Zadatek to kwota pieniędzy wręczana przy zawarciu umowy przedwstępnej przez jedną stronę drugiej stronie; zabezpieczenie dokonania transakcji. Zwyczajowo stanowi on 10% wartości nieruchomości, choć często bywa niższy. Zdarza się również sytuacja odwrotna – gdy zadatek jest wyższy niż 10%, ale warto zaznaczyć, że nie powinien on przekraczać wspomnianego progu, ponieważ w przypadku sporu między stronami może to zostać zakwestionowane przez sąd. Jeżeli jednak strony ustaliły wysoki zadatek przy umowie przedwstępnej, często stosuje się takie rozwiązanie, że część kwoty stanowi zadatek, a pozostała część liczona jest na poczet zaliczki.
Czym w takim razie jest zaliczka?
Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, nie zabezpiecza ona jednak samego wykonania umowy. W sytuacji, gdy do transakcji nie dojdzie, np. z powodu odstąpienia od umowy, zaliczka jest zwracana wpłacającemu w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona. Zadatek natomiast pełni również funkcję odszkodowawczą:
– jeśli transakcja nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie kupującego, zadatek przepada na rzecz sprzedającego;
– jeśli zaś transakcja nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie właściciela nieruchomości, to zwraca on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
UWAGA!
Zadatek musi być wpłacony bezpośrednio sprzedającemu – nie ma możliwości, aby kupujący spłacił w ramach zadatku np. zaległości czynszowe sprzedającego.
Zadatek a kredyt
Częstym błędem kredytobiorców jest podpisywanie umów przedwstępnych ze zbyt krótkim terminem wskazującym datę sfinalizowania transakcji i ze zbyt wysokim zadatkiem. Należy pamiętać, że w przypadku niewywiązania się z umowy zadatek przepadnie. Zaliczka natomiast zostanie zwrócona na konto potencjalnego kredytobiorcy.
Warto wiedzieć
Z powodu braku innego unormowania w umowie zadatek jest określony w art. 394 Kodeksu cywilnego, natomiast zwrot zaliczki jest uregulowany w przepisach k.c. o wykonywaniu umów wzajemnych.
Podsumowując…
Wspólną cechą instytucji zadatku i zaliczki jest ich przeznaczenie – wpłacane są na poczet wykonywanej w przyszłości umowy. Podstawową rolą zadatku jest jednak ewentualna rekompensata za niewywiązanie się z postanowień umowy przez jedną ze stron, biorących udział w transakcji. Gdy jedna ze stron nie wykona umowy, druga ma prawo od niej odstąpić i zatrzymać zadatek. Osoba wręczająca zadatek jest w tej komfortowej sytuacji, że może żądać dwukrotności wysokości zadatku, jeżeli rozwiązanie umowy nie wynika z jej winy. Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie stanowi prawnej formy zabezpieczenia umowy, jest jedynie częścią ceny nieruchomości.