Odpowiedzialność biura nieruchomości w procesie sprzedaży lub wynajmu

Wielu Klientów pyta, jaki zakres odpowiedzialności ponosi biuro nieruchomości w całym procesie sprzedaży lub wynajmu nieruchomości? Co dzieje się, gdy jedna ze stron transakcji okaże się nieuczciwa? Czy biuro nieruchomości ma narzędzia, która pozwalają na sprawdzenie stron transakcji pod względem wiarygodności i wypłacalności?

Wszystkie te pytania są uzasadnione. Gdyż Klient biura nieruchomości chce po pierwsze, jak najszybciej znaleźć kontrahenta, żeby móc sfinalizować transakcję, po  drugie, żeby transakcja odbyła się bezpiecznie.

Biuro nieruchomości pośredniczy w skojarzeniu stron, czyli Sprzedawcy i Kupującego lub Wynajmującego i Najemcy. To jest główna usługa, którą świadczy biuro nieruchomości. Żeby do tego doszło, biuro nieruchomości musi wykonać szereg działań i czynności, począwszy od promocji oferty w szeroko pojętych mediach, w szczególności na internetowych portalach branżowych, a skończywszy na działaniach i czynnościach, które odbywają się poza strefą promocji. Gdy biuro znajdzie osobę potencjalnie zainteresowaną kupnem lub najmem nieruchomości wykonywane są kolejne działania i czynności, które mają na celu doprowadzenie do prezentacji nieruchomości, czyli pokazania jej zainteresowanym. Na koniec procesu sprzedaży lub wynajmu dochodzi do transakcji. I tu najważniejsza kwestia! To zawsze, bez wyjątku Właściciel nieruchomości decyduje, czy dojdzie do transakcji czy nie. Jest to jego suwerenna decyzja, która jest niezależna od agenta nieruchomości i innych stron uczestniczących w procesie sprzedaży lub wynajmu. Zdarzają się sytuacje, gdy jedna ze stron wycofuje się z transakcji w dniu jej finalizacji. Na takie sytuacje agent nieruchomości nie ma wpływu i są one zazwyczaj nie do przewidzenia. Nie ma zatem możliwości, żeby wcześniej poinformować drugą stronę, że transakcja może nie dojść do skutku.

Bezpieczeństwo przeprowadzenia transakcji sprzedaży. Dla kogo jest ono ważniejsze? Kto ma większe obawy? Rzeczą oczywistą jest, że jest to osoba Kupująca. To ona wykłada środki finansowe na zakup nieruchomości. Korzystając z pośrednictwa biura nieruchomości oczekuje, że kupowana przez nią nieruchomość jest sprawdzona przez agenta nieruchomości i nie posiada ona żadnych wad formalno-prawnych. W przypadku, gdyby było inaczej, Kupujący oczekuje, że agent nieruchomości poinformuje go o tym i wskaże możliwości i działania, które umożliwią usunięcie tych wad. To jest właśnie jeden z elementów bezpieczeństwa, o który powinien zadbać agent nieruchomości. Działa to w dwie strony, gdyż Właściciel nieruchomości może nie być świadomy faktu, że np. w Księdze Wieczystej jego nieruchomości widnieją jakieś wzmianki czy wpisy.

Inaczej trochę sprawa wygląda przy wynajmie nieruchomości. Tu ciężar bezpieczeństwa transakcji przesuwa się na stronę Właściciela. Dzieje się tak, gdyż Wynajmujący nigdy nie wie, czy Najemca to osoba wiarygodna, wypłacalna i uczciwa. Czasami Właściciel nieruchomości, wręcz żąda od agenta nieruchomości, żeby ten sprawdził potencjalnego Najemcę i zajął wobec niego stanowisko. Trzeba jednak zacząć od tego, że agent nieruchomości, ani też jego biuro nie dysponuje narzędziami do tego, żeby móc sprawdzić wiarygodność Najemcy. Może on jedynie zapytać Najemcę, czy uczy się lub pracuje, czy prowadzi własną działalność, czy pracuje na podstawie umowy o pracę i w jakiej firmie. Może też podjąć próbę znalezienia informacji o Najemcy w Internecie, na portalach społecznościowych. W tym miejscu jednak kończą się wysiłki agenta nieruchomości, gdyż nie jest on agentem Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego i nie posiada dostępu do licznych baz danych. Podobnie rzecz ma się w przypadku najmu przez podmioty prawne. Agent nieruchomości może sprawdzić w Internecie opinie o firmie, dane w Krajowym Rejestrze Sądowym i zobaczyć na portalach społecznościowych, kim są osoby zasiadające we władzach spółki. To w zasadzie wszystko. Nawet po zgromadzeniu pewnych informacji lub ich braku, agent nieruchomości nie jest osobą decyzyjną w zakresie finalizacji transakcji. Nawet w przypadku, gdy Właściciel nieruchomości poprosi agenta o sugestie, co do Najemcy, to nie mogą one być w żadnym stopniu dla niego wiążące i miarodajne, gdyż informacje te albo pochodzą bezpośrednio od potencjalnego Najemcy albo z Internetu, i nawet gdyby były powzięte z oficjalnych stron administracji państwowej, to nie ma gwarancji, że są one aktualne.

Zatem, w żadnym przypadku Właściciel nie może żądać od agenta lub biura nieruchomości sprawdzenia wiarygodności potencjalnego Najemcy i wzięcia za to odpowiedzialności, gdyż ani agent ani biuro nie świadczy takich usług i nie dysponuje dostępem do takich informacji. W praktyce agent nieruchomości działa w dobrej wierze na rzecz Właściciela nieruchomości i zawsze stara się dysponować pewnymi informacjami na temat Najemcy, które przekazuje Wynajmującemu. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że to Właściciel zawsze, bez wyjątku podejmuje ostateczną decyzję o wyborze Najemcy.

Pozostałe aktualności

Kredyty walutowe - ugoda czy proces?

Ugody w sprawie kredytów walutowych nie stanowią jeszcze zjawiska na masową skalę. Bankiem wychodzącym dotychczas z największą inicjatywą w tej kwestii jest PKO BP.

Czytaj więcej

Uchwała NSA korzystna dla wynajmujących mieszkania

Setki tysięcy Polaków wynajmuje swoje nieruchomości, traktując to jako źródło dodatkowego dochodu oraz inwestycję kapitału. Naczelny Sąd Administracyjny wydał właśnie korzystną dla nich uchwałę w sprawie rozliczania przychodów z najmu

Czytaj więcej

Najem prywatny i firmowy - czy możliwe jest uzyskanie niższego ryczałtu?

Zgodnie z wprowadzonymi na początku roku przepisami, najem firmowy można teraz rozliczać tak samo jak najem prywatny: stawka podatku wynosi 8,5% zaś od nadwyżki przychodów przekraczającej 100 tys. zł rocznie – 12,5%. W jaki sposób traktowany jest próg 100 tys. zł, gdy wynajmujący może rozliczać niektóre nieruchomości jako najem prywatny, a niektóre jako najem firmowy?

Czytaj więcej