają bardzo rzadko lub w ogóle.  Zdarza się, że wzrost zainteresowania kamienicami położonymi poza ścisłym centrum następuje we względu na poprawę infrastruktury, tak jak w przypadku Pragi Północ i inwestycji w budowę metra oraz rewitalizację prawobrzeżnych dzielnic Warszawy. 
  • Jeśli mowa już o samych lokalach - przestronne, wysokie wnętrza umożliwiają dużą dowolność aranżacji, włączając w to nawet budowę antresoli. Mieszkania w kamienicach składają się zazwyczaj z kilku pokojów, posiadają obszerne kuchnie i łazienki oraz spore balkony. Częściej niż w bloku spotkamy tu również garderobę i spiżarnię. 
  • Mieszkania w kamienicy są też ciche – grube, zbudowane z cegieł mury zapewniają dobrą izolację akustyczną. Zwiększa to komfort mieszkańców, szczególnie jeśli sąsiedzi prowadzą głośne rozmowy lub grają na instrumentach. 
  • Podczas najgorętszych miesięcy, we wnętrzach panuje przyjemny chłód (to również zasługa murów). Dzięki przestronnym oknom do wnętrz wpada więcej naturalnego światła

 

Niedogodności mieszkania w kamienicy:

  • Cena. Mieszkanie w kamienicy jest zazwyczaj droższe niż to w standardowym budownictwie. Wpływa na to lokalizacja oraz stan kamienicy. Taniej można oczywiście kupić lokal przed renowacją, jego przystosowanie do wymogów nabywcy wymaga jednak często sporych nakładów finansowych. 
  • Grube mury, zapewniające przyjemny chłód w upalne letnie dni, są niestety trudniejsze do ogrzania w zimę, co skutkuje wyższymi kosztami ogrzewania. 
  • Mieszkanie w centrum miasta wiąże się też z ryzykiem większego zgiełku za oknem (również wieczorami) oraz trudnością z parkowaniem – brakuje garaży podziemnych, a ilość miejsc naziemnych jest zazwyczaj ograniczona. 
  • Typowym ograniczeniem kamienic jest również brak wind. Istnieje możliwość doposażenia budynku w windę, najczęściej w postaci szybu zewnętrznego. Jednak w wyniku zaszłości historycznych wiele kamienic dysponuje gruntem jedynie po obrysie budynku, a pozyskanie gruntu od Miasta w celu wybudowania szybu windowego wiąże się ze skomplikowanymi i czasochłonnymi procedurami.  
  • W kamienicach nadal często spotyka się lokale należące do zasobów miejskich, które oddawane są w najem jako lokale socjalne. Niestety zdarza się, że sąsiedztwo takich lokatorów potrafi być uciążliwe.

 

Na jakie kwestie zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania w kamienicy?

Stan prawny

W polskim prawie nie istnieje definicja pojęcia kamienica. Są one traktowane tak, jak inne nieruchomości, chociaż kwestia współwłasności może sprawiać tu więcej komplikacji niż przy mieszkaniu w bloku. 

Pierwszym krokiem osoby zainteresowanej zakupem powinna być weryfikacja zapisów w księdze wieczystej. Pozwoli to sprawdzić, czy sprzedający jest jedynym właścicielem lokalu oraz jaka jest struktura własnościowa w budynku. To jak duża jest kamienica determinuje sposób oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną. 

Lokal w kamienicy można nabyć w drodze ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu i przeniesienia jego własności – przez dotychczasowego (pierwotnego) właściciela. Dochodzi wówczas do powstania nieruchomości lokalowej, dla której zostanie założona odrębna od budynku księga wieczysta. Lokal może być też sprzedany już jako istniejąca odrębna nieruchomość i tak najczęściej się dzieje.  Z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatki schodowe, piwnice, dach, strychy, elewacja). 

Zarządzanie

Co do zasady, jeżeli w budynku zostały wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali mogą w drodze notarialnej umowy lub uchwały ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną a także powierzyć taki zarząd zarządcy. Jeżeli tego nie zrobią – stosuje się zasady określone w ustawie o własności lokali. Jeżeli liczba lokali odrębnych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3 mamy do czynienia z „małą” wspólnotą, do której zarządu stosuje się ogólne zasady kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności tj. do wszelkich czynności przekraczających zwykły zarząd (np. przeprowadzenie remontu) potrzebna będzie zgoda wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli jednak lokali jest więcej niż 3, powstaje „duża” wspólnota, a właściciele lokali muszą wybrać zarząd, którego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej (przy czynnościach zwykłego zarządu) i reprezentowanie jej. W przypadku pewnych kategorii spraw tj. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli w przedmiocie zgody na daną czynność. Jednakże w przypadku „dużej” wspólnoty uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, co znacznie ułatwia zarządzanie, gdyż jeden właściciel nie „blokuje” decyzji.

Co w przypadku części wspólnych kamienicy, z których mają korzystać wyłącznie poszczególni właściciele, a które nie stanowią odrębnych lokali np. piwnic? Zazwyczaj kwestie te rozwiązuje się z użyciem umowy o podział do korzystania z wyłączeniem innych właścicieli tzw. quoad usum. Na podstawie tej umowy można się umówić, że właściciel lokalu nr 1 ma prawo do korzystania z wyłączeniem innych właścicieli z piwnicy oznaczonej nr 1. Podział może dotyczyć także balkonów, tarasów a także powierzchni strychowej. Nie można na pewno przez taki podział wyłączyć prawa do korzystania z takich części nieruchomości, które ze swej natury służą wszystkim właścicielom np. klatki schodowe, wejście do budynku.
Jeśli umowa quoad usum jest podpisana w formie aktu notarialnego ujawnienie podziału do korzystania znajdzie się w dziale III Księgi Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. 

Stan techniczny budynku 

To od niego zależy zakres prac remontowych i koszty z nimi związane. Na co zwrócić szczególną uwagę przy weryfikacji? 

1. Stan murów (w szczególności ich suchość). Zawilgocone mury, spuchnięty i odpadający tynk oraz zacieki mogą przysporzyć właścicielowi niemałych problemów, a wadliwy system wentylacji często przyczynia się do powstania grzyba. Wyzwaniem, z którymi często muszą mierzyć się właściciele odnawiający warszawskie kamienice są też ślady po ostatniej wojnie, tzw. postrzeliny.  Dokładna weryfikacja stanu murów wykracza poza sprawdzenie elewacji oraz warstwy tynku. 
2. Planowane prace modernizacyjne w najbliższej przyszłości 
3. Instalacja wodno-kanalizacyjna - warto sprawdzić jej sprawność. W starych kamienicach może brakować bieżącej wody i kanalizacji.
4. Instalacja elektryczna – może ona wymagać modernizacji ze względu na kwestie bezpieczeństwa (np. przez zaśniedziałe przewody aluminiowe) albo po prostu ze względów użytkowych (np. konieczna jest większa ilość gniazdek elektrycznych lub punktów oświetlenia lub przystosowanie instalacji do nowoczesnych sprzętów). 
5. Instalacja grzewcza – niektóre kamienice mogą wciąż posiadać jedynie ogrzewanie piecowe, co znacznie obniża bezpieczeństwo użytkowania – zwiększa ryzyko pożarów. 
6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli budynek znajduje się na obszarze obowiązywania MPZP, koniecznie należy sprawdzić jego ustalenia (zarówno w tekście, jak na rysunku). 

Zarządca budynku powinien posiadać i udostępnić protokoły z okresowych przeglądów technicznych – warto o nie poprosić i zapoznać się z ich treścią. Będzie to stanowiło obiektywne źródło wiedzy o stanie budynku.

Rejestr zabytków i remonty

Niektóre kamienice mogą być objęte ochroną konserwatorską (wpisane do rejestru zabytków, gminnej ewidencji zabytków lub znajdować się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków). Taka sytuacja znacząco wpływa na możliwość i sposób wykonania prac remontowych. 

Prace budowlane przy budynkach objętych opieką konserwatorską podlegają większym ograniczeniom. Przykładowo jeśli prace wykonywane są w budynku wpisanym do rejestru zabytków, bezwzględnie wymagają pozwolenia na budowę. Aby je uzyskać, konieczne jest między innymi przedstawienie pozwolenia  właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków. W przypadku budynków ujętych w gminnej ewidencji zabytków, nie będzie wymagane odrębne pozwolenie konserwatorskie, ale aby uzyskać stosowne pozwolenie będzie konieczne uzgodnienie zamierzenia z konserwatorem.

Konserwator może narzucić właścicielowi pewne rozwiązania, nie zawsze spójne z jego wizją lub podnoszące koszty remontu. Może on zobowiązać właściciela do raportowania przebiegu prac lub dokonywać wraz z nim odbioru prac remontowych. 

Możliwe, że renowacja budynków objętych ochroną konserwatorską będzie wymagała pogłębionych badań archiwalnych, konstrukcyjnych i materiałowych. Pomóc może kwerenda w archiwach, dokumentacja fotograficzna i rysunkowa. 

Warto zaznaczyć, że przy budynkach wpisanych do rejestru zabytków nawet z pozoru drobne prace, jak wymiana stolarki okiennej i drzwiowej stanowią remont w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. 

Przykładowo - okna są istotnym elementem kompozycji architektonicznej elewacji. Przy wymianie oryginalnej stolarki należy przede wszystkim upewnić się, czy na pewno jest ona konieczna (być może wystarczy jedynie renowacja przy jednoczesnej poprawie izolacji termicznej). 

Jeśli już właściciel zdecyduje się na wymianę, dobra stolarka powinna być wykonana w technologii oryginału i powtarzać jego konstrukcję. W budynkach zabytkowych nie można wymieniać okien na plastikowe. 

Wpis budynku do rejestru zabytków ma jednak również plusy – właściciel może ubiegać się o dofinansowanie remontu lub konserwacji nieruchomości. 

Wsparcie eksperta

Zakup mieszkania w kamienicy może okazać się strzałem w dziesiątkę, o ile zwrócisz uwagę  na kilka ważnych czynników.  Wsparcie pośrednika doświadczonego w transakcjach tego typu nieruchomościami pomoże zadbać o istotne szczegóły. 

 

Pozostałe aktualności

Czy podwyżka stóp procentowych wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Rada Polityki Pieniężnej podjęła na początku października decyzję o podwyżce stóp procentowych. Czy wpłynie ona na ilość udzielanych kredytów hipotecznych oraz sytuację na rynku nieruchomości?

Czytaj więcej

Przedszkole od dewelopera – jeszcze trend, czy już warunek konieczny?

W raporcie opublikowanym już w 2019 r. przez NIK, problem z dostępnością opieki przedszkolnej dotyczył połowy gmin, a liczba wniosków o przyjęcie dzieci przekraczała liczbę dostępnych miejsc o średnio 30-60%. Czy ogromna liczba nowo powstających mieszkań vs. problemy z miejscami w przedszkolach, przełożą się na zmianę podejścia deweloperów do planowanych inwestycji?

Czytaj więcej

Polacy spodziewają się, że ceny nieruchomości wzrosną

Polacy przewidują, że najbliższe miesiące przyniosą znaczny wzrost cen zakupu lub wynajmu nieruchomości. Co piąty planujący zakup chce zmienić miejsce zamieszkania i zamieszkać w lepszym.

Czytaj więcej