Sprzedaż mieszkania a udostępnienie kluczy do mieszkania przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Proces sprzedaży mieszkania zaczyna się z chwilą zawarcia umowy przez waściciela mieszkania z biurem nieruchomości. Wówczas to następuje cykl działań zmierzających do przygotowania solidnej oferty, która ma trafić do jak największej liczby osób zainteresowanych kupnem mieszkania.

Jednym z kroków całego procesu sprzedaży jest etap, w którym osoba poszukująca mieszkania decyduje się na jego zakup. Na tym etapie bardzo często dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży (w formie aktu notarialnego lub cywilno-prawnej). Czynniki, które najczęściej o tym decydują są w zasadzie dwa.

Pierwszy – kupujący będzie finansował zakup mieszkania w części ze środków własnych, a w części będzie posiłkował się kredytem bankowym. Na kredyt bankowy czasami trzeba poczekać nawet do dwóch miesięcy, dlatego umowa przedwstępna ma zabezpieczyć interesy obydwu stron.

Drugi – kupujący będzie finansował zakup wyłącznie ze środków własnych, jednakże czas potrzebny Właścicielowi mieszkania na skompletowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wynosi nawet cztery tygodnie. Wówczas, żeby zabezpieczyć interesy stron należy sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży lub dokonać wpłaty zadatku za odpowiednim pokwitowaniem.

Zakładając, że obydwie strony są wobec siebie zobowiązane, że są bezpieczne jeżeli chodzi o przyszłą transakcję – często kupujący wyraża prośbę wobec sprzedającego, żeby ten udostępnił mu klucze do lokalu przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży. Najczęściej powodem takiej prośby jest przeprowadzenie przez ekspertów budowlanych pomiarów lub wykonanie kosztorysów. W dobie deficytu rzetelnych firm remontowo-budowlanych, czas stanowi tu istotny czynnik, gdyż może to spowodować przesunięcie przeprowadzenia remontu nawet o kilka miesięcy.

W takiej sytuacji właściciel mieszkania bez zwłoki zwraca się z prośbą o opinię i stanowisko do swojego agenta nieruchomości. Jest to jak najbardziej zrozumiałe, gdyż właściciel chce przeprowadzić cały proces sprzedaży w sposób bezpieczny i między innymi po to korzysta z usług biura nieruchomości.

Jak rozwiązać sytuację, w której kupujący chce przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży otrzymać klucze do mieszkania? Na wstępie należy zaznaczyć, że sytuacja nie jest jednoznaczna i oczywista i właściciel nie musi wyrażać na to zgody. Jest to tylko i wyłącznie jego dobra wola.

Kiedy zatem można w sposób bezpieczny udostępnić klucze do mieszkania przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży? Tak naprawdę są dwie takie okoliczności.

Pierwsza – gdy mieszkanie przeznaczone jest do generalnego remontu i pozostaje puste lub znajdują się w nim rzeczy lub urządzenia przeznaczone do utylizacji. W takim przypadku nie występuje ryzyko, że kupujący lub ekspert budowlany dokonujący np. pomiarów coś uszkodzi lub do czegoś szczególnie się przywiąże. Na tę okoliczność należy sporządzić protokół przekazania kluczy wraz z jasnymi zapisami dotyczącymi celu ich przekazania i zastrzeżeniem, że kupujący nie będzie ingerował w strukturę lokalu.

Druga – gdy mieszkanie jest umeblowane, a właściciel z kupującym ustalili, że mieszkanie zostaje sprzedane z wyposażeniem. Cel udostępnienia kluczy do lokalu pozostaje oczywiście ten sam - pomiary lub wykonanie kosztorysu związanego z modernizacją mieszkania. W tym przypadku przed przekazaniem kluczy należy sporządzić protokół wraz z opisem wyposażenia oraz sporządzić dokładną dokumentację fotograficzną. Należy też pamiętać o zapisie, którzy będzie zabraniał Kupującemu ingerencję w strukturę lokalu.

Oczywiście wcześniejsze udostępnienie kluczy kupującemu może odbyć się wyłącznie po otrzymaniu przez Sprzedającego umówionego zadatku (umowa przedwstępna sprzedaży lub pisemne pokwitowanie wpłacenia zadatku).

W innych sytuacjach, udostępnienie mieszkania do wykonania pomiarów lub opracowania kosztorysu prac remontowo-budowlanych powinno odbywać się w obecności właściciela lub agenta nieruchomości.

Pozostałe aktualności

Uchwała NSA korzystna dla wynajmujących mieszkania

Setki tysięcy Polaków wynajmuje swoje nieruchomości, traktując to jako źródło dodatkowego dochodu oraz inwestycję kapitału. Naczelny Sąd Administracyjny wydał właśnie korzystną dla nich uchwałę w sprawie rozliczania przychodów z najmu

Czytaj więcej

Najem prywatny i firmowy - czy możliwe jest uzyskanie niższego ryczałtu?

Zgodnie z wprowadzonymi na początku roku przepisami, najem firmowy można teraz rozliczać tak samo jak najem prywatny: stawka podatku wynosi 8,5% zaś od nadwyżki przychodów przekraczającej 100 tys. zł rocznie – 12,5%. W jaki sposób traktowany jest próg 100 tys. zł, gdy wynajmujący może rozliczać niektóre nieruchomości jako najem prywatny, a niektóre jako najem firmowy?

Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny we frankach - ważny wyrok TSUE

W czwartek, 29 kwietnia 2021, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej odpowiedział na 5 pytań prawnych zadanych mu przez Sąd Okręgowy w Gdańsku. Wniosek dotyczył umowy z 2008 roku ws. kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich udzielonego na budowę domu.

Czytaj więcej