Mieszkanie pod wynajem – o tym pomyśl
Na początek kilka podstawowych zasad:
1. Najwyższą rentowność przyniesie mieszkanie kupione w relatywnie niskiej cenie, ale w dzielnicy, w której zainteresowanie wynajmem wciąż jest wysokie. Dobrym wyborem może być więc okolica trochę oddalona od centrum. Jeśli jednak dysponujesz większą ilością kapitału może zainteresować cię nieruchomości położona w bardziej prestiżowej lokalizacji.
2. Nie istnieją idealne mieszkania pod wynajem. Jeśli znajdziesz nieruchomość w odpowiedniej cenie i lokalizacji, pamiętaj, że nie kupujesz jej dla siebie. W takim przypadku szczegóły wyglądu mieszkania i okolic (np. klatki schodowej) mogą nie mieć tak dużego znaczenia, jak przy zakupie nieruchomości dla siebie.
3. Kredyty hipoteczne są z założenia przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Jeśli chcesz w ten sposób wspomóc finansowanie kilku inwestycji, bank wyrazi zgodę jedynie na ograniczoną liczbę kredytów.
4. Niezależnie od rodzaju mieszkania, podstawowym warunkiem późniejszej opłacalności wynajmu będzie bliskość węzłów komunikacyjnych. Przoduje oczywiście metro (warto zwrócić uwagę również na dalsze plany jego rozbudowy). Jednak każdy przystanek autobusowy lub tramwajowy w pobliżu mieszkania podniesie jego potencjalną wartość.
5. Pomyśl o typie najemcy, dla którego budujesz mieszkanie. Dla przykładu - Warszawa jest wciąż popularnym miejscem migracji dla wielu grup. Przyjeżdżają do niej m.in.:
- studenci, rozpoczynający naukę na jednej z wielu uczelni i szkół wyższych
- młodzi profesjonaliści, którzy chcą wykorzystać swoje możliwości w dużych korporacjach
- pracownicy fizyczni (również z zagranicy) związani z konkretnym projektem (np. budową nowego osiedla)
- młode małżeństwa i rodziny z małymi dziećmi, które chcą wykorzystać możliwości związane z rynkiem pracy i ofertą edukacyjną.
Rozważając lokalizację i rodzaj kupowanego mieszkania, warto dokładnie przemyśleć, komu zamierzamy je wynajmować. Przykład dla konkretnych dzielnic Warszawy znajdziesz w dalszej części artykułu.
6. Jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie inwestycyjne, przed podjęciem decyzji oblicz najbardziej prawdopodobny zwrot. Może to pomóc Ci w wyborze odpowiedniej dzielnicy:
- Zsumuj wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania (włączając w to taksę notarialną, podatek od nieruchomości, podatek PCC przy nieruchomościach z rynku wtórnego, koszty uzyskania kredytu, jeśli go potrzebujesz, koszty ewentualnego remontu lub urządzenia itd.).
- Wynajem nieruchomości przynosi zazwyczaj około 7- 8% stopę zwrotu w skali roku.
- Przykładowo: jeśli kupujesz 3-pokojowe mieszkanie na Białołęce za łączną kwotę (z dodatkowymi opłatami) 420 000 PLN, zastanów się, czy jesteś w stanie wynająć je za 2800 PLN miesięcznie (33 600 PLN) rocznie, aby otrzymać około 8% stopę zwrotu? Aby to sprawdzić, porównaj obecne ceny mieszkań nieruchomości na wynajem w najbliższej okolicy mieszkania, które planujesz kupić.
- Najlepiej jest porównywać nieruchomości o zbliżonych parametrach (porównanie mieszkania w nowoczesnym budownictwie na strzeżonym osiedlu z takim w bloku z wielkiej płyty będzie zupełnie niemiarodajne, nawet przy podobnej powierzchni).
- Czy finansujesz swój zakup kredytem? Jaką część miesięcznego zysku będziesz oddawać do banku? Czy to wciąż dla Ciebie opłacalne?
7. Najlepsze miasta na inwestycje w mieszkania pod wynajem to te z dużą ilością miejsc pracy i uczelni wyższych: Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków. Ceny mieszkań są tu wysokie, ale łatwiej o znalezienie potencjalnego najemcy lub, ostatecznie – nabywcy nieruchomości. W mniejszych miejscowościach kupisz dużo tańsze mieszkanie. Są one jednak bardziej wrażliwe na wszelkie zmiany, np. na rynku pracy - jeśli upadnie tam największy zakład pracy, możesz mieć problem ze znalezieniem najemców.
8. Przed wyborem dzielnicy i rodzaju mieszkania, zastanów się, jaką strategię inwestycyjną chcesz obrać:
- Małe mieszkania, w typie kawalerek, to mniejsza inwestycja na starcie (co może być szczególnie istotne, jeśli przy zakupie nieruchomości wspierasz się kredytem), ale i mniejszy potencjał zysku niż przy większych mieszkaniach
- Większe mieszkanie daje możliwość podnajmu osobnych pokojów. Może to generować więcej pracy (osobne umowy z najemcami), ale i potencjalnych zysków.
9. Zwróć uwagę na podaż mieszkań w danym mieście i dzielnicy oraz tendencję do nasycania się rynku. Jeśli wiele mieszkań jest kupowanych inwestycyjnie, a nie dorównuje temu liczba poszukujących najemców, ceny najmów zaczną spadać.
Warszawa
Warszawa, jako centrum biznesowe i uniwersyteckie jest wciąż miastem sprzyjającym inwestycyjnym zakupom nieruchomości. Warto jednak dopasować rodzaj kupowanego mieszkania do specyfiki konkretnych dzielnic.
3 pokojowe mieszkanie z dużym balkonem i tarasem może sprawdzić się w przypadku Białołęki – ceny za metr kwadratowy wciąż należą tam do jednych z najatrakcyjniejszych w stolicy, a dzielnica jest chętnie wybierana przez rodziny, które po pracy i szkole chcą odpocząć od zgiełku miasta.
W tej grupie najemców popularnością cieszy się również Ursynów - blisko metra oraz lasu Kabackiego, doskonale skomunikowany z centrum. Najemców zachęca tam również rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa.
Mokotów i Wola mogą sprawdzić się w przypadku mniejszych mieszkań typu studio, również klasy premium, w apartamentowcach. Położone w pobliżu siedziby korporacji przyciągać będą młodych profesjonalistów. Bardzo często firmy potrzebują całej palety mieszkań dla swoich pracowników – ustalają wtedy określone standardy poszukiwanych mieszkań i zlecają cały proces zaufanej agencji nieruchomości, licząc na jej doświadczenie na rynku lokalnym i przedstawienie optymalnych rozwiązań.
Żoliborz i Wilanów zachęcą z kolei raczej bardziej wymagających najemców, którym zależy na prestiżu. Żoliborz to jedna z najbardziej znanych, zabytkowych i obfitujących w zieleń dzielnic Warszawy. Pełna wyjątkowych perełek architektonicznych i położona blisko centrum. Dawny Żoliborz skupiał warszawskie elity intelektualne. Wilanów to z kolei połączenie historii i nowoczesnością, wiele osób uważa tę dzielnicę za luksusową, a zarazem bezpieczną. Zakup mieszkania w tych dzielnicach wiąże się jednak z koniecznością zainwestowania większej ilości kapitału.
Popytu na mieszkania w Śródmieściu nie trzeba wyjaśniać. Inwestorzy mogą tam czasem znaleźć perełki w niższych cenach, do gruntownego remontu.
Średnie ceny transakcyjne za metr kwadratowy (rynek wtórny) dla poszczególnych warszawskich dzielnic kształtowały się następująco w I kwartale 2020 (wartości przybliżone):
• Śródmieście: 13 120 PLN
• Wilanów: 10 813 PLN
• Wola: 10 726 PLN
• Żoliborz: 10 711 PLN
• Ochota: 10 351 PLN
• Mokotów: 9 963 PLN
• Ursynów: 9 505 PLN
• Praga Północ: 9 423 PLN
• Bielany: 9 269 PLN
• Praga Południe: 9 226 PLN
• Włochy: 9 100 PLN
• Bemowo: 8 675 PLN
• Ursus: 8 602 PLN
• Targówek: 8 557 PLN
• Wawer: 8 042 PLN
• Białołęka: 7 707 PLN
Jesteś zainteresowany zakupem inwestycyjnym mieszkania w Warszawie? Chętnie pomożemy.
Co poza Warszawą?
Gdańsk
Miastem, które cieszy się popularnością zarówno wśród inwestorów, jak i wynajmujących jest Gdańsk. Dzieje się tak między innymi ze względu na nadmorskie położenie i czystsze niż w innych dużych miastach powietrze.
Według rankingu rentier.io najbardziej opłacalną inwestycyjnie dzielnicą są Strzyża, Wrzeszcz Dolny, Chełm i Śródmieście.
Wrzeszcz oferuje różnorodność nieruchomości – znajdziemy tak kamienice, ale również zabudowę szeregową i domy jednorodzinne. Sporo jest tu terenów zielonych oraz miejsc do uprawiania sportu. Dzielnica zadowala również pod względem infrastruktury handlowej. Jest dobrze skomunikowana z pozostałymi częściami miasta, a także z Gdynią i Sopotem.
Z kolei Śródmieście to dzielnica najbardziej atrakcyjna pod względem lokalizacji i komunikacji (włączając w to dworzec PKP i PKS), centrum administracyjne i kulturalne Gdańska.
Wrocław
Wrocław jest miastem przyjaznym dla biznesu, również zagranicznego. Podobnie jak w przypadku Warszawy, wśród potencjalnych najemców możemy znaleźć młodych profesjonalistów, szukających mieszkań dla jednej lub dwóch osób. Dla tej grupy najatrakcyjniejszą dzielnicą będzie oczywiście centrum.
Według raportu rentier.io z 2019 roku najbardziej opłacalnymi inwestycyjne dzielnicami we Wrocławiu są: Fabryczna, Psie Pole oraz Krzyki.
Fabryczna to największa z dzielnic Wrocławia. Znajdziemy tu centra handlowe i biznesowe, osiedla bloków wielorodzinnych i domków jednorodzinnych oraz stadion miejski.
Krzyki swoją popularność zawdzięczają bliskiej odległości od centrum (przy jednoczesnej obecności terenów zielonych), dobrej infrastrukturze oraz dostępności nowych osiedli.
Psie Pole kusi cenami (im dalej od centrum, tym niższe). Dużą rolę w skutecznej komunikacji odgrywa tu połączenie z obwodnicą.
Opracowanie wyraża opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.