Documenti e situazione giuridica
Prima della pubblicazione verifichiamo la situazione giuridica e il registro fondiario, poi raccogliamo i documenti per il preliminare e per l’atto notarile.
Come lavoriamo
Ecco come vendiamo. Passo dopo passo, con i numeri.
La maggior parte delle agenzie promette di «occuparsi di tutto». Qui spieghiamo che cosa significa: che cosa succede al Suo immobile nella prima settimana, chi ci lavora, da dove viene il prezzo e quanto tempo serve davvero.
- 4 transazioni
- in media ogni giorno lavorativo a Varsavia, calcolate sugli ultimi 10 anni.
- 1,9 milioni di m²
- di superfici vendute e affittate a Varsavia dal 2004 – oltre 270 campi da calcio.
- ogni 7 minuti
- durante l’orario d’ufficio un nuovo cliente ci chiede informazioni su un immobile o ci comunica che cosa cerca.
- dal 2010
- ogni incarico, annuncio e transazione in un’unica banca dati. Da qui calcoliamo tutto ciò che vede in questa pagina.
Che cosa succede al Suo immobile – dal sopralluogo alla consegna delle chiavi
Il tempo si conta dalla firma dell’incarico di mediazione. Le fasi sono le stesse per ogni immobile; cambia solo la loro durata – e lo diciamo chiaramente prima della firma.
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Giorno 0 1
Sopralluogo e valutazione
Visitiamo l’immobile, verifichiamo i documenti e lo confrontiamo con le transazioni della zona. Lei riceve un prezzo di partenza motivato e un piano: cosa, dove e quando.
Sopralluogo e documenti
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Settimana 1 2
Preparazione
Verifichiamo il registro fondiario e la situazione giuridica dell’immobile. Un fotografo realizza il servizio, viene preparata una planimetria 2D e, dove ha senso, un video o un tour 3D. Il consulente scrive l’annuncio pensando agli acquirenti di quel segmento.
Servizio fotografico, planimetria 2D, testo dell’annuncio
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Settimana 2 3
Avvio della vendita
L’annuncio va prima ai clienti della nostra banca dati che hanno chiesto un immobile di questo tipo. Poi su una decina di portali, su maxon.pl e sui social media. Con un incarico in esclusiva – anche alle agenzie partner.
Prima la banca dati, poi il mercato
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Settimane 2–4 4
Richieste e visite
Le prime telefonate degli acquirenti arrivano di solito entro una settimana dalla pubblicazione. Il consulente risponde, seleziona, fissa gli appuntamenti e conduce le visite – Lei non deve essere presente a ognuna.
Selezione degli acquirenti
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Settimane 4–12 5
Proposte e trattative
Lei riceve proposte, non telefonate di curiosi. Trattiamo sulla base dei prezzi di transazione reali. Ogni due settimane sa quante visualizzazioni, richieste e visite ci sono state e che cosa hanno detto gli acquirenti.
Trattativa sui prezzi di transazione
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Conclusione 6
Preliminare, rogito, chiavi
Metà degli appartamenti arriva a questo punto in meno di 97 giorni dall’incarico. Seguiamo il preliminare, i documenti per la banca dell’acquirente e l’appuntamento dal notaio. Siamo presenti alla consegna delle chiavi e alla chiusura delle utenze.
Notaio e verbale
Tempi di vendita
Quanto dura una vendita? Numeri reali, non promesse.
Fino a 30 giorni
13%
Acquirente spesso dalla nostra banca dati
31–90 giorni
32%
Tempo di vendita tipico
91–180 giorni
29%
Spesso immobili di valore più elevato
181–365 giorni
18%
Case e immobili di nicchia
Oltre un anno
8%
Per lo più effetto di un prezzo troppo alto
Che cosa dicono i dati: Vendiamo il 44% degli immobili entro 90 giorni, il 73% entro sei mesi e il 92% entro un anno. Un immobile ben valutato in un quartiere richiesto rientra nelle prime due fasce; un prezzo troppo alto lo sposta verso destra – ed è questo il motivo principale per cui valutiamo sulla base dei dati, non delle aspettative.
Vendite a Varsavia degli ultimi 5 anni, calcolate dalla firma dell’incarico di mediazione alla transazione.
Da dove viene il prezzo
Gli annunci dicono quanto volevano i venditori. A noi interessa quanto hanno pagato gli acquirenti – e lo abbiamo nella nostra banca dati: ogni nostra transazione dal 2010, con prezzo, metratura e data.
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Transazioni, non annunci
Confrontiamo il Suo immobile con quelli effettivamente venduti in zona negli ultimi mesi – metratura, standard e tipo di edificio simili.
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La via, non il quartiere
Nella stessa Varsavia il prezzo mediano al m² di un appartamento venduto da MAXON negli ultimi 5 anni è di 17 687 PLN a Śródmieście e di 11 841 PLN a Białołęka – una differenza del 49%. Anche tra vie dello stesso quartiere si arriva spesso a oltre il dieci per cento.
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Il mercato di oggi, non di un anno fa
Il prezzo mediano di un appartamento venduto da MAXON a Varsavia è passato da 423 mila PLN nel 2018 a 793 mila PLN nel 2025. Lo monitoriamo costantemente, quindi non valutiamo a prezzi ormai superati.
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Un prezzo di partenza motivato
Non riceve un solo numero, ma una forbice, un elenco di transazioni comparabili e una strategia consigliata: prezzo trattabile o prezzo per vendere in fretta.
Importante: La valutazione è gratuita e non è una perizia di stima – è una raccomandazione di mercato, e la decisione finale sul prezzo richiesto spetta a Lei.
Dove va il Suo annuncio – e in quale ordine
L’ordine conta. Prima le persone che stanno già cercando, poi il mercato.
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1
Prime 48 ore
La banca dati di chi cerca di MAXON
18,5 mila richieste all’annoClienti che ci hanno comunicato che cosa cercano – quartiere, metratura, budget. Abbiniamo l’annuncio ai loro criteri prima che arrivi sui portali.
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2
Settimana 2
Una decina di portali immobiliari
Otodom, Morizon, Gratka, Domiporta, Nieruchomosci-online. Pubblicazione standard più promozione dell’annuncio dove gli acquirenti del Suo segmento cercano più spesso.
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3
Tutta la rete MAXON
maxon.pl e 7 filiali
122 consulentiL’annuncio sul nostro sito e in ogni filiale – 122 consulenti lo vedono nella banca dati e possono portare un proprio cliente.
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4
Meta e LinkedIn
Social media
Pubblicazione e – con un incarico in esclusiva – promozione a pagamento rivolta a chi è interessato a quel quartiere e a quel tipo di immobile.
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5
Altre agenzie
Agenzie partner
Con un incarico in esclusiva, l’annuncio viene promosso anche da altre agenzie immobiliari. Ognuna può portare un acquirente; Lei regola i conti solo con noi.
Un solo consulente. Un intero team alle spalle.
Lei parla con una sola persona. Dietro di lei lavorano diverse altre – ognuna si occupa di una cosa sola, ma ogni giorno.
Fotografo e media
Servizio fotografico professionale, planimetria 2D quotata e, dove è giustificato, video o tour 3D.
Reparto marketing
Pubblicazione sui portali, campagne a pagamento sui social media e redazione dei materiali promozionali.
Back office e analisi
Aggiornamento della banca dati delle transazioni, report per i venditori e abbinamento di nuovi interessati al Suo annuncio.
Il Suo referente
Consulente di riferimento
Un solo numero di telefono dalla valutazione alla consegna delle chiavi. Sempre uno specialista del reparto che segue il Suo tipo di immobile: appartamenti, uffici, magazzini o terreni. Conduce ogni visita e la trattativa.
Continuità del servizio
Se il Suo consulente è in ferie, la vendita non si ferma – lo sostituisce un collega dello stesso reparto, con accesso alla stessa banca dati e a tutta la storia dell’annuncio.
Disponibilità
Giorni lavorativi
Sa sempre che cosa succede – senza dover telefonare e chiedere
Un report ogni 2 settimane
Visualizzazioni dell’annuncio sui portali, numero di richieste, numero di visite e – soprattutto – che cosa hanno detto esattamente gli acquirenti dopo aver visto il Suo immobile.
Statistiche e opinioni degli acquirenti
Una raccomandazione, non solo un report
Se dopo 4 settimane ci sono visualizzazioni ma nessuna visita, il consulente lo dice chiaramente: il problema è il prezzo, le foto o la descrizione – e propone una soluzione concreta.
Correzioni durante la vendita
Un unico contatto diretto
Il cellulare del Suo consulente di riferimento, non un call center anonimo. Nei giorni lavorativi risponde e La aggiorna su ogni novità.
Numero diretto del consulente
Che cosa verifichiamo prima che Lei firmi qualsiasi cosa
Fase 1
Prima della pubblicazione
- Registro fondiario e gravami (ipoteche, iscrizioni nelle sezioni III e IV)
- Situazione giuridica dell’unità, del condominio o della cooperativa
- Servitù ed eventuali pretese di terzi
- Corrispondenza della metratura con la documentazione
- Per i terreni: piano urbanistico locale o decisione sulle condizioni edificatorie (WZ), accesso alla strada pubblica, allacciamenti
Fase 2
Durante la trattativa
- Verifica dell’acquirente: capacità di credito o fondi propri documentati
- Preliminare conforme agli accordi di entrambe le parti
- Regole chiare per il versamento e la restituzione della caparra
- Calendario dei certificati necessari per l’atto
Fase 3
Atto e consegna
- Documentazione completa per la banca dell’acquirente
- Appuntamento dal notaio e approvazione della bozza dell’atto
- Verbale di consegna
- Lettura dei contatori e conguaglio delle utenze
- Consegna delle chiavi alla presenza del consulente
Affitto
Scopri il Pacchetto per il Locatore
Affitta il Suo immobile? Stesso metodo, tempi più brevi.
Valutazione basata sulle transazioni, servizio fotografico, pubblicazione secondo l’ordine «prima la banca dati, poi i portali» – esattamente come per la vendita. La differenza sta nei tempi: metà degli appartamenti che prendiamo in affitto trova un inquilino in meno di 56 giorni dall’incarico. E nelle garanzie: verifichiamo l’inquilino e assicuriamo il canone – i dettagli del «Pacchetto per il Locatore» si trovano nella pagina per proporre il Suo immobile.
Vendite recenti
Senza nomi né indirizzi. Con i prezzi reali della nostra banca dati.
Bemowo
Appartamento, 80,60 m²
- Prezzo richiesto:
- 1.150.000 PLN
- Prezzo di transazione:
- 1.100.000 PLN
96% del prezzo richiesto
Transazione:
Ottobre 2026
Śródmieście
Appartamento, 77,28 m²
- Prezzo richiesto:
- 1.450.000 PLN
- Prezzo di transazione:
- 1.380.000 PLN
95% del prezzo richiesto
Transazione:
Agosto 2026
Jabłonna
Casa
- Prezzo richiesto:
- 1.885.000 PLN
- Prezzo di transazione:
- 1.855.000 PLN
98% del prezzo richiesto
Transazione:
Luglio 2026
Il prossimo passo
Vuole vedere come funziona per il Suo immobile?
Ce lo proponga – un consulente La richiamerà entro 24 ore con alcune domande e, dopo il sopralluogo, riceverà un prezzo motivato e un piano. Gratis e senza impegno.
Fonte dei dati: banca dati degli incarichi e delle transazioni di MAXON Nieruchomości, aggiornata al 1 listopada 2026. I dati si riferiscono a Varsavia; le fasce dei tempi di vendita e i prezzi nei quartieri sono calcolati sugli ultimi 5 anni.