Spróbujmy odpowiedzieć na pytanie Klienta, które brzmi: Jeśli wystawię nieruchomość
za 500 000 zł (bo takie kwoty widzę w Internecie), to za ile faktycznie ją sprzedam?
Cena transakcyjna w znaczny sposób odbiega od ceny wywoławczej. Z danych NBP wynika, że w ostatnich kwartałach rozbieżność ta sięgała nawet 20-25%.
Tak więc faktyczna cena transakcyjna może wynosić w przypadku takiej nieruchomości około 400 000 zł. Czy warto zatem wystawiać tę nieruchomość za kwotę o 100 000 zł wyższą?
Im wyższa kwota, tym dłuższy czas potrzebny na znalezienie nabywcy. Warto dokładnie wyważyć cenę wywoławczą, tak aby proces sprzedaży nie ciągnął się w nieskończoność.
Często słyszymy: Mnie się nie spieszy. Proszę pamiętać, że zbyt długi czas eksponowania nieruchomości na sprzedaż niesie ze sobą ryzyko coraz gorszego jej postrzegania przez potencjalnych nabywców. Fakt ten zaczyna utrwalać przekonanie wśród poszukujących, że nieruchomość jest mocno przeszacowana, że być może ma ukryte wady, a finalnie po tak długim czasie właściciel i tak będzie skłonny do dużej uległości w negocjacjach.
Efektem przeszacowania ceny wywoławczej może więc być nie tylko długi czas sprzedaży, ale paradoksalnie również niższa cena transakcyjna.
W naszej pracy opieramy się na kilku narzędziach (dane NBP, baza cen transakcyjnych Związku Banków Polskich, własna baza), które pozwalają nam oszacować możliwą cenę transakcyjną, a dopiero do niej dostosować cenę wywoławczą.
Warto podkreślić, że na rynku pojawiają się różne raporty mówiące o różnicy miedzy ceną transakcyjną a ceną wywoławczą, wśród nich np. takie, gdzie mowa o 4%, podczas gdy raport NBP podaje poziom 22%. Rozbieżność wynika ze sposobu pomiaru. NBP mierzy różnicę między ceną transakcyjną a średnią ceną wywoławczą podobnych nieruchomości. Wiele innych raportów podaje natomiast różnice między ceną transakcyjną a ostatnią ceną wywoławczą, od której zaczęły się negocjacje – jednak tutaj gubimy informację o tym ile razy i o ile cena wywoławcza była wcześniej obniżana. Takie raporty mogą wprowadzać poważnie w błąd, szczególnie gdy podstawą do określenia ceny wywoławczej jest tylko Internet.
PRZECZYTAJ TEŻ:
jak długo trwa sprzedaż nieruchomości
jak uzyskać lepszą cenę sprzedaży?