Jedna z wprowadzanych zmian to stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego zadaniem będzie m.in. wypłacanie pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz Gwarancyjny ma zwracać nabywcy środki stanowiące różnicę między wysokością środków wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a wysokością środków zwróconych nabywcy przez bank z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Autorem projektu jest prezes UOKiK.
Przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca, będą realizowane na starych zasadach (maksymalnie do 1 lipca 2024 r.). Wielu deweloperów starało się więc wprowadzić do sprzedaży jak największą liczbę mieszkań jeszcze przed wejściem w życie ustawy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zapewnić kupującym 100% ochrony – zarówno w przypadku wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty, jak i zamknięty.
Nawet w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank zarządzający rachunkiem powierniczym, klienci odzyskają wszystkie swoje pieniądze. Ponadto DFG wypłaci je, jeśli kupujący skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. z powodu zaprzestania budowy lub nieusunięcia istotnej wady mieszkania lub domu.
Deweloperzy będą musieli odprowadzać składki na DFG w formie określonego procentu każdej wpłaty klientów na rachunek powierniczy.
Nie będzie już możliwa sprzedaż mieszkań bez rachunku powierniczego. Jest on wymagany dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (to ważne szczególnie w przypadku wieloetapowych, rozłożonych na lata przedsięwzięć) oraz utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej (a nie, jak wcześniej, do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie mieszkań bądź zgłoszenia zakończenia budowy).
Zasady umowy rezerwacyjnej.
W nowelizacji uregulowano również kwestię często stosowanej umowy rezerwacyjnej. Została tak określona umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, która polega na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Projekt wprowadza wymóg formy pisemnej dla umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Wprowadzono także również zakres umowy rezerwacyjnej (musi zawierać m.in. informację o wysokości opłaty, oraz okresie na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży). Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu, określonej w prospekcie informacyjnym.
Opłata rezerwacyjna będzie zwracana rezerwującemu, jeśli:
1) nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
2) deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego,
4) deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i w związku z tym nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości
W kilku przypadkach, m.in. niewykonania umowy rezerwacyjnej lub nieusunięcie wad zgłoszonych do protokołu odbioru, deweloper jest zobowiązany zwrócić dwukrotność umowy rezerwacyjnej. Są to zmiany korzystne dla nabywców - do tej pory umowy rezerwacyjne regulowane były zasadami ogólnymi kodeksu cywilnego oraz zasadą swobody umów, co często było wykorzystywane przez deweloperów, wymagających wysokich i bezzwrotnych opłat rezerwacyjnych, nawet jeśli do transakcji nie dochodziło z winy nabywcy.
Podczas dyskusji na temat projektu ustawy, wiosną 2022 pojawiły się opinie wskazujące na dodatkowe obciążenia finansowe i obowiązki nałożone na deweloperów i związane z tym potencjalne przerzucenie części kosztów na klientów i wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, a co za tym idzie – w dłuższej perspektywie również na rynku wtórnym. W obecnej sytuacji rynkowej bardziej prawdopodobny wydaje się jednak scenariusz, w którym deweloperzy zmuszeni będą ograniczyć własną marżę.