Z artykułu dowiesz się:
• Jak kształtował się rynek nieruchomości w marcu i kwietniu
• Czy zmiany mogą mieć charakter trwały, czy były jedynie tymczasową reakcją rynku
• Jakie są perspektywy zahamowania wzrostu cen nieruchomości
• Co ma i będzie miało wpływ na popyt i podaż na rynku
Ostatni spadek cen nieruchomości miał miejsce podczas kryzysu z 2012r. – od tego czasu ceny za metr kwadratowy domów i mieszkań nieprzerwanie wzrastają. Epidemia koronawirusa oraz wszystkie ograniczenia z niej wynikające miały dotychczas wpływ głównie na liczbę zawieranych transakcji, nie zaś na ich wartość.
Zmiany widoczne były zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. W kwietniu zaobserwowaliśmy mocne wyhamowanie ilości transakcji, ale już maj był miesiącem wyraźnego odbicia - liczba transakcji wrosła, choć nie jest to jeszcze poziom ze stycznia/lutego.
Potrzeby mieszkaniowe nie uległy zmianie, ale w miesiącach szczytu epidemii wygrała z nimi troska o własne bezpieczeństwo i obawa przed zaciąganiem nowych zobowiązań hipotecznych. Dla osób chcących kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, poważną barierą mogło być ograniczenie pracy biur deweloperów. Wszelkie pytania i wątpliwości klientów są zazwyczaj zadawane właśnie w stacjonarnych biurach sprzedaży – informacje na stronie internetowej deweloperów czy nawet rozmowa telefoniczna nie stanowiły odpowiedzi na potrzeby wszystkich klientów.
Mimo kolejnych obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, sytuacja na rynku pracy i zaostrzająca się polityka kredytowa banków wzmocniła ostrożność w decyzjach potencjalnych nabywców. W kwietniu ING podwyższył wymóg wkładu własnego do 30%, a PKO BP do 20%. Czasy, w których niektóre banki dopuszczały minimalny wkład własny na poziomie 10% należy już raczej do przeszłości. Część pozostałych banków podwyższyła marże lub wycofała dotychczasowe pakiety promocyjne i z większą niechęcią podchodzi do akceptowania działalności gospodarczej jako źródła dochodu. Zaostrzone kryteria oceny ryzyka i wydawania decyzji kredytowych bywają również stosowane wobec osób zatrudnionych w branżach, które najmocniej odczuły skutki pandemii.
Eksperci firmy MAXON oceniają jednak marcowe i kwietniowe spadki nie jako załamanie rynku, a raczej techniczne wstrzymanie transakcji z powodu restrykcji w swobodzie poruszania się i spotkaniach. Specyfika sektora zakłada długoterminowość procesu transakcji. Dla potencjalnych nabywców marzec i kwiecień mógł być dobrym czasem na przeanalizowanie potrzeb i analizę dostępnych ofert. W takim przypadku epidemia wirusa COVID-19 wpłynęła raczej na odłożenie decyzji zakupowej, a nie na całkowitą z niej rezygnację.
Tymczasowy spadek zainteresowania nieruchomościami w żaden sposób nie przełożył się jednak na spadek cen.
Czy zahamowany zostanie wzrost cen?
Rynek sprzedaży nie zareagował póki co ani spadkiem cen, ani zwiększeniem różnicy pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Być może jeszcze na to za wcześnie – czas pokaże. Oczywiście część klientów liczy na znaczne obniżki w związku z sytuacją, szczególnie jeśli dysponują oni gotówką. Tego typu oferty zdarzają się, są to jednak pojedyncze przypadki wynikające z indywidualnej sytuacji właścicieli nieruchomości.
Inaczej sytuacja ma się na rynku wynajmu, tu znacznie wzrosła podaż, zatem wraz ze wzrostem konkurencji spadają ceny. Decyzja o obniżce jest też prostsza w przypadku wynajmu niż w sprzedaży.
Co z podażą nieruchomości?
Zgodnie z danymi MAXON z maja 2020, ogólna ilość przyjętych ofert utrzymuje się na podobnym miesięcznym poziomie w porównaniu do sytuacji sprzed i ze szczytu pandemii, ale są zauważalne zmiany w poszczególnych kategoriach: spadek przyjęć mieszkań do sprzedaży, wzrost zgłoszeń mieszkań do wynajęcia. Wynajmujący nie chcą czekać i ponosić miesięcznych kosztów utrzymania lokalu. Dodatkowo sytuacja jest dla nich prostsza, nie mieszkają w lokalach, oddają nam klucze i czekają na podpisanie kontraktu.
Wiele mieszkań, przeznaczonych do tej pory na najem krótkoterminowy, wróciło na rynek, ale tym razem do wynajmu długoterminowego. Rynek najmu krótkoterminowego mocno ucierpiał w związku z epidemią i towarzyszącym jej obostrzeniom. Do tej pory wydawał się bezpiecznym wyborem inwestycyjnym, był też jedną z najpopularniejszych form zarabiania na nieruchomościach. Jednak wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, tymczasowe zamknięcie granic oraz zatrzymanie turystyki krajowej i zagranicznej dotkliwie ograniczyły dochody właścicieli. Koszty utrzymania nieruchomości, w tym raty zaciągniętych kredytów, pozostały jednak niezmienne, stąd próby ratowania budżetu wynajmem długoterminowym.
Także właściciele, którzy dotychczas nie rozważali oddania pod wynajem swoich nieruchomości, mogą zobaczyć w tym nową perspektywę dodatkowego dochodu, czy też zabezpieczenia na „gorsze czasy”. W ostatnich tygodniach podaż mieszkań na wynajem wyraźnie wzrosła, co uznajemy za zapowiedź zwiększenia konkurencji w tym sektorze.
Inaczej sprawa wygląda przy sprzedaży. Tu właściciele, tak samo jak kupujący, obserwują rynek, zastanawiając się z kolei czy ceny nie wzrosną. Dodatkowo często zamieszkują nieruchomość i niechętnie przyjmują wielu zwiedzających. Taką sytuację można jednak rozwiązać wykorzystując możliwości spacerów 3D.
Jak będzie kształtował się popyt?
Nieruchomości są nadal uznawane za bezpieczny sposób lokaty kapitału, szczególnie przy potencjalnej utracie siły nabywczej złotówki. Obniżka stóp procentowych i ryzyko wzrostu inflacji może sprawić, że część osób będzie chciała ulokować swój kapitał w pewniejszej inwestycji.
Powoli ulegają też zmianie preferencje nabywców. Osoby rozważające zakup mieszkania, częściej biorą pod uwagę również dom, przede wszystkim ze względu na przestrzeń ogrodu lub podwórka.
Potrzeby mieszkaniowe istnieją już teraz (co więcej, w związku z koniecznością pracy z domu, mogły się nawet powiększyć - wielu rodzinom przyda się dodatkowy pokój na gabinet). Jeśli nabywca trafi na idealne dla siebie mieszkanie – w świetnej lokalizacji, z dobrym rozkładem, w odpowiedniej cenie, zawieszenie decyzji w nadziei na ewentualne spadki cen może go tylko pozbawić doskonałej okazji.
Oczywiście, w czarnym scenariuszu załamania gospodarki i zmniejszenia siły nabywczej spadnie popyt zarówno na zakup inwestycyjny, jak i zainteresowanie nabywców wynikające z rzeczywistej potrzeby mieszkaniowej. Zmniejszenie popytu pociąga za sobą obniżkę cen. Jest jednak zbyt wcześnie, aby oceniać prawdopodobieństwo wystąpienia takiego scenariusza.
Co dalej?
Przewidujemy, że w perspektywie kilku kolejnych miesięcy popyt na nieruchomości może zmaleć - w szczególności jeżeli mówimy o mieszkaniach z rynku pierwotnego. Może to przełożyć się na tymczasowe wyhamowanie cen (ale raczej nie na ich spadek).
O tym jak będzie wyglądał rynek nieruchomości po pandemii zadecyduje czas trwania poszczególnych obostrzeń, sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie, a także dostępność i atrakcyjność kredytów hipotecznych.