Wybór działki budowlanej
Nie jest to prosta sprawa i nie zawsze przyszły Właściciel kupuje działkę w miejscu, gdzie pierwotnie zakładał. Niezależnie od tego, na początku powinniśmy określić kryteria działki, czyli jej wielkość, szerokość, długość, kształt, itp. Na tym etapie bardzo ważna jest decyzja, jaki dom będzie spełniał oczekiwania kupującego. Zazwyczaj kupujący ma przygotowanych kilka projektów domów i do nich przystosowuje poszukiwania działki z założeniem, że musi zostać trochę więcej miejsca na ogród. Kolejnymi kryteriami jest dobry dojazd, możliwość podłączenia mediów, elektryczność, gaz, kanalizacja, wodociąg. Posiadanie domu kojarzone jest także z ciszą, ale w tej kwestii zdania Klientów są podzielone. Odgłosy otoczenia wpisane są w kompromis pomiędzy dobrym dojazdem i lokalizacją.
Potencjalne problemy
Zalety działki, jej lokalizacja, dobry dojazd mogą odwrócić uwagę kupującego od możliwych zagrożeń. Na przykład intensywne opady deszczu mogą zalewać działkę i drogę dojazdową, jeżeli teren jest podmokły, naturalne wchłonięcie wody po ulewie może trwać nawet kilka dni.
W niektórych przypadkach trzeba także zwrócić uwagę, czy przypadkiem działka nie leży na terenie, na którym przed wybudowaniem czegokolwiek należy dokonać wykopalisk archeologicznych. Nie jest to czynność droga i długotrwała, ale trzeba o tym wiedzieć, żeby potem nie było zaskoczenia przy składaniu dokumentów dotyczących budowy domu w urzędzie.
Kolejną bardzo ważną informacją przed zakupem działki jest powierzchnia zabudowy i powierzchnia biologicznie czynna. Te informacje trzeba znać, gdyż potem może się okazać, że nowy właściciel nie może wybudować wybranego domu, gdyż nie pozwala mu na to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
Zatem, gdy w końcu kupujący znajdzie wymarzoną działkę należy dokładnie sprawdzić jej status.
Wizyta w urzędzie
Trzeba ją odbyć, ponad wszelką wątpliwość. Rzadko kogo stać na stratę kilkuset tysięcy złotych, a czasami miliona i więcej. Co zatem sprawdzić w urzędzie? Przede wszystkim Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli nie do końca jest on jasny, należy poprosić właściciela działki o wystąpienie do urzędu o wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania dla tej konkretnej działki. Należy też poprosić właściciela o wypis i wyrys z rejestru gruntów. Jest on odpłatny, ale bez tych dokumentów nie odbędzie się notarialna umowa sprzedaży, więc i tak będą potrzebne. Jeżeli działka graniczy z lasem, warto sprawdzić, czy las nie należy np. do Parku Narodowego i nie jest wymagane zachowanie odległości od granicy lasu względem potencjalnej zabudowy. To nie wszystko. Warto sprawdzić, czy przypadkiem z kupowanej działki nie będzie trzeba wydzielić drogi dojazdowej do innej działki (służebność). Niby nic, ale jednak może być mała konsternacja, jeżeli takiej wiedzy się nie posiada.
Niby budowlana, a tak naprawdę rolna
Często można spotkać się z ofertami sprzedaży działki, na której można wybudować budynek mieszkalny. Właściciele zapewniają o tym, niekiedy nazywając działkę rolną budowlaną, bo zgodnie z ich wiedzą można działkę bezproblemowo przekształcić z rolne w budowlaną.
Takie przekształcenie zależy jednak od klasy gleby. Jeżeli jej klasa będzie powyżej trzeciej, mogą być kłopoty z jej odrolnieniem. Cały proces odrolnienia może być czasochłonny i kosztowny. Dlatego przed kupnem działki rolnej z możliwością jej przekształcenia w działkę budowlaną, o czym zapewnia treść oferty, należy udać się do urzędu i sprawdzić status gruntu w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości).
Jeżeli działka rolna podoba się przyszłemu właścicielowi na tyle, że jest on w stanie przejść przez całą procedurę odrolnienia, powinien zacząć od złożenia wniosku do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie gruntu o wyłączenie jej z produkcji rolnej.
Dariusz Ziemkowski
Ekspert ds. nieruchomości