Aktualności

Czym rożni się umowa przedwstępna notarialna od cywilnoprawnej?

Te dwie formy umów wbrew pozorom różnią się od siebie i mają różne skutki prawne. Obie formy umowy co prawda zabezpieczają interesy zarówno Sprzedającego jak też Kupującego, jednakże niedotrzymanie warunków umowy cywilnoprawnej przez którąś ze Stron stwarza tylko podstawy do odszkodowania. W przypadku umowy notarialnej, każda ze stron, w przypadku niedotrzymania warunków umowy przez drugą Stronę, może dochodzić swoich praw przed Sądem.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna zarówno notarialna jak też cywilnoprawna

ü  dane osobowe każdej ze Stron,

ü  opis prawny nieruchomości na podstawie dokumentu nabycia i innych dokumentów (jeżeli zachodzi taka potrzeba),

ü  cenę,

ü  warunki zapłaty za nieruchomość (gotówka, kredyt bankowy),

ü  termin zawarcia umowy sprzedaży

ü  termin przekazania nieruchomości (protokół zdawczo-odbiorczy),

ü  kwotę zadatku lub zaliczki,

ü  inne ustalenia pomiędzy Stronami.

Jakie są różnice pomiędzy tymi formami umów?

Umowa cywilnoprawna podpisywana jest zazwyczaj w biurze nieruchomości. Przygotowuje ją agent po ustaleniu wszystkich warunków ze Stronami. Z tego tytułu biuro nieruchomości nie pobiera żadnych dodatkowych opłat. Zdarza się też tak, że umowę cywilnoprawną przygotowuje jedna ze Stron, a agent koordynuje cały proces dbając o zabezpieczenie interesu zarówno Sprzedającego jak też Kupującego. W przypadku, gdy w transakcję zaangażowane są więcej, niż dwie osoby (np. współmałżonek), a okoliczności sprawiają, ze nie może być on obecny przy podpisaniu umowy – wówczas wystarczy zwykłe upoważnienie w formie pisemnej.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego podpisywana jest w obecności Notariusza i zazwyczaj w Kancelarii Notarialnej. Bywają przypadki, że Notariusz w wyjątkowych sytuacjach dojeżdża we wskazane miejsce i tam zostaje sporządzony akt notarialny. Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest płatne, zgodnie z taksą notarialną. Jednakże ta forma umowy ma silniejszy skutek prawny, ponieważ po jej podpisaniu w Księdze Wieczystej widnieje wzmianka w Dziale III Księgi Wieczystej dotycząca roszczenia, co do nieruchomości, a więc do wykonania całej umowy zgodnie z jej zapisami. Nie ma także mowy o zwykłym upoważnieniu od osoby trzeciej. Inaczej, niż w przypadku umowy cywilnoprawnej – tu wymagane jest upoważnienie notarialne.

Warto też wziąć pod uwagę koszty zawarcia obu umów. W przypadku umowy przedwstępnej notarialnej musimy się liczyć z taksą notarialną. W zależności od ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. W przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie tej umowy i zredagowanie jej treści jest po stronie osób zainteresowanych jej zawarciem.

W każdym przypadku najważniejsze jest bezpieczeństwo i pewność transakcji

Zarówno strona Sprzedająca jak też Kupująca muszą mieć poczucie bezpieczeństwa podczas przeprowadzania transakcji. Sprzedający chce być pewny, że Kupujący nie zrezygnuje z byle powodu z kupna nieruchomości, zawieszając jej oferowanie na rynku przez kilka miesięcy, a Kupujący chce mieć pewność, że Sprzedający nagle nie wycofa się z transakcji dostając np. lepszą ofertę.

Zatem Kupujący nie powinien patrzeć tylko przez pryzmat kosztów notarialnych, ale też przez zabezpieczenie ze swojej strony całego procesu transakcji. W ten sam sposób powinien podchodzić do sprawy Sprzedający.

Jeżeli pojawi się rozbieżność pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, co do formy zawarcia umowy przedwstępnej, powinni oni spokojnie porozmawiać i ewentualnie uzgodnić wspólne pokrycie kosztów umowy przedwstępnej notarialnej. Jeżeli jednak uzgodnią, że wystarczy umowa cywilnoprawna, powinni mieć świadomość tego, że wycofanie się z transakcji jednej ze stron nie będzie powodować poważnych skutków prawnych dla Strony, która wycofa się z transakcji nawet tuż przed terminem podpisania umowy sprzedaży.

Jaką zatem podjąć decyzję? Którą formę umowy wybrać? Odpowiedź jest wydaje się bardzo prosta. Jeżeli Sprzedający lub Kupujący nie są pewni czy chcą sprzedać/kupić nieruchomość – właściwsza będzie umowa cywilnoprawna. Jeżeli zaś Sprzedający i Kupujący są pewni swoich działań – pozostaje tylko wybór kancelarii Notarialnej.