Trudno znaleźć ciekawą ofertę

Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, dodaje, że trudno jednak mówić o zatrzęsieniu mieszkań w ofercie rynku wtórnego.

Trudno znaleźć ciekawą ofertę

Wbrew pozorom używanych mieszkań w ofercie sprzedaży nie ma tak wiele, jak się wydaje. W portalach nieruchomościowych figurują setki nieaktualnych ogłoszeń. W tym gąszczu trudno wyszperać atrakcyjną ofertę

– Rynek wtórny jest o wiele bogatszy niż rynek nowych mieszkań – ocenia Marcin Jańczuk z Metrohouse. – W różnego rodzaju analizach nie dostrzega się jednak siły jego oddziaływania. A przecież oferty deweloperów nie wszędzie są dostępne. Tam, gdzie ich brakuje, używane mieszkania z powodzeniem wypełniają lukę – podkreśla Jańczuk.

Dodaje, że nie ma jednak dokładnych szacunków dotyczących podaży na rynku używanych mieszkań. – Oceniamy, że w samej Warszawie w sprzedaży jest dziś od 100 nawet do 130 tys. mieszkań. Podaż jest wprawdzie nieco mniejsza niż w pierwszej połowie roku, ale nadal jest w czym wybierać – twierdzi Marcin Jańczuk.

Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, dodaje, że trudno jednak mówić o zatrzęsieniu mieszkań w ofercie rynku wtórnego. – Ludzie zawsze sprzedawali mieszkania, sprzedają i będą sprzedawać. Często zdarza się, że kiedy szukamy mieszkania dla konkretnego klienta, to bardzo trudno jest nam znaleźć lokal odpowiadający jego potrzebom – mówi Piotr Wieszczyk.

Według Marka Kiełpikowskiego, szefa agencji nieruchomości Arenda w Bydgoszczy, teza, że na rynku wtórnym jest zatrzęsienie mieszkań do sprzedania, jest nieprawdziwa. – Są, owszem, wielkie ilości, ale ofert. W jednym z wiodących portali figuruje ich 3,5 mln, podczas gdy cały zasób mieszkaniowy Polski, według danych GUS, to ok. 13 milionów mieszkań. Czyżby do sprzedania oferowane było co czwarte z nich? Na pewno nie – podkreśla Marek Kiełpikowski. Problem w tym, że na portalach można znaleźć oferty mieszkań już dawno sprzedanych.

– Jednym z powodów takiej sytuacji jest mała popularność umów pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Jedno mieszkanie faktycznie przeznaczone na sprzedaż zgłaszane jest do wielu biur, które pomnażają oferty w wielu mediach. W dodatku sprzedający, którzy już znaleźli kupca, często nie czują się w obowiązku zwolnić wynajętych pośredników, i tak listy ofert ciągle się wydłużają – tłumaczy szef Arendy. Żeby znaleźć ciekawą ofertę trzeba więc przedzierać się przez dżunglę nieaktualnych ogłoszeń.

Nie ma konkurencji

Według części pośredników rynek wtórny wcale jednak nie konkuruje z pierwotnym w walce o klienta. – Jeśli klient upatrzył sobie konkretne miejsce, np. okolice parku Skaryszewskiego, to musi szukać mieszkania na rynku wtórnym, bo w tych rejonach nic nowego już nie może powstać – tłumaczy Piotr Wieszczyk.

Z kolei według Marka Kiełpikowskiego teza o konkurowaniu rynków „jest tak samo słuszna jak teza, że na rynku spożywczym szynka konkuruje z serem”. – Moim zdaniem oba rynki są komplementarne. Wzajemnie się uzupełniają i pełnią inną rolę: rynek wtórny stanowi podstawowy zasób mieszkaniowy, rynek pierwotny zaś powiększa te zasoby: wczorajsza oferta pierwotna jutro staje się wtórna – mówi szef Arendy. Przyznaje jednak, że rynek wtórny może zaoferować coś, czego nie jest w stanie dać pierwotny, na którym w okresie wzmożonego popytu sprzedawany jest towar, który ma dopiero powstać. Istnieje więc ryzyko nieukończenia inwestycji, jej opóźnienia, wzrostu kosztów. – A takie ryzyko nie istnieje na rynku wtórnym – przypomina Marek Kiełpikowski.

Marcin Jańczuk uważa, że używane mieszkania mogą jednak konkurować z deweloperskimi choćby różnorodnością. Decydując się na lokal z drugiej ręki, w wielu przypadkach ponosząc niewielkie nakłady, można w nim od razu zamieszkać, w przeciwieństwie do mieszkań deweloperskich. – Dziś nie mamy jednak podziału na klientów rynku pierwotnego i wtórnego. Przeciętny nabywca może być klientem i pośrednika, i dewelopera – ocenia przedstawiciel Metrohouse.

Droższe od nowych

Rynek wtórny dłużej niż pierwotny opierał się jednak spadkom cen. Piotr Wieszczyk zapewnia jednak, że także używane mieszkania tanieją. – Może na początku spadki były widoczne tylko w cenach transakcyjnych, ale potem zmalały także te ofertowe – mówi pośrednik z Maxon Nieruchomości. Jednocześnie zastrzega, że mieszkań używanych nie można wrzucać do jednego worka.

– Inaczej wygląda sytuacja np. przy ul. Akademickiej czy Drawskiej w Warszawie, gdzie ceny praktycznie stoją w miejscu i nie ma mowy o obniżkach, a inaczej – mieszkań na Bródnie – mówi Wieszczyk.

Według Marcina Jańczuka nie ma jednak sensu porównywać stawek mieszkań używanych i nowych. – Jeśli weźmiemy pod uwagę nakłady, jakie musiał ponieść właściciel kupujący mieszkanie w stanie deweloperskim, to nie można się dziwić, że wykończone lokale wybudowane w ostatnich latach są droższe od nowych. Chociaż oczywiście zdarzają się sytuacje, kiedy ceny są porównywalne.

Generalnie – ceny mieszkań jedno- i dwupokojowych uległy stabilizacji, podczas gdy mieszkania powyżej 80 mkw. nadal sprzedają się nie najlepiej, przez co możliwości negocjacji są znacznie wyższe niż w przypadku najbardziej popularnych lokali – dodaje Jańczuk.

Źródło: Rzeczpospolita

Z Partnerem mało bezpiecznie

Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, ocenia, że sprzedaż mieszkań w systemie Partner jest bardzo trudna i skomplikowana.

Z Partnerem mało bezpiecznie

Połowę ceny za mieszkanie masz zapłacić dziś, resztę – za dwa lata. I dopiero wtedy staniesz się właścicielem lokalu. Tak działa system sprzedaży Partner. Pośrednicy są sceptyczni: takie transakcje trudno nazwać okazjami

Do agencji nieruchomości trafiają oferty sprzedaży mieszkań, które były kupowane kilka lat temu na preferencyjnych warunkach, z przeznaczeniem na wynajem.

– Nie można ich było sprzedawać przez dziesięć lat – tłumaczy nam pośrednik z jednego z warszawskich biur. – Wielu inwestorów ma dziś jednak problem z najmem i utrzymywaniem tych mieszkań, dlatego chce je sprzedać przed czasem – dodaje. Do kupienia w tej agencji jest dziś m.in. 46-metrowe mieszkanie w rejonie Białołęki, które kosztuje 245 tys. zł, czyli 5,3 tys. zł za mkw. – 50 procent ceny trzeba zapłacić w dniu podpisania pierwszej umowy i wydania lokalu, resztę – po dwóch latach – mówi pośrednik. – Jest to sprzedaż w tzw. systemie Partner – dodaje.

To nie okazja

Czy warto korzystać z takich ofert? Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, ocenia, że sprzedaż mieszkań w systemie Partner jest bardzo trudna i skomplikowana. – Okazja to zatem wątpliwa. Po pierwsze: ze względu na brak księgi wieczystej żaden bank nie udzieli kredytu potencjalnemu nabywcy, a co za tym idzie, wspomniane 50 proc. ceny należy wyłożyć z własnej kieszeni. Kupując małe mieszkanie za około 300 tys. zł, trzeba więc mieć około125 –150 tys. zł – wylicza Piotr Wieszczyk. – Po drugie – nikt nie wie, co będzie się działo przez te np. dwa lata. Transakcja odbywa się na zasadach cesji, a dodatkowo notariusze przygotowują w takich wypadkach pełnomocnictwo niewygasalne, czyli z góry ustala się, że jeśli umrze czy to kupujący, czy sprzedający, do transakcji ostatecznej przystąpi spadkobierca zmarłej osoby. Dodatkową kwestią są sprawy podatkowe – zauważa pośrednik z Maxona.

Do tej agencji w ostatnim czasie trafiła tylko jedna taka oferta. Jak mówi Piotr Wieszczyk, przez pół roku nikt nawet nie chciał obejrzeć tego 40-metrowego mieszkania. – Klienci owszem dzwonili, bo cena była dość atrakcyjna, ale jak słyszeli, na jakich zasadach ma się odbyć transakcja, to natychmiast rezygnowali z oglądania nieruchomości – przyznaje Wieszczyk.

Takich ofert nie znajdziemy w agencji Polanowscy. Ewa Orłowska, dyrektor oddziału warszawskiego tej agencji, podziela zdanie Piotra Wieszczyka, że trudno nazwać je okazją. – Podstawową wadą jest niemożność przeniesienia własności – ocenia Ewa Orłowska. – Plusem może być jedynie superokazyjna cena – dodaje. I zauważa, że takie oferty są adresowane przede wszystkim do klientów z gotówką, którzy mają pieniądze na całość mieszkania, a tacy są bardzo wymagający. – Kto, mając pieniądze tylko na połowę lokalu, zechce walczyć za kilka lat o kredyt na resztę? Nikt nie wie przecież, jaką będzie miał zdolność kredytową za parę lat – zauważa Ewa Orłowska. – W przeszłości spotkałam się z takimi ofertami, ale nie znajdowały one nabywców – wspomina.

Co z bezpieczeństwem

Takich ofert nie ma też w agencji Metrohouse. – Pośrednicy nie byliby raczej nimi zainteresowani – mówi Marcin Jańczuk z tej agencji. – Tego typu transakcje nie należą do bezpiecznych. Jak można zagwarantować, że właściciel po dwóch latach przeniesie własność? – pyta Marcin Jańczuk. – Obligatoryjna jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, ale... no właśnie to „ale” będzie nam towarzyszyć do chwili przeniesienia własności mieszkania, nie mówiąc już o tym, że przy takich transakcjach klient nie może liczyć na finansowanie zakupu kredytem hipotecznym. Podaż na rynku jest dziś jednak tak duża, że należy zadać sobie pytanie, czy warto ryzykować – przestrzega Marcin Jańczuk.

W podobnym tonie wypowiada się pośredniczka Joanna Lebiedź z agencji nieruchomości Lebiedź i Lebiedź, w której także takich ofert nie znajdziemy. – A co w przypadku, gdyby ktoś chciał zakup sfinansować kredytem? Jaka miałaby być data uruchomienia środków? Teraz? Za dwa lata? A co na to banki? – Joanna Lebiedź mnoży pytania. – Co w razie drastycznej zmiany cen mieszkań na rynku? Poszkodowanym w jednym przypadku może okazać się kupujący, w drugim – sprzedający – zauważa pośredniczka. I dodaje, że na rynku pojawiają się czasem także inne oferty, których sprzedaż przed upływem pewnego czasu wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku. – Takie transakcje mogą zainteresować fiskusa, bo bez trudu można odczytać intencje sprzedającego – mówi Joanna Lebiedź.

Źródło: Rzeczpospolita

Negocjacje coraz rzadziej prowadzą do dużych obniżek

Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości uważa, że cena zależy nie tylko od tego, czy będzie to mieszkanie w wielkiej płycie czy w kamienicy, duży wpływ ma także jego lokalizacja, hałas czy dostęp do światła słonecznego.

Negocjacje coraz rzadziej prowadzą do dużych obniżek

Mieszkania w warszawskim Śródmieściu nie tanieją. Co więcej, te najbardziej atrakcyjne lokale stają się coraz droższe

W ciągu roku średnia stawka ofertowa mieszkań z rynku wtórnego w Śródmieściu spadła zaledwie o ok. 600 zł na metrze. Dziś jest to ok. 11,7 tys. zł, podczas gdy rok temu sprzedawcy żądali 12,3 tys. zł za mkw. – tak wynika ze statystyk portalu Oferty.net. Natomiast analitycy z Szybko.pl wyliczają, że w ubiegłym miesiącu mkw. kosztował 11,3 tys. zł, czyli tyle co rok temu.

– Wynika to zarówno z dużej popularności tej dzielnicy wśród kupujących, jak i z pojawiania się w ofercie mieszkań nowych, o wysokim standardzie, które zawyżają średnią cenę dla całej dzielnicy – zauważa Marta Kosińska z Szybko.pl. – W najbliższych miesiącach nie spodziewałabym się dużych zmian, jeśli dojdzie do obniżek, będzie to wynikać z generalnego spadku popytu na mieszkania.

Lokalizacja i hałas

Pod względem oferty warszawskie Śródmieście nie odbiega od innych dzielnic – dominują tu mieszkania dwupokojowe, które stanowią ok. 42 proc. całej podaży. Bardzo mało, bo ok. 5 proc., trafia natomiast do sprzedaży lokali o dużej powierzchni, cztero- i pięciopokojowych. – Aż 52 proc. wszystkich ofert to mieszkania w budynkach przedwojennych, kamienicach z cegły – mówi Marta Kosińska.

Stawki przekraczają nawet 30 tys. zł za mkw. W Rezydencji Opera przy ul. Niecałej jest np. na sprzedaż niespełna 60-metrowe lokum za prawie 3 mln zł, co daje 50 tys. zł za mkw. Apartament podobnej wielkości w powojennej kamienicy przy placu Zamkowym kosztuje 2,5 mln zł, czyli ok. 43 tys. zł za mkw.

Jednocześnie nie brak też całkiem niedrogich ofert. Przy ul. Schillera czeka np. na nowego właściciela 58-metrowe mieszkanie z 1960 r. za niecałe 300 tys. zł, a zatem 1 mkw. kosztuje 5,2 tys. zł. Przy ul. Ogrodowej lokum spółdzielczo-własnościowe z 1970 r. o pow. 56 mkw. kosztuje 390 tys. zł (ok. 7 tys. zł za mkw.). Wpływ na cenę, jak zawsze, ma lokalizacja mieszkania. – Można np. kupić tańsze mieszkanie w cegle, bardzo ładne i duże, ale będzie to róg ul. Marszałkowskiej i pl. Unii Lubelskiej, czyli po otworzeniu okna hałas jest bardzo duży, i to prawie zawsze. Kolejny przykładem mogą być nieruchomości zlokalizowane w linii zabudowy Al. Ujazdowskich. Są tam oczywiście przepiękne kamienice z windami, ale w pierwszej linii zabudowy, już w drugiej czy trzeciej mamy kamienice bez wind ze znikomym lub całkowitym brakiem dostępu do naturalnego światła słonecznego. Tych przykładów można podać jeszcze kilka, bo są to mieszkania w linii zabudowy ul. Marszałkowskiej z oknami na ul. Marszałkowską czy pl. Na Rozdrożu. A więc cena zależy nie tylko od tego, czy będzie to mieszkanie w wielkiej płycie czy w kamienicy, duży wpływ ma także jego lokalizacja, hałas czy dostęp do światła słonecznego – opowiada Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Nie dla warszawiaka

Stawki za mkw. ciągle da się negocjować, ale cena transakcyjna będzie niższa od ofertowej nie więcej niż 10 – 11 proc. Miesiąc temu np. sprzedano na Krakowskim Przedmieściu 39-metrowe mieszkanie za 670 tys. zł, podczas gdy jego cena ofertowa wynosiła 750 tys. zł. Negocjacje przyniosły więc 11-proc. upust.

W Al. Ujazdowskich 66-metrowe lokum, którego cena wyjściowa sięgała 750 tys. zł, sprzedano za 690 tys. zł (8 proc. obniżki) – obie transakcje odnotowano w warszawskim MLS, czyli systemie wielokrotnego oferowania nieruchomości.

Pośrednicy jednak twierdzą, że atrakcyjne mieszkania zaczęły drożeć, i to nie tylko w Śródmieściu, lecz także w innych dzielnicach Warszawy. Ponadto większym zainteresowaniem od śródmiejskich ofert cieszą się dziś lokale na Mokotowie czy Saskiej Kępie.

– Ofert w Śródmieściu szukają albo firmy do prowadzenia działalności gospodarczej, albo obcokrajowcy lub inne osoby przyjezdne, które nie do końca znają Warszawę i wolą mieszkać w Śródmieściu, blisko metra – tłumaczy Piotr Wieszczyk.

Źródło: Rzeczpospolita

Żądasz za dużo, odstraszysz klienta

Piotr Wieszczyk, pośrednik z MAXON Nieruchomości, dodaje, że jeśli jakieś mieszkania są dziś niesprzedawalne, to właśnie te przeszacowane. – Jeśli ktoś może przeznaczyć na zakup mkw. mieszkania do 6 tys. zł, to większej różnicy nie będzie dla niego stanowić, czy taki lokal znajdzie w nowym czy starym budynku

Żądasz za dużo, odstraszysz klienta

Klienci coraz rzadziej decydują się na duże, ponad 80-metrowe lokale, zwłaszcza w starym budownictwie. Spadające ceny u deweloperów wymuszają zaś obniżki także na rynku wtórnym

W niektórych regionach, na przykład na Podlasiu, klientów rynku wtórnego zaczynają wręcz przejmować deweloperzy.

– Oferowane przez nich ceny można negocjować. Slogan reklamowy jednego z nich głosi nawet: „Dyktuj ceny” – zauważa Antoni Kozak, pośrednik z białostockiej firmy Antoni Kozak Iwona Wojtan Nieruchomości. – Rynek wtórny próbuje cenowo dorównać pierwotnemu, ale nie oferuje nowych technologii – chodzi choćby o instalacje, jakość materiałów, stolarkę okienną. Niektóre powierzchnie stają się przez to niesprzedawalne – np. te powyżej 80 metrów – dodaje. Łatwiej sprzedać starą, małą kawalerkę czy niewielkie lokum dwupokojowe – bo takich mieszkań deweloperzy budują za mało.

A jak jest w Warszawie? Jakie nieruchomości najdłużej czekają tu na nabywców? Czy rynek wtórny zaczyna przegrywać z pierwotnym? Pośrednik Cezary Szubielski z Krupa Nieruchomości podkreśla, że klienci często wybierają lokale, których mkw. jest po prostu tańszy. – W Warszawie coraz częściej trafiają się mieszkania za 6 tys. zł za mkw., zwłaszcza te duże, powyżej 70 mkw. W takim przypadku lokale z rynku pierwotnego stają się dla nabywców atrakcyjniejsze niż te w cenie 8 – 9 tys. zł za mkw. na rynku wtórnym – tłumaczy Cezary Szubielski. I dodaje, że ceny używanych mieszkań muszą się dostosować do tendencji rynkowych – nie mogą być znacznie wyższe niż na rynku pierwotnym.

– Sprzedający używane mieszkania wystawiają je na początku w cenach znacznie wyższych niż znane mi ceny transakcyjne. W ogłoszeniach pojawiają się stawki od 8 do 11 tys. zł za mkw., podczas gdy realnie te nieruchomości mogą się sprzedać za 6 – 9 tys. zł za mkw. – podaje Cezary Szubielski. – Potencjalny nabywca, widząc tak duże różnice w cenach, może zwrócić się ku ogłoszeniom dewelopera. W jego materiałach reklamowych spotka się raczej z tendencją do zaniżania ceny – zauważa dyrektor.

Rozpadające się transakcje

Szymon Jungiewicz, dyrektor działu badań i analiz w firmie Emmerson, zauważa, że kiedy rynek ma bogatą ofertę, klienci w pierwszej kolejności wybierają nowe czy też kilkuletnie mieszkania. – W bardzo dużym stopniu jest to oczywiście uzależnione od ich cen i parametrów – zastrzega dyrektor. Pod uwagę trzeba wziąć lokalizację, rozkład lokalu, jego standard. – Nie ma jednak mieszkań niesprzedawalnych. Każdy segment ma specyficznych klientów, a wszystko zależy od odpowiedniego ustalenia ceny – uważa Szymon Jungiewicz.

Podobnie ocenia rynek Cezary Szubielski. Według niego można znaleźć chętnego nawet na nieruchomość z wieloma wadami. – Mankamenty muszą jednak znaleźć odzwierciedlenie w cenie. Musi być rynkowa, a nie „emocjonalna” – podkreśla.

Szymon Jungiewicz potwierdza zaś spostrzeżenia pośrednika z Białegostoku, że mniejszym zainteresowaniem cieszą się dziś mieszkania w wielkiej płycie, a także duże, ponad 80-metrowe lokale, niezależnie jednak, czy są one nowe czy stare. – Zmniejszył się też krąg zainteresowanych prestiżowymi, drogimi apartamentami. Im mieszkanie bardziej nietypowe, tym trudniej je sprzedać – przyznaje Jungiewicz. Radzi, by przy wycenianiu sprzedawanej nieruchomości skorzystać z pomocy fachowców, np. pośredników, aby uniknąć ryzyka niedostosowania ceny do stawek, jakie dyktuje rynek.

Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, dodaje, że jeśli jakieś mieszkania są dziś niesprzedawalne, to właśnie te przeszacowane. – Jeśli ktoś może przeznaczyć na zakup mkw. mieszkania do 6 tys. zł, to większej różnicy nie będzie dla niego stanowić, czy taki lokal znajdzie w nowym czy starym budynku – ocenia Piotr Wieszczyk. Pośrednik opowiada, że klienci często wystawiają mieszkania z ceną ofertową np. 10 tys. zł za mkw. Po trzech miesiącach proszą pośrednika, by obniżył ją do 8,2 tys. zł za mkw. – Jeśli właściciel lokalu od początku dyktowałby cenę, jaką proponował pośrednik, to mieszkanie dawno znalazłoby nabywcę – podkreśla Piotr Wieszczyk. – Sprzedający muszą też pamiętać, że jeśli kupujący będzie się wspierał kredytem, to przed ostateczną umową pojawi się rzeczoznawca, który wyceni nieruchomość. Transakcje często się rozpadają właśnie dlatego, że wycena dla banku jest zdecydowanie niższa niż cena proponowana przez właściciela – przestrzega Piotr Wieszczyk.

Ewa Orłowska, dyrektor oddziału warszawskiego agencji Polanowscy Nieruchomości, potwierdza, że trudne do sprzedania są dziś mieszkania w wielkiej płycie – te na ostatnich piętrach bez windy, a także te drogie, których właściciel jest „niereformowalny”. Niełatwo znaleźć też chętnego na głośny lokal, a także na nieruchomości przy trasie – nawet nowo projektowanej. Kluczem do sukcesu jest ustalenie rozsądnej, konkurencyjnej dla innych ofert z tego rejonu, ceny. – Namówienie właściciela na obniżkę ceny to największa nasza bolączka – przyznaje Ewa Orłowska. Jeśli właściciel nie chce o niej słyszeć, jego oferta może leżeć na rynku latami.

Zalegają duże

Podobne przypadki zna też Cezary Szubielski. – Dziś korespondujemy z właścicielem mieszkania, którego oferta przegrała w oczach kupujących z innym. Wybrali oni mieszkanie na drugim piętrze zamiast na parterze. Właściciel stara się dowieść, że parter w ruchliwej okolicy jest lepszy od piętra. Tymczasem około 80 proc. naszych klientów traktuje parter jako istotną wadę – opowiada Cezary Szubielski.

Dyrektor z Krupa Nieruchomości przyznaje, że duże mieszkania w blokach z wielkiej płyty rzeczywiście sprzedają się gorzej, ale nie zawsze wystarczy obniżenie ich ceny. – Mieliśmy kiedyś w ofercie kilka mieszkań o pow. 105 mkw. w cenie adekwatnej do, powiedzmy, 65-metrowego mieszkania. Teoretycznie była to wielka okazja. Problemem był jednak czynsz: około 1,1 tys. zł miesięcznie. Osoby, które chciały kupić lokal jako okazję i alternatywę dla 65-metrowego mieszkania w nowym budynku w podobnej lokalizacji, wycofywały się ze względu na wysokość czynszu – wspomina Cezary Szubielski.

Dziś w jego agencji zalegają jednak wcale nie lokale z wielkiej płyty, ale duże – nowe i przedwojenne – które są przeważnie bardzo drogie. Są to m.in.: 135-metrowy lokal przy ul. Fałata na Mokotowie z 2005 roku. Cena: 2,8 mln zł. Oferta pochodzi z... 2005 roku. Trzy lata czeka na klienta 134-metrowe, czteroletnie mieszkanie przy ul. Łuckiej na Woli, które właściciel wycenił na nieco ponad 2 mln zł. Kilka lat jest też w ofercie 105-metrowy lokal na parterze budynku z 1926 r. Właściciel tego przedwojennego mieszkania przy ul. Słowackiego na Żoliborzu żąda 1,45 mln zł.

Źródło: Rzeczpospolita

Sami kupili drogo, więc zawyżają ceny

Na Mokotowie w tym samym budynku na sprzedaż wystawiono dwa mieszkania. Jedno jest na parterze i ma powierzchnię 40 mkw., a właściciel ustalił jego cenę na 14 tys. zł za mkw. Cena ofertowa drugiego lokum, o pow. 60 mkw., na trzecim piętrze wynosi niecałe 10 tys. zł za mkw. Dla kupującego oznacza to, że za te same pieniądze może mieć mieszkanie większe, położone na wyższym piętrze – opowiada Piotr Wieszczyk z MAXON Nieruchomości.

Sami kupili drogo, więc zawyżają ceny

Choć minął już rok od krachu na rynku finansowania nieruchomości, część właścicieli nadal wierzy w hossę, oferując mieszkania w cenach sprzed dwóch – trzech lat. Inni nie mogą obniżyć ceny, bo urosły im kredyty, a spadła wartość

– W efekcie stawki bywają zawyżone o 20 – 30 proc. Na szczęście takich przypadków jest coraz mniej – mówi Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Jednak nie brakuje sprzedawców, którzy kupili nieruchomość w czasie największych zwyżek cenowych, a teraz, szukając kupca, chcą przynajmniej odzyskać zainwestowane pieniądze.

Kłopoty „frankowiczów”

– Prawie zawsze ceny zgłaszanych do sprzedaży mieszkań są zawyżone. Głównym powodem jest zostawianie sobie przez sprzedającego zbyt dużego marginesu na negocjacje. Sporadycznie właściciele podają ostateczną satysfakcjonującą ich cenę, czyli proponują sprzedaż z opcją „bez negocjacji”. Często zbyt wysoki margines powoduje, że kupujący odrzucają ofertę, nawet nie podejmując negocjacji – tłumaczy Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Jeśli jednak ktoś kupił mieszkanie w hossie, posiłkując się przy tym kredytem walutowym na 100 proc. wartości nieruchomości (np. we frankach szwajcarskich), ma teraz nie lada kłopot, gdyż dziś nieruchomość jest warta o 30 – 40 proc. mniej niż np. w 2007 r., a kredyt znacznie większy ze względu na osłabienie złotego.

– Np. mieszkanie kupione w 100 proc. za kredyt we frankach szwajcarskich warte ok. 500 tys. zł dwa lata temu, dziś jest warte ok. 360 – 380 tys. zł, podczas gdy wartość takiego kredytu wynosi 700 tys. zł. To oznacza, że po sprzedaniu lokalu trzeba by było dopłacić bankowi jeszcze ok. 300 tys. zł. Z tego też powodu właściciele nie są skłonni do obniżania cen lokali – wylicza Joanna Lebiedź z biura nieruchomości Lebiedź & Lebiedź. Dodaje, że dziś praktycznie każde mieszkanie z ceną przekraczającą 7 tys. zł za mkw. ma bardzo małe szanse na sprzedaż.

Zdaniem Edyty Krakowiak najczęściej są przeszacowane mieszkania w prestiżowych lokalizacjach, np. w Rezydencji Opera przy Ogrodzie Saskim, Melody House przy al. Szucha, Rezydencji Belvedere czy Marinie Mokotów, gdzie ceny metra przekraczają 25 tys. zł.

Nierealne ceny

Na przykład od trzech lat z niezmienioną ceną jest na rynku oferta sprzedaży lokum na Mokotowie przy ul. Biały Kamień. Trzy pokoje o pow. 95 mkw. w stanie deweloperskim, z miejscem garażowym kosztują 1,6 mln zł. Zdaniem pośredników klientów zniechęca zbyt wysoka stawka.

– Na Mokotowie w tym samym budynku na sprzedaż wystawiono dwa mieszkania. Jedno jest na parterze i ma powierzchnię 40 mkw., a właściciel ustalił jego cenę na 14 tys. zł za mkw. Cena ofertowa drugiego lokum, o pow. 60 mkw., na trzecim piętrze wynosi niecałe 10 tys. zł za mkw. Dla kupującego oznacza to, że za te same pieniądze może mieć mieszkanie większe, położone na wyższym piętrze – opowiada Piotr Wieszczyk.

Nie każdy pośrednik przyjmie ofertę z nierealną ceną, zwłaszcza jeśli sprzedawca jest odporny na perswazje.

– Zawsze staramy się namówić sprzedawcę do skorygowania zbyt wysokiej ceny i często się to udaje, chociaż sprzedawcy niezbyt chętnie opuszczają stawki, zwłaszcza na początku sprzedaży. Często muszą do tego dojrzeć. Zdarzają się i tacy, którzy nawet przez dwa lata utrzymują swoją cenę pomimo braku zainteresowania kupujących – mówi Edyta Krakowiak.

A dalsze spadki cen powodują, że nieruchomość przyjęta pół roku temu w rozsądnej, a nawet atrakcyjnej stawce dziś już jest stanowczo za droga i sprzedawca ponownie musi zweryfikować swoją politykę cenową.

– Jeśli sprzedający nie będą elastycznie reagowali na aktualne trendy rynkowe, pozostaną nadal właścicielami swoich nieruchomości, a wartości, jakich oczekują, okażą się jedynie wirtualnymi – prognozuje Joanna Lebiedź.

Źródło: Rzeczpospolita

Na co wydałbyś 800 tysięcy złotych

Zdaniem pośredników z biura Maxon Nieruchomości, wyniki sondy nie mają nic wspólnego z rzeczywistą sytuacją. Przede wszystkim rzadko zdarzają się dziś transakcje za taką kwotę, gdyż ze względu na ograniczone możliwości finansowe sporo osób szuka ofert za 300 – 400 tys. zł.

Na co wydałbyś 800 tysięcy złotych

Na co wydałbyś 800 tysięcy złotych

Ankietowani najchętniej kupiliby mały dom na obrzeżach miasta – wynika z badań portalu Oferty.net

W sondzie, w której udział wzięło ponad tysiąc osób, 34,5 proc. respondentów wybrało właśnie dom pod miastem. Pozostałe osoby wolałyby wydać takie pieniądze na mieszkanie, przy czym aż 31 proc. szukałoby czteropokojowego lokum o wysokim standardzie, dalej od centrum. Kolejne 23,5 proc. stawia na luksusowe, dwupokojowe lokum w centrum Warszawy, a zaledwie 11 proc. przeznaczyłoby 800 tys. zł na apartament w kamienicy gdzieś w okolicy Starówki.

– Jak widać, blisko 2/3 ankietowanych preferuje zakup mieszkania, a nie domu. To potwierdza zalety życia w mieście. Bliskość przedszkoli, szkół, sklepów, urzędów, wygodniejsza i tańsza komunikacja, większa dostępność kin, teatrów, obiektów sportowych – to wszystko bierze górę nad własnym ogródkiem, czystszym powietrzem i większą powierzchnią własnego domu – komentuje wyniki ankiet Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net.

Badanie jednak pokazuje tylko to, co potencjalni nabywcy chcieliby kupić. Zdaniem pośredników z biura Maxon Nieruchomości, wyniki sondy nie mają nic wspólnego z rzeczywistą sytuacją. Przede wszystkim rzadko zdarzają się dziś transakcje za taką kwotę, gdyż ze względu na ograniczone możliwości finansowe sporo osób szuka ofert za 300 – 400 tys. zł.

– Same domy obecnie nie sprzedają się najlepiej. Niektóre agencje nieruchomości nieoficjalnie mają nawet zakaz przyjmowania domów na sprzedaż, aby nie „stały” one w bazie – tłumaczy Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. Dodaje, że w ostatnich miesiącach na rynku dokonano najwięcej transakcji do 500 tys. zł. – Oczywiście nie oznacza to, że nikt nie kupuje nieruchomości za stawki przekraczające 500 tys. zł, ale takich transakcji jest zdecydowanie mniej – zaznacza Wieszczyk.

Robert Droboczyński z agencji nieruchomości Polanowscy w tym roku miał do czynienia prawie wyłącznie z osobami zainteresowanymi lokalami do 400 tys. zł. Podobne doświadczenia ma Łukasz Lewandowski z tej samej agencji. – W ostatnich miesiącach nie brałem udziału w żadnej transakcji, której kwota sięgała ponad 800 tys. zł. Pojawiały się jednak osoby zainteresowane zakupem lokum za taką kwotę. Głównie przeglądały oferty trzy – czteropokojowych mieszkań w centrum miasta, w nowym budownictwie – twierdzi Łukasz Lewandowski.

Zdaniem pośredników marzenia klientów zapytanych o to, co by kupili za 800 tys. zł, których faktycznie nie posiadają, nijak się mają do decyzji osób dysponujących taką kwotą.

Źródło: Rzeczpospolita

Zapytanie ofertowe na wykonanie modułów automatyzujących procesy biznesowe w Maxon Nieruchomości Sp. z o.o. na linii dostawcy – Maxon - odbiorcy

W związku z realizacją przez Maxon Nieruchomości Sp. z o.o. projektu pt: „Automatyzacja procesów biznesowych na linii dostawcy - MAXON Nieruchomości - odbiorcy” poszukujemy wykonawcy systemu informatycznego bazującego na platformie programistycznej, na której znajdzie się siedem modułów do automatyzacji procesów biznesowych zachodzące w kontaktach z portalami ogłoszeniowymi o nieruchomościach, które w projekcie odgrywają rolę dostawców i odbiorców.

Zapytanie ofertowe na wykonanie modułów automatyzujących procesy biznesowe w Maxon Nieruchomości Sp. z o.o. na linii dostawcy – Maxon - odbiorcy

Specyfikacja techniczna modułów automatyzujących procesy biznesowe w Maxon Nieruchomości Sp. z o.o. na linii dostawcy – Maxon - odbiorcy

1. Wstęp

Platforma informatyczna z modułami integrująca procesy biznesowe na linii dostawcy – Maxon Nieruchomości – odbiorcy jest realizowana w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka Działanie 8.2 i jest współfinansowana ze środków Unii Europejskiej i budżetu państwa.

2. Cele systemu

Głównym celem systemu informatycznego jest podniesienie konkurencyjności Maxon Nieruchomości poprzez usprawnienie elektronicznej wymiany danych dotyczących ofert nieruchomości z portalami ogłoszeniowymi o nieruchomościach i siecią MLS oraz zintegrowanie rejestru połączeń telefonicznych z systemem informatycznym działających w spółce. Istotne usprawnienie procesów biznesowych nastąpi poprzez wprowadzenie ważnych, nowych funkcjonalności dotyczących wymiany ofert nieruchomości, ich pozycjonowania na portalach i przygotowywania raportów.

Aplikacja będzie oferowała kilka poziomów dostępu do odczytu i edycji treści. Część materiałów dostępna będzie tylko dla zalogowanych użytkowników z określonymi uprawnieniami.

3. Zakres prac dla wykonawcy

Zadaniem wykonawcy będzie:

- przygotowanie specyfikacji technicznej systemu informatycznego składającego się z platformy informatycznej i bazujących na niej siedmiu modułach automatyzujących procesy biznesowe na linii dostawcy - Maxon - odbiorcy,

- zaprojektowanie, zaprogramowanie i integracja wykonanych dla Maxon Nieruchomości modułów informatycznych z systemami jego dostawców i odbiorców, testowanie, wdrożenie i przeprowadzenie szkoleń z obsługi modułów dla pracowników Maxon Nieruchomości.

4. Struktura platformy

System będzie składał się z platformy informatycznej i umieszczonych na niej siedmiu modułach automatyzujących procesy biznesowe zintegrowanych z systemami Maxon Nieruchomości oraz jego dostawców i odbiorców.

Wszystkie moduły będą składać się z:
- „frontendu”, czyli części aplikacji przeznaczonej dla użytkowników końcowych,
- „backendu”, pozwalającego administratorowi na wygodne zarządzanie aplikacją.

Moduł automatyzujący procesu eksportu ofert na portale

Automatyzacja procesu biznesowego eksportu własnych ofert nieruchomości spółki Maxon na portale Domiporta.pl, Gratka.pl i Oferty.net polegać będzie na integracji systemu informatycznego Maxon Nieruchomości z systemami informatycznymi portali ogłoszeniowych Domiporta.pl, Gratka.pl i Oferty.net.

Moduł ma usprawnić funkcję eksportu ofert nieruchomości z systemu Maxon na portale  ogłoszeniowe przy jednoczesnej możliwości konfigurowania przez pośredników różnorakich kryteriów eksportu np. eksport oferty tylko w wybrane dni tygodnia, na z góry określony czas, też co do godziny itd. Oferty pojawią się na portalach automatycznie w odpowiednich działach np. sprzedaż/wynajem, rynek pierwotny/rynek wtórny, mieszkania/biura/ magazyny. Moduł będzie także obsługiwał zaawansowane mechanizmy oznaczania zdjęć wysyłanych na portale takie jak watermarking oraz invisible watermarking.

Moduł automatyzujący proces importu ofert i zapytań z portali

Automatyzacja procesu biznesowego importu ofert i zapytań klientów o nieruchomości zgłoszonych na portale ogłoszeniowe do systemu Maxon polegać będzie na integracji systemu informatycznego Maxona z systemami informatycznymi portali ogłoszeniowych Domiporta.pl, Gratka.pl i Oferty.net.

Moduł ma umożliwiać automatyczne importowanie zapytań klientów o nieruchomości zgłaszanych na portale do systemu Maxona przy uwzględnieniu predefiniowanych różnorodnych kryteriów importu. Po zaimportowaniu, zapytania klientów będą automatycznie łączone z ofertami nieruchomości w bazie Maxona i zostaną wygenerowane propozycje połączeń klient – oferta. Moduł będzie także umożliwiał katalogowanie importowanych ofert i zapytań ze względu na dział (mieszkania, domy, lokale itp.), oraz pozwoli na automatyczne dopasowywanie słowników importowanych danych do słowników używanych w bazie Maxon takich jak słowniki lokalizacji, słowniki opisujące daną nieruchomość lub parametry zapytania.

Moduł automatyzujący proces odbieranie/wykonywania rozmów telefonicznych

Automatyzacja procesu biznesowego odbierania/wykonywania rozmów telefonicznych polegać będzie na integracji systemu informatycznego Maxon i nakładki do rozmów telefonicznych z systemem informatycznym centrali telefonicznej dostawcy usług telekomunikacyjnych.

Moduł ma umożliwiać integrację centrali telefonicznej z systemem informatycznym Maxon, dzięki czemu możliwe będzie powiązanie rozmów telefonicznych z ofertami oraz zapytaniami klientów. Umożliwi to budowanie bazy historii kontaktów w sprawie danej oferty lub zapytania klienta. Moduł będzie kojarzył wykonywane rozmowy oraz dzwoniących klientów z ofertami i zapytaniami znajdującymi się w systemie informatycznym Maxon.

Moduł automatyzujący proces wymiany ofert na wyłączność w ramach sieci MLS

Automatyzacja procesu biznesowego wymiany ofert nieruchomości na wyłączność w ramach sieci MLS WSPON polegać będzie na integracji systemu Maxona i sieci MLS administrowanej przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON).

Moduł ma umożliwiać wysyłanie ofert na wyłączność z systemu Maxona do sieci MLS oraz oferty na wyłączność innych biur nieruchomości będą importowane z sieci MLS do systemu Maxona.

Moduł automatyzujący proces wyróżnień na portalach

Automatyzacja procesu biznesowego wyróżnień ofert nieruchomości Maxona na portalach ogłoszeniowych polegać będzie na integracji systemu Maxona i systemów informatycznych portali ogłoszeniowych Domiporta.pl, Gratka.pl i Oferty.net.

Moduł ma informować portale indywidualnie o konieczności wyróżnienia danego ogłoszenia przesłanego z systemu Maxona. Wyróżnieniami będą zarządzali pośrednicy z poziomu systemu Maxona, którzy będą mieć przyznaną miesięczną pule środków finansowych ma promocję swoich ofert na portalach. Moduł ma umożliwiać zarządzanie tymi środkami w ramach firmy i automatycznie przyznawanie wyższą kwot bardziej efektywnym pośrednikom nieruchomości.

Moduł automatyzujący proces podbić ofert na portalach

Automatyzacja procesu biznesowego podbić ofert nieruchomości Maxona na portalach ogłoszeniowych polegać będzie na integracji systemu Maxona i systemów informatycznych portali ogłoszeniowych Domiporta.pl, Gratka.pl i Oferty.net.

Moduł ma umożliwiać podbijanie oferty przez agentów nieruchomości bezpośrednio z poziomu systemu Maxona, bez konieczności dzwonienia do portalu lub logowania się na panel zarządzający portalu. Moduł ma także wspomagać zarządzanie środkami finansowymi przyznawanymi na podbijanie ofert na portalach wszystkim pośrednikom w ramach firmy i automatycznie przyznawanie wyższą kwot bardziej efektywnym pośrednikom.

Moduł automatyzujący proces generowania statystyk wystawionych ofert

Automatyzacja procesu biznesowego generowania statystyk wystawionych ofert nieruchomości polegać będzie na integracji systemu informatycznego Maxona z systemami informatycznymi portali ogłoszeniowych Domiporta.pl, Gratka.pl i Oferty.net. 

Statystyki generowane automatycznie przez moduł będą dotyczyć: ilości wejść na daną ofertę, profilu osób, które
wchodzą na ofertę, ich lokalizacji, ilości przekierowań z portalu na stronę internetowa Maxona itd. Moduł zostanie
dodatkowo wyposażony w mechanizmy prognozowania i wsparcia budżetowania wydatków na reklamę w oparciu o
historyczną efektywność działań promocyjnych.

5.Wymagania techniczne

W ramach projektu zostanie stworzone dedykowane rozwiązanie informatyczne w formie platformy informatycznej integrującej systemy informatyczne partnerów biznesowych i automatyzującej przebieg procesów. Moduły zostaną zaprojektowane na indywidualne zamówienie Maxon Nieruchomości. Dostęp do platformy i modułów będzie możliwy tylko po zalogowaniu. Poszczególni użytkownicy i partnerzy biznesowi będą mieli dostęp tylko do wybranych fragmentów platformy.

System informatyczny, pomimo wymogu przygotowania aplikacji dedykowanej, powinien bazować na już gotowych elementach spójnej platformy programistycznej, aby zleceniodawca mógł ocenić przed rozpoczęciem prac możliwości techniczne, funkcjonalne i integracyjne platformy z systemami informatycznymi partnerów wykonanymi w różnych technologiach. Platforma musi mieć architekturę otwartą – umożliwiającą jej rozwój w przyszłości.

Przy projektowaniu platformy powinny zostać zastosowane najnowsze darmowe i powszechnie znane technologie informatyczne umożliwiające dostęp do modułów przez przeglądarkę internetową. Wymiana danych będzie odbywała się w technologii szyfrowanych web serwisów (XML). Do poszczególnych rekordów w modułach wszyscy użytkownicy platformy będą mogli dołączać pliki w dowolnym formacie.

Administrator systemu po stronie zamawiającego musi mieć możliwości samodzielnego administrowania platformą. 
Platforma powinna zostać wykonana w języku polskim.

6.Kryteria oceny ofert

Przedłożone oferty będą oceniane według następujących kryteriów:

Cena: 70%
Rozwiązanie technologiczne: 20%
Doświadczenie: 10%

7. Składanie oferty

Oferty będą przyjmowane od 9 do 20 listopada 2009 roku w siedzibie Maxon Nieruchomości Sp. z o.o., ul. Okopowa 58/72 lok. 14, 01-042 Warszawa. Liczy się data stempla pocztowego.

Trudno wynegocjować obniżkę

Piotr Wieszczyk z biura Maxon Nieruchomości przyznaje, że małe kawalerki wzbudzają duże zainteresowanie i jeśli tylko nie mają żadnych wad prawnych, to sprzedaje się je bardzo szybko, głównie ze względu na cenę.

Trudno wynegocjować obniżkę

Najmniejsze mieszkania do wzięcia w Warszawie kosztują wcale niemało, bo ok. 9 –12 tys. zł za metr. Mimo to na nowego właściciela nie czekają zbyt długo.

Maleńkie kawalerki przyciągają wielu klientów, mimo że statystycznie częściej są kupowane dwa i trzy pokoje. Powodem jest nie tylko niska cena, lecz również możliwość wynajęcia takiego lokum, zwłaszcza jeśli znajduje się blisko centrum miasta. – Sporo osób szuka dziś okazji, czyli małych mieszkań za niewielką cenę. Na rynku takich ofert jest bardzo niewiele, a gdy tylko właściciel da ogłoszenie o sprzedaży, w ciągu dwóch, trzech dni jest ono nieaktualne – twierdzi Grzegorz Całkiewicz z biura nieruchomości Eurolocus.

Piotr Wieszczyk z biura Maxon Nieruchomości przyznaje, że małe kawalerki wzbudzają duże zainteresowanie i jeśli tylko nie mają żadnych wad prawnych, to sprzedaje się je bardzo szybko, głównie ze względu na cenę. – Dla wielu klientów atrakcyjne są oferty w kamienicach. Takie mieszkania mają zazwyczaj ponad trzy metry wysokości, dzięki czemu istnieje możliwość wykorzystania przestrzeni np. na antresolę – zauważa Wieszczyk. Dodaje, że stawki ofertowe kawalerek trudno dziś zbić – można oczywiście liczyć na małe obniżki, ale generalnie znacznie łatwiej negocjuje się ceny większych mieszkań. – Kawalerki sprzedaje się dziś bardzo szybko, dlatego ich właściciele nie są skłonni do obniżek. Za takie lokum w kamienicy zapłacimy 12 – 13 tys. zł za mkw., a w wieżowcach – 8, 9 tys. zł.

Nie da się ukryć, kawalerki nadal są drogie – twierdzi Anna Berezowska-Wrzesień z Ober Haus. Dodaje, że większe obniżki uzyskamy, targując się o lokum, które np. nie ma balkonu czy znajduje się na parterze albo w budynku nie ma wolnych miejsc w garażu.

Te najmniejsze lokale zajmują czasem zaledwie kilkanaście metrów kwadratowych. Pośrednicy w Maxon Nieruchomości mają w ofercie lokale o pow. 16 i 17 mkw. znajdujące się głównie w kamienicach i budynkach z wielkiej płyty. W nowych blokach trudno znaleźć takie jednopokojowe lokale.

Natomiast do bazy Eurolocus ostatnio trafiło sporo kawalerek o metrażu 19 – 35 mkw. znajdujących się na Mokotowie, Pradze-Południe, Woli, Śródmieściu. Najmniejsze, 19-metrowe lokum na Mokotowie przy ul. Bukowińskiej, znajdziemy w zadbanej kamienicy. Jego właściciele żądają prawie 200 tys. zł, czyli ok. 11 tys. zł za mkw.

Droższe są oferty z centrum Warszawy – np. lokum o pow. 28 mkw. przy ul. Chmielnej kosztuje 395 tys. zł (ponad 14 tys. zł za mkw.), a 30-metrowa kawalerka przy ul. Pięknej kosztuje 489 tys. zł (ponad 16 tys. zł za mkw.). Najdroższa kawalerka, jaką pośrednicy z biura Erolocus mają dziś do zaoferowania, to 28-metrowe lokum przy ul. Senatorskiej. Cena ofertowa sięga 580 tys. zł, co daje ponad 20 tys. zł za mkw.

– Najtańsze małe mieszkanie w naszej bazie znajduje się przy ul. Toruńskiej na Targówku. Jest to kawalerka o pow. 26 mkw., której cena ofertowa wynosi 7,5 tys. zł za mkw. czyli w sumie kosztuje 195 tys. zł – mówi Grzegorz Całkiewicz. Natomiast do pośredników z Ober-Haus trafiają raczej bardziej ekskluzywne i nieco większe kawalerki. – Niedrogie i w budynkach z wielkiej płyty można kupić bezpośrednio od właścicieli – mówi Anna Berezowska-Wrzesień.

Żródło: Rzeczpospolita

Deweloper oddaje, a nowy właściciel od razu sprzedaje

Piotr Wieszczyk z agencji Maxon Nieruchomości szacuje, że w puli lokali wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym 10 – 15 proc. stanowią nowe mieszkania ukończone w latach 2008 – 2009.

Deweloper oddaje, a nowy właściciel od razu sprzedaje

Najtańsze mieszkania, które są do wzięcia na rynku wtórnym, choć zostały oddane do użytku w ubiegłym czy nawet w tym roku, kosztują ok. 6 tys. zł za 1 mkw.

Piotr Wieszczyk z agencji Maxon Nieruchomości szacuje, że w puli lokali wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym 10 – 15 proc. stanowią nowe mieszkania ukończone w latach 2008 – 2009. Jeśli były kupowane od dewelopera jeszcze przed boomem, nabywca może liczyć na spore zniżki, kupując je teraz z drugiej ręki.

Wilanowskie obniżki

Z obserwacji pośredników wynika, że na sprzedaż trafia dużo mieszkań z takich inwestycji jak Jana Olbrachta, zbudowanej w tym roku na Bemowie przez Budimex Nieruchomości (przy czym do odbioru lokali dojdzie we wrześniu). Sporo ofert pochodzi z osiedla Banderia oddanego w ubiegłym roku do użytku przez spółkę Pirelli Pekao Real Estate na Woli. – Są to jednak atrakcyjne oferty i dość szybko znikają z rynku – zaznacza Piotr Wieszczyk.

Większość gotowych nowych mieszkań z drugiej ręki czeka na właścicieli w projektach powstających sukcesywnie w Miasteczku Wilanów. – Jest to w końcu rejon o największej liczbie rozpoczętych inwestycji – zauważa Joanna Iwanowska z agencji Polanowscy Nieruchomości. Nabywcę ma przyciągnąć niższa cena niż u dewelopera. Można więc wynegocjować nawet 5 – 6 tys. zł za 1 mkw., a mimo to trudno tu sprzedać lokum.

– Oczywiście mało jest klientów, dla których cena byłaby mało istotna i skupialiby się na innych parametrach mieszkania. Bywa jednak, że koszt kupna jest wtórnym parametrem, ale dotyczy to tylko bardzo luksusowych inwestycji w prestiżowych lokalizacjach w Śródmieściu, w wybranych miejscach Starego Żoliborza czy też na Saskiej Kępie – zaznacza Iwanowska.

Do negocjacji

Ceny nowych lokali sprzedawanych przez pierwszych nabywców sięgają średnio 7 – 8 tys. zł za 1 mkw. Za tyle np. można kupić lokal w wolskiej Banderii czy w Mokotów Residence, czyli na osiedlach, które w drugiej połowie ubiegłego roku oddała do użytku spółka Marvipol. Jak podają pośrednicy z firmy Maxon, aby kupić lokum w Berberysowych Ogrodach (Ochota), trzeba się przygotować na wydatek co najmniej 10 tys. zł za 1 mkw. Natomiast 12 – 13 tys. zł za 1 mkw. kosztują np. nowe lokale z drugiej ręki w Gdańskim, budynku oddanym do użytku w tym roku przez Dom Development przy Dworcu Gdańskim.

Lokale na osiedlu Osada Wiślana, zbudowanym w Białołęce przez J.W. Construction, są tańsze. Np. 59-metrowe dwupokojowe lokum jest do wzięcia za 330 tys., zł czyli 5,6 tys. zł za metr. Podobne stawki znajdziemy na osiedlu Lazurowa, również zbudowanym przez J.W.C. na Bemowie. Tu można kupić np. 55 m za 329 tys. zł, czyli za niecałe 6 tys. zł za metr. Obecny właściciel zapewnia, że lokum sprzedaje po cenie kupna od dewelopera z 2006 r. Jednak do tej stawki potencjalny nabywca musi doliczyć m.in. odsetki za nieterminowy odbiór lokalu, sięgające dziś ok. 40 tys. zł.

Jeden z najtańszych w mieście nowych lokali z drugiej ręki – biorąc pod uwagę koszt całości, a nie 1 mkw. – znajduje się, jak podaje portal Oferty.net, na Pradze-Południe przy ul. Łukowskiej, w Rezydencji Quatro, ukończonej przez J.W.C. dwa miesiące temu. Tu niespełna 33-metrową kawalerkę można kupić za 224 tys. zł, czyli 6,9 tys. zł za 1 mkw. Dodatkowo jednak zapłacimy 30 tys. zł za miejsce na parkingu.

Źródło: Rzeczpospolita

Po tańsze działki coraz dalej od miasta

Łukasz Lebensztejn z Maxon Nieruchomości zauważa, że od ceny wyjściowej można utargować 10 – 15 proc. zniżki. – Wszystko zależy od tego, jak szybko sprzedający potrzebuje pieniędzy. Im jednak działka mniejsza, tym właściciel jest mniej skłonny do negocjacji ceny.

Po tańsze działki coraz dalej od miasta

Jeśli na ziemię pod dom możesz wydać 100 – 150 tysięcy złotych, przygotuj się na to, że zamieszkasz 30 – 50 kilometrów od Warszawy. Pięć lat temu za te same pieniądze można było kupić parcele w promieniu 20 kilometrów od stolicy

– Dziesięć lat temu, mając 100 – 150 tys. zł, działkę pod dom można było kupić już na wysokości Łomianek, czyli kilkanaście kilometrów od centrum Warszawy – przypomina pośredniczka Joanna Lebiedź z firmy Lebiedź i Lebiedź. – Dziś trzeba pomyśleć o bardziej oddalonych miejscowościach, takich jak Błonie, Pomiechówek czy gmina Leoncin – dodaje.

Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, mówi dobitnie:

– Za 100 – 150 tys. zł ziemi blisko Warszawy nie kupimy. Najczęściej musimy szukać co najmniej 50 – 60 km od stolicy. Ale jednocześnie dodaje, że tereny niegdyś uznawane za odległe od dużych aglomeracji po kilkunastu latach stają się ich częścią lub najbliższym sąsiedztwem.

Także Marcin Drogomirecki, analityk z portalu Oferty.net, ocenia, że znalezienie parceli w pobliżu Warszawy w cenie do 150 tys. zł nie jest łatwe. – Za tyle możemy kupić bardzo małą działkę 20 km od miasta albo liczącą ponad 1 tys. mkw., ale znacznie bardziej oddaloną, o co najmniej 30 kilometrów – wylicza analityk.

I dodaje, że tańszych działek trzeba szukać na wschód i północny-wschód od Warszawy, czyli w kierunku na Mińsk Mazowiecki i Radzymin. – Znacznie droższe będą te od strony północnej czy zachodniej, czyli w kierunku Legionowa, Łomianek czy Sochaczewa – mówi Marcin Drogomirecki.

Anna Łukasik, pośredniczka z biura Polanowscy Nieruchomości, ocenia, że na rynku pojawiają się wprawdzie działki, za które zapłacimy 140 – 150 tys. zł, ale mają one nieregularne kształty czy nietypowe szerokości. – Są też grunty o typowych wymiarach, ale oddalone od głównych dróg dojazdowych czy tras ekspresowych. Trzeba ich szukać w promieniu 50 km od Warszawy, w typowo wiejskich lokalizacjach – mówi pośredniczka.

Szukaj okazji

– Gruntów warto szukać po wszystkich stronach od centrum miasta – podpowiada Anna Łukasik. – W czasie największego wzrostu cen działek w obrębie stolicy można było na przykład kupić 437-metrową działkę na Białołęce za 63 tys. zł. Parcela, która powstała z wyniku podziału nieruchomości pod drogę, miała tylko 17 metrów szerokości. Zgodnie z prawem budowlanym można było wybudować na niej dom o szerokości 11 metrów. I znalazła się klientka, która postawiła tu mały, zgrabny budynek. Była to zatem okazja. Nie ma więc reguły, że tylko poza atrakcyjnymi dzielnicami takie okazje się pojawiają. Cechy działki, które dla stu osób będą wadami, dla jednej mogą się okazać zaletą – tłumaczy pośredniczka z Polanowskich.

Joanna Lebiedź uważa, że działkowe atrakcje zdarzają się jednak rzadko. – Ostatnia, jaką pamiętam, to 900-metrowa działka w Łomiankach pod zabudowę bliźniaczą, która cztery lata temu kosztowała 80 tysięcy złotych – wspomina pośredniczka. – Niestety, panika na rynku nieruchomości spowodowała tak ogromny wzrost cen, nieraz o 300 procent, że znalazły się one na niebotycznym poziomie. Dwa lata temu kilku klientów zabijało się o działkę w gminie Czosnów, która kosztowała prawie 400 tys. zł. Kryzys pojawił się w chwili astronomicznego poziomu cen działek, dlatego ich dzisiejszy spadek nawet o 30 – 40 proc., niewiele daje – ocenia Joanna Lebiedź.

Według niej cena działki powinna stanowić 10 proc. wartości wybudowanego na niej domu. – Ale właściciele jeszcze nie dojrzeli, żeby ceny gruntów obniżać, zwłaszcza jeśli kupowali je w czasie hossy lub gdy sąsiednią sprzedali w okresie prosperity. Informacje, że nieruchomości będą tańsze, i problemy z kredytami powodują, że na parcele nie ma dziś chętnych – ocenia pośredniczka z firmy Lebiedź i Lebiedź.

Według Jarosława Skoczenia z firmy Emmerson grunty nadal trzymają cenę. – Oczywiście są wyjątki. Chodzi o ceny ziemi, które zostały wywindowane bez umiaru – zastrzega przedstawiciel Emmersona.

Małe pole – małe negocjacje

Pośrednik Cezary Szubielski zauważa, że nieruchomości gruntowe podlegają jednak całkiem innym prawom niż te mieszkaniowe. – Posłużę się tu cytatem z Marka Twaina: „kupujcie ziemię, bo więcej jej nie zrobią”. I właściciele działek mają tego świadomość. Poza tym koszt posiadania nieużytkowanej ziemi jest znacznie mniejszy niż domu czy mieszkania, a nawet zaniedbywana działka nie niszczeje. Podczas negocjacji trzeba się więc liczyć z mniejszym rabatem niż w przypadku kupowania mieszkania czy domu – zastrzega pośrednik z Krupa Nieruchomości.

– Jeśli sprzedający muszą spieniężyć nieruchomość, jest szansa na rozmowę o zniżkach. W przeciwnym razie jest to bardzo trudne – przyznaje Joanna Lebiedź.

Anna Łukasik zastrzega jednak, że poza atrakcyjną ceną ważne są media i dojazd do działki.

– Przy dużych odległościach od przyłączy elektrycznych bardzo niska cena nie będzie zachęcająca. Można wybudować studnię, szambo, ale bez elektryczności nikt nie postawi domu. Duże koszty związane z doprowadzeniem sieci do działki mogą zdyskwalifikować taką transakcję – przestrzega Anna Łukasik.

Łukasz Lebensztejn z Maxon Nieruchomości zauważa, że od ceny wyjściowej można utargować 10 – 15 proc. zniżki. – Wszystko zależy od tego, jak szybko sprzedający potrzebuje pieniędzy. Im jednak działka mniejsza, tym właściciel jest mniej skłonny do negocjacji ceny – wyjaśnia przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Źródło: Rzeczpospolita

Ceny ofertowe i transakcyjne w miastach środkowej Polski

W Warszawie obserwujemy wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego – ocenia Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Ceny ofertowe i transakcyjne w miastach środkowej Polski

W Łodzi najłatwiej sprzedać mieszkanie w cenie 3 – 3,5 tys. zł za mkw. – podaje Krzysztof Szczepaniak z biura nieruchomości Sukces. Za tzw. okazję uważa się cenę poniżej 3 tys. zł za mkw. w osiedlach z lat 60. i 70. Trudno znaleźć amatora na mieszkanie po 4 – 4,5 tys. zł za mkw., nawet jeśli wyróżnia się dobrą lokalizacją i wyższym standardem. Transakcji jest wciąż bardzo mało – ok. 30 proc. tego co przed rokiem.

W Radomiu ruch na rynku mieszkań również niewielki – informuje współwłaściciel agencji Bracia Miklewscy. Sezon urlopowy nakłada się na skutki kryzysu. To nerwowy okres dla osób pragnących sprzedać swoją nieruchomość, gdyż długo trzeba czekać na nabywcę.

W Poznaniu pomimo wakacji widać lekkie ożywienie w obrocie nieruchomościami – mówi Michał Wilkos z agencji Henclewski. Coraz więcej klientów posiłkuje się kredytem hipotecznym, co świadczy o tym, że słabnie lęk przed zaciąganiem zobowiązań wobec banków.

W Warszawie obserwujemy wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego – ocenia Piotr Wieszczyk z Maxon. Największy popyt jest na lokale jedno- i dwupokojowe. Takie oferty znikają z rynku szybko. Przy większych i droższych nieruchomościach czas oczekiwania na nabywcę jest dłuższy. Nadal sprzedający obniżają ceny podczas negocjacji. Wielkość upustu zależy od tego, jak bardzo zależy właścicielowi mieszkania na szybkim sfinalizowaniu transakcji.

Źródło: Rzeczpospolita

Mieszkania do remontu bywają dobrą inwestycją

Piotr Wieszczyk, pośrednik z agencji Maxon Nieruchomości przyznaje, że większość osób zdecydowanie stawia na lokal do remontu, co nie znaczy, że chodzi o nieruchomości doszczętnie zdewastowane. - Klienci zakładają po prostu, że wyremontują je po swojemu.

Mieszkania do remontu bywają dobrą inwestycją

Zniszczone lokale, w których trzeba wymienić podłogi, okna i instalacje, są tańsze od tych odnowionych nawet o dwa tysiące złotych na metrze. Jeszcze mniej zapłacimy, gdy taki lokal znajduje się w budynku przeznaczonym do remontu

Jak przyznają pośrednicy, zniszczone mieszkania są przez klientów często poszukiwane. - Na przykład młodzi ludzie, którzy planują powiększenie rodziny, wolą kupić większy lokal i przystosować go do własnych potrzeb - mówi Anna Łukasik z biura Polanowscy Nieruchomości. Joanna Iwanowska z tej samej agencji dodaje, że jest też spora grupa inwestorów, którzy stają do przetargów na takie nieruchomości, szukając mieszkaniowych okazji i badając możliwości rozwoju danego "adresu".

Co najmniej 500 zł

Także Piotr Wieszczyk, pośrednik z agencji Maxon Nieruchomości przyznaje, że większość osób zdecydowanie stawia na lokal do remontu, co nie znaczy, że chodzi o nieruchomości doszczętnie zdewastowane. - Klienci zakładają po prostu, że wyremontują je po swojemu - zauważa pośrednik z Maxon Nieruchomości.

Przedstawicielki Polanowskich szacują, że średni koszt remontu mkw. lokalu materiałami dobrej jakości to 1- 1,5 tys. zł, przy założeniu, że trzeba wymienić wszystkie wewnętrzne instalacje, podłogi, biały sprzęt i okna.

- Użycie materiałów z jeszcze wyższej półki, takich jak gres, drewniane okna czy ogrzewanie podłogowe podniesie koszt remontu o kolejne 500 zł za mkw. - oblicza Anna Łukasik. I dodaje, że mieszkania do remontu szybko znikają z bazy jej firmy.

Według Jerzego Sobańskiego, rzecznika Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), przybliżona różnica w cenach między mieszkaniami do remontu a takimi, do których można się od razu wprowadzać, to ok. 500-1000 zł na metrze. - Wprawdzie remontujący nie odzyskuje stu procent nakładów, ale jeśli remont jest dobrze i gustownie wykonany, to takie mieszkanie sprzedaje się zdecydowanie szybciej - przekonuje rzecznik WSPON.

Najważniejszy stan budynku

Do lokali w kiepskim stanie może przekonać klientów sam wygląd budynku. - Jeśli blok będzie odnowiony, z czystymi i zadbanymi klatkami, to mieszkanie do kapitalnego remontu z pewnością znajdzie nabywcę - przyznaje Piotr Wieszczyk.

- To najlepsza inwestycja, bo i tak około 80 procent lokali jest remontowanych po zakupie, niezależnie od tego, czy sprzedający uważa je za idealne czy takie do remontu - dodaje Jerzy Sobański. - Prawie nikt nie chce mieszkać w nowo kupionym i nie odremontowanym lokalu. Jeden tylko maluje, inny zmienia wszystko. Znaczenie może mieć jednak to, czy są wymienione instalacje - podkreśla rzecznik WSPON.

Także Anna Łukasik potwierdza, że wygląd budynku i okolicy jest bardzo istotny. Jeśli mamy dwa porównywalne mieszkania przy tej samej ulicy, z czego jedno znajduje się w zrujnowanym budynku, drugie - w odnowionym, to różnice w cenach lokali mogą sięgać 5- 15 procent - szacują pośrednicy.

- Najważniejsza jest lokalizacja, potem stan techniczny budynku, a następnie stan lokalu - mówi Jerzy Sobański.

- Mieszkania w zniszczonych budynkach się nie sprzedają, chyba że stałyby w al. Róż, ale tam nie ma zapuszczonych domów - dodaje. Według rzecznika WSPON, jeśli ktoś kupuje mieszkanie w takim budynku, to musi być ono dużo tańsze od innych podobnych. Zdarza się też, że inwestor ma informacje, których nie zna sprzedający. - Chodzi na przykład o to, że kamienicą interesuje się duży inwestor komercyjny, który będzie musiał porozumieć się z każdym właścicielem, by móc przejąć budynek na własność - wyjaśnia Jerzy Sobański.

Piotr Wieszczyk podkreśla z kolei, że zastanawiając się nad lokalem w zniszczonym budynku, warto sprawdzić u jego administratora lub we wspólnocie, czy w planach jest remont obiektu. - Może się okazać, że kupujemy lokal w bardzo przystępnej cenie ze względu na stan budynku, który za rok będzie jednak poddany kapitalnemu remontowi.

I w takiej sytuacji zyskamy atrakcyjne mieszkanie = podkreśla przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

- Znacznie trudniej będzie znaleźć chętnych na wyremontowany lokal, ale w zniszczonym bloku, jeśli nie jest planowany jego remont - ocenia Piotr Wieszczyk.

Źródło: Rzeczpospolita

Lepsze lokale w „gorszych” dzielnicach

Na Pradze-Północ także trafiają się atrakcyjne nieruchomości. W ostatnim czasie powstało w tej dzielnicy kilka atrakcyjnych inwestycji, które są naprawdę godne uwagi – opowiada Andrzej Adamczyk z Maxon Nieruchomości. – W starych kamienicach powstają coraz częściej bardzo ciekawe aranżacje wnętrz, ponieważ od jakiegoś czasu Pragę upodobali sobie artyści.

Lepsze lokale w „gorszych” dzielnicach

Najgorzej postrzegane przez potencjalnych kupujących są lokalizacje, które sąsiadują z terenami przemysłowymi, liniami kolejowymi lub są uznawane za niebezpieczne miejsca. Ale nawet i w takich rejonach można znaleźć ciekawe oferty

O atrakcyjności lokum, a tym samym o jego cenie, decydują w znacznej mierze dzielnica i najbliższe otoczenie nieruchomości oraz ogólne opinie o okolicy, szczególnie pejoratywne – np. Praga kojarzy się nam przede wszystkim z wysoką przestępczością, a Służewiec z zakładami przemysłowymi.

– Złe lokalizacje związane są zazwyczaj z jakimś istotnym felerem. Raz jest to sąsiedztwo trasy szybkiego ruchu lub brak komunikacji miejskiej, a innym razem zła sława, jaką się cieszy osiedle – mówi Jerzy Sobański, szef firmy Akces Nieruchomości. – Przykładem osiedla o zepsutej opinii może być Floryda w Alejach Jerozolimskich. Osiedle w połowie lat 90. promowane było jako ekskluzywne, a później, głównie z winy zaniedbań dewelopera, popadło w niełaskę – opowiada pośrednik.

Nieciekawą opinię – miejsc niebezpiecznych – przez wiele lat miały również osiedla na Pradze-Północ czy Targówku. Z kolei o Białołęce źle się mówiło ze względu na zły dojazd i brak infrastruktury. Gocław, Bemowo, stary Ursynów czy Bielany-Wawrzyszew odstraszały potencjalnych klientów ze względu na powstającą latami subkulturę osiedlową, nieprzyjazną dla przeciętnego mieszkańca.

– Klienci poszukujący mieszkań kierują się zasłyszanymi stereotypami, co powoduje, że niewielu z nich pyta o Targówek, Wawer czy Ursus, uchodzący powszechnie za osiedle sypialnię, stanowiące zaplecze dawnych zakładów przemysłowych – dodaje Marcin Jańczuk, agencji nieruchomości Metrohouse.

Praga-Północ, Białołęka czy Okęcie to dzielnice cieszące się znacznie mniejszą popularnością wśród szukających mieszkań niż Bemowo czy Mokotów. Powód? Właśnie stereotypy.

Praskie perełki

Ciągle panuje opina, że wieczorny spacer ulicą Brzeską czy Szmulkami może być niebezpieczny. Dodatkowo ponure i zaniedbane kamienice jeszcze pogłębiają nieprzyjemne wrażenia. A to sprawia, że wiele mieszkań – jak twierdzą pośrednicy – jest na Pradze bardzo tanich w porównaniu z podobnymi ofertami z lewego brzegu Wisły. Z drugiej jednak strony z roku na rok Praga-Północ pięknieje: kamienice przechodzą gruntowny remont, powstają nowe plomby czy wręcz luksusowe budynki.

– Na Pradze-Północ także trafiają się atrakcyjne nieruchomości. W ostatnim czasie powstało w tej dzielnicy kilka atrakcyjnych inwestycji, które są naprawdę godne uwagi – opowiada Andrzej Adamczyk z Maxon Nieruchomości. – W starych kamienicach powstają coraz częściej bardzo ciekawe aranżacje wnętrz, ponieważ od jakiegoś czasu Pragę upodobali sobie artyści.

Atrakcyjnym budynkiem na Pradze Północ jest – zdaniem Marcina Jańczuka. – apartamentowiec wybudowany przez spółkę Maripol przy ul. Floriańskiej 6. Inwestycja o nazwie Vis a vis ma ciekawą architekturę i znajduje się w pobliżu parku Praskiego. Ceny mieszkań w tym budynku są o ok. 1 – 2 tys. zł na każdym metrze wyższe niż w innych kamienicach przy tej samej ulicy.

Z kolei na Pradze-Południe enklawę stanowi Saska Kępa, która nijak się ma do blokowisk na Gocławiu. Pośrednicy z Metrohouse polecają np. mieszkania w kameralnym budynku z 2000 r. przy ul. Libijskiej na Saskiej Kępie. Atuty tej nieruchomości to dobra komunikacja z miastem, sąsiedztwo z jednej strony różnych punktów usługowych, z drugiej – parku. Ceny: 10 – 11 tys. za mkw.

30-procentowe różnice

W każdej dzielnicy znajdziemy strefę mieszkalną lepszą i gorszą, np. na Ochocie mamy piękne Filtry, a z drugiej strony zbudowane w latach 60. osiedle Rakowiec z blokami z wielkiej płyty.

– Podawanie uśrednionych cen metra kwadratowego musi być więc postrzegane czysto orientacyjnie. Bo co powie nam średnia cena mkw. mieszkań, na którą składają się stawki z ul. Francuskiej i Ostrobramskiej na Pradze? Różnice w cenie mieszkań w różnych lokalizacjach w ramach jednej dzielnicy mogą osiągnąć nawet 30 proc. – zaznacza Marcin Jańczuk.

Wiele rejonów z czasem zyskuje w oczach kupców. Tak jest np. z Wolą. – Dzięki inwestycjom z ostatnich lat znacznie zyskała wśród osób zainteresowanych kupnem mieszkania – opowiada Marcin Jańczuk.

Czasem też jedna decyzja na szczeblu administracyjnym może całkowicie odmienić obiegową opinię o okolicy i wzmóc zapotrzebowanie na tamtejsze lokale. A jeśli pojawia się szansa na zmianę złej opinii o danej lokalizacji, w dłuższym okresie czasu można liczyć na wzrost wartości nieruchomości.

– Ale zła sława nie minie po powstaniu jednego budynku. Budowa osiedla z infrastrukturą to minimalny warunek, aby zmianie uległa obiegowa opinia – twierdzi Jerzy Sobański. Według niego dobry deweloper potrafi wyszukać w złej lokalizacji pozytywy i odpowiednim nastawieniem, przy użyciu instrumentów marketingowych, wypromuje daną okolicę.

– Niektórzy inwestorzy tworzą takie miejsca przy okazji – np. udało się to w przypadku osiedla przy ul. Czorsztyńskiej na przeciwko parku Moczydło, lub dla budynków przy ul. Lirowej na Ochocie, od strony parku Szczęśliwickiego. Ciekawe jest też osiedle Ludna przy ul. Wilanowskiej. Godne polecenia osiedle na Rakowcu przy ul. Bohdanowicza – wylicza Sobański i podkreśla: – Nie jest sztuką w dobrej lokalizacji postawić budynek i sprzedawać miejsce, które zostało wypracowane latami. O wiele trudniej jest zmienić złe opinie o okolicy poprzez dobrze zaprojektowaną i wypromowaną inwestycję – dodaje.

Żródło: Rzeczpospolita

Co odstrasza klientów od mieszkania

Zawsze liczy się pierwsze wrażenie – przyznaje Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości. – Jeśli potencjalny kupujący widzi porozrzucane ubrania, walające się książki czy nawet śmieci, nie nastawia go to pozytywnie do zakupów

Co odstrasza klientów od mieszkania

Cieknący kran, stosy brudnej odzieży, tłusta podłoga, naderwana tapeta, a nawet sąsiad palący papierosy. Takie z pozoru mało istotne elementy mogą odstraszyć klientów od kupna mieszkania

Zanim wystawimy lokal do sprzedaży trzeba – jak podkreśla pośrednik Marek Kiełpikowski, szef biura nieruchomości Arenda w Bydgoszczy – zacząć od rzeczy najprostszych, czyli od porządków.

– Zawsze liczy się pierwsze wrażenie – przyznaje Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości. – Jeśli potencjalny kupujący widzi porozrzucane ubrania, walające się książki czy nawet śmieci, nie nastawia go to pozytywnie do zakupów – mówi.

Bo było brudno

Pierwsze odczucie bywa decydujące także według Marka Kiełpikowskiego. Radzi więc, by oglądającym pokazywać najpierw najokazalsze pomieszczenie. – Tymczasem sprzedający psują pierwsze wrażenie, zaczynając prezentację od schowka na szczotki, bo jest tuż przy drzwiach. I klient będzie kojarzył to mieszkanie właśnie ze szczotkami – mówi Marek Kiełpikowski.

I dodaje, że często sprzedający prowadzi nas do kuchni, w której przylepiamy się do podłogi i „podziwiamy” brudne naczynia w zlewie. – Jeżeli w dodatku spocona gospodyni gotuje kapustę, istnieje realna szansa na wystraszenie kupców – nie ukrywa pośrednik.

Mieszkanie trzeba więc dokładnie przewietrzyć. – Szczególnie gdy przygotowywaliśmy jakąś potrawę o ostrym zapachu – mówi Piotr Wieszczyk.

Nie wolno też zapominać o łazience. – Tu warto zlikwidować nadmierne ilości środków czystości i kosmetyków, dziesięcioletnich szamponów, butelek i buteleczek, które w czasach kłopotów z zaopatrzeniem mogły stanowić o statusie ich posiadacza, ale dzisiaj zwyczajnie śmieszą – ocenia Marek Kiełpikowski.

Według niego kupujących mogą też zrazić... suszące się skarpety i bielizna czy włosy w umywalce. – Wrażliwi kupcy mogą zniknąć na zawsze – nie ukrywa szef Arendy.

Decydować się na wielki remont? – Jeśli mamy brudne ściany, to możemy pomyśleć o ich odmalowaniu, ale nie wykonujmy dużych remontów. Każdy bowiem chce urządzić mieszkanie po swojemu – przypomina Piotr Wieszczyk.

Drobnych napraw nie wolno jednak odpuścić. Marek Kiełpikowski wylicza, co musimy zrobić: wymienić spalone żarówki, przykręcić włączniki światła, dokleić naderwaną tapetę, naprawić cieknący kran i urwaną klamkę, naoliwić skrzypiące drzwi.

Piotr Wieszczyk radzi z kolei, by pamiętać także o klatce schodowej. – Zaniedbana oznacza, że potencjalni sąsiedzi nie dbają o swoje otoczenie – przestrzega.

Bo sąsiad palił

Co jeszcze może zniechęcić do kupna mieszkania?

– Jednym z najdziwniejszych powodów, dla których klienci zrezygnowali z transakcji, był fakt, że gdy dwukrotnie przychodzili oglądać mieszkanie, to na klatce schodowej w pobliżu drzwi do interesującego ich lokalu stał sąsiad palący papierosy, a dym mimowolnie przedostawał się do mieszkania – wspomina Piotr Wieszczyk.

– Bywa, że kupującym wszystko się podoba. Są zadowoleni z lokalizacji, ceny, rozkładu, wyposażenia i stanu technicznego, a jakaś drobnostka powoduje, że z transakcji rezygnują – przyznaje Irena Pajda, pośredniczka z trójmiejskiej agencji Partnerzy Nieruchomości. – Nagle się okazuje, że okno babci wychodzi z innej strony, niż powinno, w łazience nie ma bidetu, a na drzwiach w pokoju wisi plakat Arki Gdynia, podczas gdy kupujący jest kibicem Lechii – dodaje pośredniczka.

Wspomina, że dość długo sprzedawało się np. mieszkanie, którego właściciel miał światłowstręt. – Ściany były pomalowane na czarno, a żaluzje w oknach i grube zasłony odcinały całkowicie dopływ światła z zewnątrz. Najsilniejsza żarówka miała 40W – opowiada Irena Pajda. – Do transakcji doszło już następnego dnia po wymianie żarówek na mocniejsze – wspomina.

Marek Kiełpikowski opowiada zaś o kupujących, którzy pytali o sąsiadów.

– Sprzedający zachwalał spokój i kulturę współmieszkańców. Kiedy wychodziliśmy z mieszkania, pijany sąsiad z papierosem wypuszczał akurat kolegę – równie spokojnego i kulturalnego jak on – opowiada pośrednik z Arendy. – Od tej chwili radzę klientom pukać do sąsiednich drzwi i zobaczyć, kto otwiera – dodaje.

A najdziwniejszy powód rezygnacji? – Klienci już po umowie przedwstępnej odstąpili od transakcji, podając, że do budowy bloku użyto niedobrego materiału. Sprzedający oferował lokal w bloku z cegły, tymczasem administracja podała, że blok powstał w technologii mieszanej, i to wystarczyło – wspomina.

Irena Pajda zauważa jednak, że samo przygotowanie mieszkania do sprzedaży to nie wszystko. Czasami trzeba również przygotować... klientów.

– Strony powinny do siebie pasować – podkreśla pośredniczka z Trójmiasta. – Na początku tego roku kupujący tak zniechęcili sprzedających, że mimo zaproponowania wyższej ceny do transakcji nie doszło. Kupującymi było małżeństwo z branży handlowej, stosujące tzw. techniki sprzedaży. Pośrednik miał im tylko „nie przeszkadzać w negocjacjach”. W praktyce okazało się, że wyszukiwali realne i wirtualne wady nieruchomości. Krytykowali np. ozdoby w salonie, rodzaj... kwiatów i brak smaku przy doborze firanek. Mimo interwencji pośrednika sprzedający nie dali się przeprosić. Nie zgodzili się nawet na znacznie wyższą cenę – opowiada Irena Pajda.

Źródło: Rzeczpospolita

Pod Warszawą ceny spadają wolniej

– W każdym z tych przypadków wpływ na cenę mają oczywiście lokalizacja, utrudniony dojazd do centrum Warszawy, a także standard nieruchomości. – zauważa Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Pod Warszawą ceny spadają wolniej

Średnio mieszkania w podwarszawskich lokalizacjach są tańsze o 25 – 30 proc. w stosunku do podobnych ofert z miasta

Szukając po prawej stronie Wisły, najtaniej kupimy lokum w Markach i Ząbkach, gdzie średnie ceny wahają się od 5 do 7 tys. zł za mkw. Jeśli chodzi o lewą stronę Wisły, to tu najtańsze lokale znajdziemy w Piasecznie i Józefosławiu, choć stawki te są już nieco wyższe niż po prawej stronie.

– W każdym z tych przypadków wpływ na cenę mają oczywiście lokalizacja, utrudniony dojazd do centrum Warszawy, a także standard nieruchomości. – zauważa Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania np. w Ząbkach, to cena będzie uzależniona nie tylko od tego, że jest to podwarszawska miejscowość, ale także od tego, gdzie w samych Ząbkach ta nieruchomość się znajduje, jak daleko od głównych szlaków komunikacyjnych – dodaje

Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse szacuje, że mieszkania wybudowane przez deweloperów w ostatnich latach pod Warszawą mogą być tańsze nawet o kilkanaście procent od tych w granicach miasta. Na obrzeżach pojawiają się również lokale, które kosztują tyle co ich bliźniacze oferty w stołecznych dzielnicach.

– Czasem warto jednak poszukać oferty poza granicami Warszawy, by zorientować się, że za podobną cenę można kupić mieszkanie o większym metrażu. Tak jest w przypadku mieszkań w Białołęce w zestawieniu z ofertami z Jabłonny czy Legionowa. Długość dojazdu do centrum miasta zwiększa się nieznacznie, ale za to możemy liczyć nie tylko na większą kameralność inwestycji, ale i mniejszy wydatek – opowiada Jańczuk.

Jeżeli dysponujemy naprawdę bardzo ograniczonymi środkami, np. kwotą rzędu 160 – 180 tys. zł, możemy kupić w Legionowie lub okolicznych miejscowościach kawalerkę w budynku z wielkiej płyty. Jednocześnie za niewiele ponad 200 tys. zł dostaniemy dwa – trzy pokoje.

Ceny w miejscowościach podwarszawskich nie oparły się oczywiście rynkowym tendencjom, co przyciąga klientów z ograniczonymi możliwościami finansowymi. – Ale ze względu na dość ograniczoną podaż, spadki cen pod Warszawą nie okazały się tak widoczne jak w mieście – twierdzi Piotr Wieszczyk.

Również Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że ceny w Piasecznie, Markach czy Legionowie spadają w mniejszym stopniu niż w samej Warszawie. – Stawki te od samego początku były kalkulowane w nawiązaniu do lokalizacji danej nieruchomości, dlatego teraz ich zmiany są stosunkowo niewielkie – zaznacza Jańczuk.

Źródło: Rzeczpospolita

Jedno mieszkanie, pięć różnych cen

– Nie można więc tego generalizować – przyznaje Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Przyjęło się mówić, że dziś można wynegocjować 10 czy 15 proc. A prawda jest taka, że czasem można, a czasem nie. Wszystko zależy od sytuacji sprzedającego – podkreśla.

Jedno mieszkanie, pięć różnych cen

Problemu z ustaleniem faktycznych cen nie rozwiązują też średnie stawki obliczane na podstawie cen ofertowych. Często bowiem do jednego worka wrzucane są lokale w różnym wieku i stanie, w tym różne ceny tego samego lokum.

Przykład: sprzedająca lokal przez kilka różnych agencji zapytana przez klienta o cenę, prosi, by zapytać pośrednika, bo... nie pamięta. Okazuje się, że jej lokal, w zależności od agencji, kosztuje od 280 do 320 tys. zł.

Zależy od prowizji

– Takie sytuacje zdarzają się dość często – przyznaje Anna Łukasik z agencji Polanowscy Nieruchomości. – O cenie mieszkania zawsze decyduje sprzedający. Jednak do tej kwoty pośrednicy dodają swój procent prowizji plus VAT – tłumaczy.

Potwierdza to Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Różnice w cenach nieruchomości oferowanych przez kilku czy kilkunastu pośredników wynikają z faktu, że ci za każdym razem indywidualnie ustalają prowizję – mówi.

Anna Łukasik podaje przykład: mieszkanie za 500 tys. zł po dodaniu prowizji może się pojawić w ofertach w cenie 518 tys. zł. Albo za 510 tys. zł – wszystko zależy od tego, jak wysoką prowizją zadowoli się agencja – jednej wystarczy 1 – 1,5 proc., a są też takie, które nie mogą obniżyć prowizji poniżej 2,5 proc.

Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że różnice w cenie wynikają też z faktu, że do jednej agencji to samo lokum trafia nierzadko w różnym czasie.

– Jedna agencja ma więc ofertę od początku jej wystawienia na rynku, inna dopiero po jakimś czasie, w którym być może cena została obniżona – wyjaśnia przedstawiciel Metrohouse.

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Oferty.net, podkreśla zaś, że niektóre biura próbują uzyskać zgodę właściciela na pośrednictwo w sprzedaży jego nieruchomości, deklarując, że znajdą klienta, który zapłaci oczekiwaną przez niego cenę powiększoną o prowizję dla agencji. – Właściciel oferuje lokal np. za 400 tys. zł, a w ofercie agencji figuruje on z ceną np. 420 tys. zł – opowiada Drogomirecki. – Zdarza się też, że agencja celowo podaje jeszcze wyższą kwotę, np. 450 tys. zł, po to, by potencjalnego klienta już na wstępie kusić obniżką. Rezerwę stanowią te dodatkowe 30 tys. zł – dodaje.

Jeśli do ceny mieszkania od razu doliczona jest prowizja, to – jak mówi anonimowo jeden z pośredników – upada mit, że kupujący jej nie płaci. – Płaci, tyle że w cenie mieszkania – mówi.

Według Jacka Kriese, szefa stołecznej agencji Okazja, oferowanie tych samych mieszkań w różnych cenach przez różne agencje, co wynika z ich polityki prowizyjnej, nie jest niestosowne.

W jednym worku

– Kupujący, mając wybór, kieruje się ceną albo zaufaniem do konkretnej agencji – wyjaśnia Jacek Kriese. – Jeżeli sprzedającego to razi, a chce współpracować z wieloma pośrednikami, wystarczy to odpowiednio zapisać w umowach. Coraz częściej się zdarza, że sprzedający mówi: możecie oferować moje mieszkanie, pod warunkiem że wasza prowizja wyniesie np. 7 tys. złotych – zauważa.

Joanna Iwanowska z agencji Polanowscy Nieruchomości ocenia zaś, że dopóki nie będzie w Polsce zwyczaju pracy z jednym pośrednikiem, dopóty sytuacje z różnymi cenami będą się zdarzać.

– Sprzedający często sami wprowadzają galimatias, umieszczając ofertę, gdzie popadnie – zauważa.

Jak zatem ustalić rzeczywiste ceny mieszkań? Brać pod uwagę średnie stawki wyliczane na podstawie cen ofertowych?

– Na przykład w części osiedla Piaski na Bielanach, w nowych blokach przy niewielkiej ulicy Literackiej, średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym – wg moich obserwacji – wynosiły w latach 2006 – 2007: 9 – 11,5 tys. zł za mkw., w 2008 r. – 8,6 – 10,3 tys. zł za mkw., a w tym roku – 8 – 9,9 tys. zł za mkw. Po drugiej stronie ulicy Literackiej, w starych blokach, ceny były i są niższe, o 1 – 2,5 tys. zł za mkw., przy czym najmniejsza różnica wystąpiła w drugiej połowie 2006 r., czyli w szczycie szału zakupowego – wylicza Jacek Kriese. – Aktualna średnia dla całej ulicy wypadnie więc na poziomie ok. 7 tys. zł za mkw. Tylko czy ten ostatni wskaźnik ma jakiś sens? Ja i mój pies mamy średnio po trzy nogi, a pośrodku ulicy Literackiej nie ma bloków „staro-nowych” – dodaje.

I zestawia dane ze średnimi cenami ofertowymi podawanymi przez jeden z portali, według którego średnia cena ofertowa w maju br. dla pobliskiej ulicy Broniewskiego to 8265 zł za mkw., a dla całych Bielan – 8227 zł za mkw. – Wynikałoby z tego, że ceny mieszkań w wyniku negocjacji topnieją średnio o 1,2 – 1,3 tys. zł na metrze – lub więcej, bo Broniewskiego jest tańsza od Literackiej. Wynik absurdalnie zawyżony, wynikający zapewne z przyjętej metodologii, która do jednego worka obliczeniowego wrzuca wszystko, co ktoś zamieścił – mówi szef Okazji.

Marcin Uryga, analityk z firmy Emmerson Nieruchomości, podkreśla, że ceny ofertowe prezentują wyłącznie oczekiwania sprzedających i, będąc jedynie ceną wyjściową, nie są najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem poziomu cen.

Dlatego warto się kierować cenami transakcyjnymi. – W ubiegłym roku w Warszawie różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgały w zależności od dzielnicy od 2,5 proc. na Białołęce do 17 proc. w Śródmieściu i na Pradze-Północ – podaje Marcin Uryga. – W Krakowie ta rozbieżność w ubiegłym roku wyniosła średnio ok. 11 proc., we Wrocławiu ok. 13 proc., a w Poznaniu ok. 6 proc. – podaje analityk z Emmersona. Zastrzega jednak, że nawet dziś cena transakcyjna może być wyższa od ofertowej.

– Nie można więc tego generalizować – przyznaje Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Przyjęło się mówić, że dziś można wynegocjować 10 czy 15 proc. A prawda jest taka, że czasem można, a czasem nie. Wszystko zależy od sytuacji sprzedającego – podkreśla.

Gdzie po wycenę

Jacek Kriese radzi, by w sprawie wyceny nieruchomości zwrócić się do rzeczoznawcy albo skorzystać z wiedzy pośrednika, który na danym terenie stale pracuje.

– Sprzedającego powinny interesować głównie ceny mieszkań w jego bloku, przy jego ulicy oraz na jego osiedlu. Powoływanie się na ceny z innych rejonów miasta jest sprytnym zabiegiem negocjacyjnym obliczonym na namieszanie kupującemu w głowie – mówi szef Okazji. Anna Łukasik potwierdza, że podstawą są ceny nieruchomości o podobnych parametrach w tej samej lokalizacji. Chodzi m.in. o stan techniczny czy wykończenie.

Piotr Wieszczyk radzi zaś, by nawiązać współpracę z doświadczoną dużą agencją, która ma bazę sprzedanych nieruchomości, co umożliwi ustalenie adekwatnej ceny mieszkania.

– Śmiertelny grzech sprzedającego to wystawienie mieszkania na poziomie cen ofertowych i dodanie do tego pewnej kwoty na negocjacje – podkreśla Marcin Jańczuk. – Jest małe prawdopodobieństwo, że ktokolwiek zainteresuje się tak wycenioną ofertą.

Źródło: Rzeczpospolita

Najtańsze zostały już wykupione

Piotr Wieszczyk Maxon Nieruchomości dodaje, że można powiedzieć, iż na rynku wtórnym przybywa transakcji. – Przeważnie chodzi o małe nieruchomości nieobciążone kredytem, dzięki czemu sprzedaż jest łatwiejsza.

Najtańsze zostały już wykupione

Z baz pośredników zaczynają znikać najtańsze mieszkania. Na hasło „kryzys” nadal jednak można sporo utargować. Najlepiej sprzedają się kawalerki i lokale z dwoma pokojami

Jak zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson, rynek nieruchomości rzeczywiście delikatnie drgnął. Rozruszał go program dopłat do kredytów, a także duże obniżki cen nowych mieszkań.

– Stanowczo jednak za wcześnie, by mówić o przełamywaniu kryzysu – zastrzega Skoczeń. – Niektórzy analitycy przewidują, że jego dno osiągniemy dopiero pod koniec roku.

Piotr Wieszczyk Maxon Nieruchomości dodaje, że można powiedzieć, iż na rynku wtórnym przybywa transakcji. – Przeważnie chodzi o małe nieruchomości nieobciążone kredytem, dzięki czemu sprzedaż jest łatwiejsza – mówi Piotr Wieszczyk.

Jarosław Mikołaj Skoczeń oblicza zaś, że w kwietniu i maju jego firma odnotowała około 50 procent transakcji w porównaniu z liczbą z czasów hossy sprzed kilku lat.

– Są symptomy świadczące o tym, że jest coraz lepiej – dodaje Piotr Wieszczyk. – Banki są dziś bardziej elastyczne przy udzielaniu kredytów. Jednym z symptomów zmian jest też ożywienie osób, które już wcześniej poszukiwały lokali do kupienia, ale zdecydowały się poczekać ze względu na informacje o rychłej drastycznej obniżce cen. Okazuje się, że tak wielkich obniżek nie ma, a atrakcyjnych nieruchomości jest coraz mniej. Zainteresowani kupnem zaczynają więc intensywniejsze poszukiwania – dodaje.

– Od przeszło trzech miesięcy bardzo dobrze sprzedają się mieszkania jedno- i dwupokojowe – zauważa pośrednik Jacek Kriese, szef biura nieruchomości Okazja. – W pierwszej kolejności z baz wypadły lokale najtańsze i te z cenami do negocjacji – dodaje.

Jego zdaniem rynek powoli zmierza ku stabilizacji cen i wyczerpywaniu się atrakcyjnych ofert. – Dobrą ilustracją nastrojów na rynku jest przykład właściciela dwóch podobnych jednopokojowych mieszkań przy ul. Dzikiej na Muranowie. Oba lokale znajdują się w tym samym wieżowcu z lat 70. – opowiada szef Okazji. – Pierwszy sprzedał w marcu tego roku po 7 tys. zł za metr, z nieskrywaną ulgą, będąc przekonanym, że to się nie może udać. Drugi wystawił dużo drożej. Kilka dni temu znalazł się kupiec, który zapłacił prawie 7,3 tys. zł za metr, a był gotów dać jeszcze więcej – mówi pośrednik.

Dodaje, że popyt tworzą dziś osoby, które rezygnują z lokat w bankach. – Ci, którzy posiłkują się kredytem, robią to w ograniczonym zakresie, przeważnie na nie więcej niż połowę inwestycji – zauważa. I dodaje, że wciąż słabo sprzedają się średnie i duże mieszkania. Ze snu zimowego nie wybudził się jeszcze rynek domów i gruntów.

– Obecne tendencje na rynku utrzymają się do wakacji, może nawet zamienią się w „kawalerkową minihossę”, gdy oferujący przestaną wierzyć w kryzys – zastanawia się Jacek Kriese. – Na razie na takie hasło nadal można dostać spory rabat. Widziałem ładne i poszukiwane mieszkania, które szybko taniały pod dyktando zainteresowanego – przyznaje.

Potwierdza to Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Ceny transakcyjne od tych ofertowych różnią się znacząco – mówi przedstawiciel Emmersona. – Przy dużym mieszkaniu można wynegocjować nawet 30 – 35 procent obniżki, przy mniejszym – 20 – 25 procent. Jeśli sprzedający ma problemy finansowe, to zejdzie nawet poniżej kosztów własnych – mówi Skoczeń.

I ocenia, że w najbliższym czasie nie zapowiadają się znaczące zwyżki cen.

Czy zbliżające się lato spowolni sprzedaż? Czy sprzedający będą bardziej ustępliwi, obawiając się, że w tym czasie będą mieć większe problemy ze znalezieniem klienta?

– Wakacje nie mają wpływu na zmianę ceny. Jeśli ktoś szuka nieruchomości, to szuka jej także w tym czasie – podkreśla Piotr Wieszczyk. A Jacek Kriese przypomina, że kierunek, w jakim pójdzie rynek, zależy przede wszystkim od banków i dostępności kredytów.

Źródło: Rzeczpospolita

For Sale in ... Warsaw - The New York Times

Following Poland’s first free elections — 20 years ago this week — Warsaw’s residential real estate market began to “slowly grow up,” said Olimpia Bronowicka, an agent at Maxon Real Estate, a Warsaw-based agency.

For Sale in ... Warsaw - The New York Times

TWO-BEDROOM, TWO-BATH APARTMENT IN THE CITY CENTER

2.98 MILLION POLISH ZLOTYS (ABOUT $945,101)

This two-bedroom, two-bath apartment is located on the first floor of a four-story building constructed in 1906. The building’s moniker, “The Angel Residence,” comes from sculptures of cherubs that decorate its exterior, most of which was rebuilt shortly after World War II (a further renovation is planned for next year).

The interior was renovated five years ago and now has central heating, new electrical wiring and an elevator. The 130-square-meter (1,399-square-foot) aparutment has also been remodeled, and is divided into “day” and “night” areas — a conceptual distinction that reflects the preferred layout style of Polish apartments. The day portion has a large, open living and dining area, and a small balcony. There is a contemporary-style kitchen, with a dishwasher and washing machine, and a bathroom. The night portion of the apartment consists of two bedrooms and a windowed bathroom. A corridor with built-in closets connects the two areas.

The ceilings are three meters (almost 10 feet) high throughout and the wood-framed windows, original but restored, all overlook a small, green courtyard that is available exclusively to building residents. There is also an attended parking lot.

The Angel Residence is located in the Srodmiescie district, the city center that is Warsaw’s cultural, business and tourist heart. It is home to numerous galleries, theaters and embassies, as well as landmarks like the Palace of Culture and Science. Shopping, dining and nightlife options are all within walking distance, and the Warsaw Frederic Chopin Airport is 20 minutes by car.

MARKET OVERVIEW

During the communist era, the majority of Warsaw’s inhabitants lived in what are known as housing cooperatives, state-controlled organizations that served as property developers and managers. Most of the cooperatives consisted of multi-unit buildings in which families occupied individual units, said Kazimierz Kirejczyk, the president of REAS, a Warsaw-based real estate consulting and research firm. Some cooperative units resembled rentals, while others, at least in theory, offered residents quasi-ownership of their homes. “Everyone pretended it was a sort of self-government, but practically everything was controlled by the state, starting with the financing and land allocation,” said Mr. Kirejczyk.

Following Poland’s first free elections — 20 years ago this week — Warsaw’s residential real estate market began to “slowly grow up,” said Olimpia Bronowicka, an agent at Maxon Real Estate, a Warsaw-based agency. Many residents were given the opportunity to buy their homes from the government, at prices 5 to 10 percent of their value, said Aleksander Skirmuntt, the director of sales at Emmerson Real Estate, a Warsaw-based agency. The privatization process happened gradually, along with a rise in real estate values.

Around 2001, the real-estate market began to develop at a more rapid pace, in part thanks to the drop in inflation, the establishment of a mortgage market and increased residential development, said Mr. Kirejczyk.

In 2001, the average price of a resale home in Warsaw was 3,200 zlotys per square meter ($94 per square foot). Real estate prices began to rise after Poland joined the European Union in 2004. By 2008, the peak of the market, prices rose to 9,062 zlotys per square meter ($267 per square foot), according to Marcin Plazinski, the associate director of the research department at Emmerson Real Estate. For new construction, prices rose from 3,500 zlotys per square meter ($103 per square foot) in 2001 to 9,503 zlotys per square meter ($280 per square foot) in 2008.

However, with the global economic downtown in late 2008, Warsaw’s real estate market has gone into a decline. Developers have frozen their projects and there are few, if any, buyers, said Mr. Skirmuntt. Asking prices have fallen, too: According to Mr. Plazinski, the average price per square meter of resale homes in the first quarter of 2009 was 8,989 zlotys ($265); new homes were 9,250 zlotys ($273). Actual selling prices are some 10 to 15 percent lower, said Mr. Kirejczyk.

WHO BUYS IN WARSAW

In the years prior to Poland’s joining the European Union, Warsaw began to attract an influx of European investors, with residents of Spain, Germany, England and Ireland being the most common, said Ms. Bronowicka. Interest has dwindled since the global economic crisis began, she added.

BUYING BASICS

There are no restrictions on foreigners wishing to buy an apartment in Warsaw, said Ms. Bronowicka. However, for citizens of countries outside the European Economic Area who want to purchase a house or land, permission from the Home Office is needed. The fee is 1,570 zlotys ($498); a response will be given within three months, Ms. Bronowicka said. The process is simple and is usually handled by a notary, who is required for the process. (Notary fees vary but are usually about 0.5 percent of the purchase price, Ms. Bronowicka said.)

Buyers of resale homes pay a 2 percent stamp duty, while new homes, sold by the developer, are subject to a 7 percent value-added tax, said James Yrkoski, a partner and head of real estate department at TGC Corporate Lawyers. Agents’ fees are usually 2 to 2.5 percent of the purchase price and are typically paid by both the buyer and seller, said Ms. Bronowicka.

The use of a lawyer is recommended; Mr. Yrkoski said legal fees usually range between $1,000 and $3,000. (Use of foreign currency in these transctions is common.)

Despite tougher restrictions, mortgages are available to foreign buyers, said Mr. Skirmuntt. European Union and United States residents can usually borrow 80 percent; citizens of other countries may be limited to 50 percent, he said. Interest rates are around 8 percent, he said.

USEFUL WEB SITES

Official city site: www.e-warsaw.pl

Tourist information: www.warsawtour.pl

LANGUAGES AND CURRENCY

Polish; zloty (1 zloty = $0.32)

TAXES AND FEES

A monthly service charge of 800 zlotys ($254) includes heat, water, maintenance of common areas and property taxes.

CONTACT

Olimpia Bronowicka, Maxon Real Estate; www.maxon.pl; 011-48-509-679-642 or 011-48-22-530-6038

Źródło: The New York Times

Okazyjnych ofert nie ma mimo dużej podaży

Jednak, jak zauważa Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości, jeśli wyłożymy do 450 tys. zł, raczej trudno będzie znaleźć nam za tyle dwa pokoje w nowym budownictwie, zwłaszcza w takich dzielnicach jak Ochota, Mokotów czy Żoliborz.

Okazyjnych ofert nie ma mimo dużej podaży

Używane M-3 w nowym budownictwie można kupić dziś bez problemu. Pozostaje tylko pytanie, za ile. Kiedy bowiem celujemy w atrakcyjną lokalizację, a mamy przy tym ograniczone możliwości finansowe, możemy odejść z kwitkiem

Podaż najpopularniejszych lokali – czyli dwupokojowych o pow. do 60 mkw. – jest dziś bardzo duża. Według szacunków analityków Szybko.pl stanowią one ponad 43 proc. całej puli. Jedna trzecia z nich to budynki oddane do użytku po 1999 r., co stanowi ok. 14,4 proc. całości oferty.

– Nietrudno więc znaleźć coś dla siebie – zauważa Marta Kosińska z Szybko.pl. – Warto zaznaczyć, iż nowsze mieszkania dwupokojowe są zdecydowanie większe od pozostałych tego typu ofert. Ich średnia sięga 50 mkw. w porównaniu z ogólną średnią – 46 mkw. – dodaje.

Jednak, jak zauważa Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości, jeśli wyłożymy do 450 tys. zł, raczej trudno będzie znaleźć nam za tyle dwa pokoje w nowym budownictwie, zwłaszcza w takich dzielnicach jak Ochota, Mokotów czy Żoliborz. Tam bowiem nie ma za dużo nowych bloków (do dziesięciu lat). – Ale już na Ursynowie można w takiej cenie znaleźć ciekawą nieruchomość – mówi Wieszczyk.

Średnia ofertowa cena metra używanego mieszkania dwupokojowego wynosi 8,4 tys. zł za 1 mkw. Natomiast za lokal wybudowany po 1999 r. trzeba zapłacić ok. 8,5 tys. zł, co daje nam 380 – 430 tys. zł. I teoretycznie takich ofert, do pułapu 450 tys., zł jest sporo. Są to jednak przede wszystkim lokale z bloków na Białołęce czy Pradze.

– Zdecydowana większość mieszkań na Ursynowie nie mieści się w tych widełkach cenowych, podobnie jak na Mokotowie czy Ochocie. W Śródmieściu i na Żoliborzu ofert spełniających wszystkie te kryteria nie było wcale – zauważa Marta Kosińska.

W atrakcyjnych okolicach, chociażby z powodu doskonałej komunikacji czy też prestiżu miejsca, ceny takich lokali są już wysokie, co najmniej 500 – 600 tys. zł, a właściciele niechętnie godzą się na obniżki. Dobrze wiedzą, że mają atrakcyjny towar, na który popyt będzie zawsze, więc chcą przeczekać okres bessy.

– Dużym atutem kupującego jest posiadanie gotówki, dzięki czemu może uzyskać większą obniżkę, niż ma to miejsce w przypadku zakupu na kredyt. Musimy jednak pamiętać, że negocjacje są zależne od wielu innych czynników. Wpływ na nie ma zarówno wykończenie mieszkania, jak i to, czy obecny właściciel musi sprzedać mieszkanie szybko. Istotne jest również to, czy właściciel zakupił nieruchomość za kredyt w walucie. Jeśli tak, to negocjacje cenowe będą bardzo trudne, głównie ze względu na znaczną różnicę w kursie walut, przez co nie może on sobie pozwolić na sprzedaż nieruchomości poniżej obecnej wartości kredytu – opowiada Piotr Wieszczyk.

Najtańsze dwupokojowe mieszkania w nowych budynkach kosztują obecnie 220 – 300 tys. zł – są to ich stawki wywoławcze i przy drobinie szczęścia i umiejętnościach negocjacyjnych można zbić cenę. Takich ofert nie jest, po pierwsze, zbyt wiele. Np. w Szybko.pl – tylko 74 w budynkach, najdalej dziesięcioletnich. Poza tym znajdziemy je w tej cenie głównie na Białołęce, sporadycznie na Pradze czy we Włochach.

Np. na Pradze przy ul. Łukowskiej jest do wzięcia dwupokojowe lokum o pow. 46 mkw. za 295 tys. zł. Jednak do tego trzeba doliczyć 30 tys. zł za miejsce w garażu. Z kolei na Białołęce przy ul. Lewandów za 227 tys. zł można kupić dwa pokoje o pow. 40 mkw. Jednak blok jest w trakcie budowy.

Źródło: Rzeczpospolita

Wielka płyta do 30 procent tańsza

Metr mieszkania w bloku z wielkiej płyty można kupić niekiedy już za 5,5 – 6,2 tys. zł, podczas gdy średnia cena mieszkania w budynku z cegły to około 9,6 tys. zł za metr. Lokale w blokowiskach mają dziś ceny niższe niż w czasie hossy nawet o jedną trzecią.

Wielka płyta do 30 procent tańsza

Metr mieszkania w bloku z wielkiej płyty można kupić niekiedy już za 5,5 – 6,2 tys. zł, podczas gdy średnia cena mieszkania w budynku z cegły to około 9,6 tys. zł za metr. Lokale w blokowiskach mają dziś ceny niższe niż w czasie hossy nawet o jedną trzecią.

– Mieszkania w płycie nie mają dziś dobrej opinii. Wielu oferentów pomija więc w opisie materiał budowy – przyznaje Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net. Dlatego trudno o dokładne dane dotyczące liczby takich mieszkań na rynku wtórnym.

Według szacunków Drogomireckiego jest ich około 20 procent. Pośrednik Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), mówi zaś o około 5 – 6 tys. lokali, co stanowi około 30 proc. stołecznego rynku wtórnego.

– W latach 1969 – 1985 budowano wiele takich bloków, zwłaszcza w dzielnicach, które uchodziły za tak zwane sypialnie Warszawy – przypomina Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Płyta płycie nierówna

Marcin Drogomirecki podaje, że średnia cena ofertowa mkw. lokalu w płycie to 7,5 tys. zł. W budynku z cegły średnia ta wynosi 9,6 tys. zł za mkw., a w ramie H – 8,19 tys. zł.

– W tak zwanych mrówkowcach, czyli budynkach wielopiętrowych, ceny są niższe niż w niskich, kameralnych blokach – zauważa Piotr Wieszczyk.

– Wszystko zależy więc od rodzaju budynku z płyty.

– Kluczowym czynnikiem wpływającym na cenę jest niezmiennie lokalizacja. I tak mieszkanie w płycie np. na Mokotowie wciąż ma wyższą cenę niż lokal w budynku z cegły na Targówku – dodaje Marcin Drogomirecki.

Anna Łukasik z agencji Polanowscy Nieruchomości, w której oferty mieszkań w płycie stanowią 15 proc., podaje zaś, że za mkw. takiego lokalu w Śródmieściu właściciele żądają 10 – 11 tys. zł, podczas gdy za mkw. mieszkania w kamienicy – 8 – 15 tys. zł. Dla porównania – mkw. nowego lokalu na Białołęce jest wyceniany na ok. 6 tys. zł, na Ursynowie na – 6,9 – 10 tys. zł.

Jak zauważa Jerzy Sobański, technologia budowy wymieniana jest na drugim, czasami trzecim miejscu jako kryterium przy wyborze mieszkań.

– Zainteresowani przede wszystkim ceną lub lokalizacją, kupujący pierwsze mieszkanie, dopuszczają zakup lokalu w płycie – przyznaje rzecznik WSPON.

Marcin Olszewski, kierownik działu analiz w firmie Polanowscy Nieruchomości, zauważa, że klienci, którzy mają większe możliwości finansowe i w związku z tym większy wybór, są coraz mniej zainteresowani mieszkaniami w płycie. Takie lokale nadal będą jednak kupowane przez mniej zamożnych klientów. Z konieczności.

Czy warto inwestować

Jak podaje Drogomirecki, ceny ofertowe mieszkań w płycie spadły w ciągu ostatnich dwóch lat o ponad 12 proc. – W marcu 2007 r. średnia cena takiego lokalu wynosiła 8,6 tys. zł za mkw. – przypomina analityk. – Największy spadek cen, nawet o 30 proc. dotyczy dużych mieszkań. Najmniej potaniały małe – kawalerki i dwupokojowe: w zależności od lokalizacji i standardu od 5 do 20 proc.

Czy obecnie ceny takich nieruchomości gwałtownie spadają? Pośrednicy twierdzą, że nie. – Dziś mamy do czynienia raczej z drobnymi zmianami wynikającymi z negocjacji – mówi Piotr Wieszczyk.

Czy decydując się na taki lokal, możemy mieć trudność z jego sprzedażą za parę lat? – Za parę lat na pewno nie, za kilkanaście – być może – ocenia Anna Łukasik. – Z pewnością nie będą to jednak zakupy inwestycyjne .

Marcin Drogomirecki twierdzi zaś, że biorąc pod uwagę remonty takich budynków, wiele z nich, zwłaszcza tych w dobrych lokalizacjach, wciąż będzie korzystną inwestycją. Zastrzega jednak, że sens inwestowania w nie zależy od wielu czynników – m.in. od ceny, za jaką kupimy mieszkanie i za jaką będziemy chcieli je sprzedać.

– Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie w płycie w celach inwestycyjnych, to jeśli nie uda się mu dziś uzyskać naprawdę atrakcyjnej ceny, to w przyszłości może mieć problemy z osiągnięciem zysku z tej inwestycji – przestrzega Piotr Wieszczyk.

Prędzej zburzą kamienicę

Zagrożenia dotyczące ewentualnych spadków wartości lokali dotyczą jednak, jak zauważa rzecznik WSPON, także budynków z innych materiałów.

– A co z mieszkaniami przy przyszłych trasach szybkiego ruchu? – pada pytanie.

– Jeżeli budynek jest w dobrym punkcie, jest zadbany, zarządzany przez dobrą wspólnotę lub spółdzielnię, a my liczymy się ze sprzedażą za średnie kwoty, ze zbyciem mieszkania w przyszłości nie powinniśmy mieć problemów – mówi Jerzy Sobański.

Dodaje, że mieszkania w płycie mają też swoje atuty – np. na 42 mkw. znajdziemy dwa pokoje z widną kuchnią, na 58 mkw. – trzy pokoje.

Wszyscy zgodnie przyznają, że Warszawa nieprędko podzieli los Berlina, gdzie wiele mieszkań z płyty wyburzono, wiele unowocześniono, a mimo to stoją puste.

– W Berlinie wyburzono ponad 30 tys. mieszkań w płycie, żeby zrobić miejsce pod nowe inwestycje – przypomina Sobański. W Warszawie zaś prędzej burzono kamienice, a płyta trzyma się mocno. – Po prostu nie ma gdzie przeprowadzać lokatorów albo jest to dziś jeszcze nieopłacalne – tłumaczy rzecznik WSPON.

Marcin Olszewski, Polanowscy Nieruchomości

– Liczbę pustostanów w Berlinie na największych osiedlach wybudowanych w dzielnicach Marzahn i Hellersdorf za czasów NRD określa się na 100 tysięcy. Stanowią one 10 – 12 proc. wszystkich mieszkań. W Polsce jest odwrotnie – brakuje mieszkań, a o pustostanach możemy mówić jedynie w kontekście kryzysu i braku finansowania, a co się z tym wiąże – z niesprzedanymi z tego powodu inwestycjami deweloperskimi.

Źródło: Rzeczpospolita

Oferta coraz bardziej atrakcyjna

Czy dziś jest najlepszy moment na zakup mieszkania w dobrej cenie? Czy warto czekać na kolejne obniżki? Sami deweloperzy zapewniają, że stawki są najniższe od kilku lat i większych spadków nie będzie. Według analityków najsłabsze projekty mogą jeszcze nieco tanieć.

Oferta coraz bardziej atrakcyjna

Czy dziś jest najlepszy moment na zakup mieszkania w dobrej cenie? Czy warto czekać na kolejne obniżki? Sami deweloperzy zapewniają, że stawki są najniższe od kilku lat i większych spadków nie będzie. Według analityków najsłabsze projekty mogą jeszcze nieco tanieć.

Na stołecznym rynku do wzięcia jest ok. 20 tysięcy nowych mieszkań na różnym etapie budowy. W większości przypadków można liczyć na kilkunastoprocentowe zniżki. Na większe mogą zgodzić się firmy, które np. za późno wystartowały ze swoim projektem, gdy na rynku zapanowała już bessa, lub te, którym pozostały niesprzedane lokale w ukończonych projektach.

– Dzisiejszą ofertę na rynku pierwotnym można już uznać za atrakcyjną – uważa Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości. – Ciekawe lokale znikają więc bardzo szybko. Ich ceny oczywiście mogą być jeszcze niższe, tylko należy sobie odpowiedzieć na pytanie: czy jak do tego dojdzie, to będą jeszcze dostępne nieruchomości, które nas interesują, czy będziemy musieli wybierać tylko z tych niechcianych, jakie zostaną na rynku.

Dziś nadal jest w czym wybierać, choć małych mieszkań szybko ubywa. – Najwięcej na rynku jest lokali dużych i średnich, najmniej dwupokojowych do 50 mkw. Sądzę, że w drugiej połowie roku o dobrą ofertę będzie znacznie trudniej niż dzisiaj, bo nowych lokali nie przybędzie – mówi Jerzy Sobański z firmy Akces Nieruchomości.

Oferta topnieje

Przedstawiciele deweloperskich biur sprzedaży raczej zgodnie twierdzą, że obecne stawki nie powinny już spadać.

– Dziś nikt nie rozpoczyna nowych inwestycji, więc może się okazać, że przy wzroście zapotrzebowania na mieszkania ich ceny zaczną rosnąć z uwagi na małą ofertę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży – prognozuje Radosław Bieliński z Dom Development.

Choć ofertowe ceny nowych mieszkań znacząco nie spadły, to deweloperzy otwarci są na negocjacje. Stawki transakcyjne są więc o 5 – 20 proc. niższe od wywoławczych.

– Wielu deweloperów oficjalnie lub nieoficjalnie obniżyło ceny, wielu proponuje różne inne formy zachęt dla klientów, np. wykończone mieszkanie w kilku wariantach, garaże lub komórki gratis, sprzęt AGD lub pożyczkę na wkład własny w banku – wymienia Jerzy Sobański.

– Na znalezienie okazji największe szanse mają inwestorzy dysponujący gotówką, którzy są w stanie szybko dokonać transakcji – dodaje Marzena Nawrocka, specjalista ds. sprzedaży w Home Invest.

Dają obniżki

Na jakie obniżki decydują się deweloperzy? Np. w I etapie realizacji osiedla Wola Prestige, spółki Home Invest, mieszkania tańsze są dziś o 10 proc. w stosunku do pierwotnej oferty i kosztują 7,1 – 8,6 tys. zł za 1 mkw.

W realizowanym przez RED Real Estate Development osiedlu Alpha w Ursusie 1 mkw. kosztuje od 6,5 do 6,9 tys. zł i również jest tańszy o 10 proc. w odniesieniu do oferty wyjściowej.

– Chętnie przystąpimy do dalszych negocjacji, szczególnie w przypadku, jeśli klient byłby skłonny do wyższej niż 30-procentowa wpłaty po podpisaniu umowy – zapewniają przedstawiciele firmy RED.

W polnordowskim Królewskim Przedmieściu i Krysztale Wilanowa, powstającym w Miasteczku Wilanów, można kupić mieszkania z upustem 5 – 6 proc., ale i lokale z 10 –11-proc. rabatem. Natomiast w ramach indywidualnych negocjacji deweloper jest skłonny do dalszych obniżek, sięgających średnio 8 proc.

– Mieszkanie, które ma gorszą lokalizację, może liczyć na większy upust niż inne, pięknie położone, z dużymi oknami i atrakcyjnymi widokami. Podobnie jest, jeśli chodzi o mieszkania większe i mniejsze. Przy lokalu o powierzchni ponad 100 mkw. dopuszczamy większe upusty niż w przypadku mieszkań małych – wyjaśnia Jan Wagner z Polnordu.

Na dodatkowe zniżki mogą liczyć klienci, którzy wpłacą z góry całą kwotę. Np. spółka Włodarzewska oferuje mieszkania na Tarchominie, na osiedlu Słoneczne Przedmieście, ze sporymi rabatami.

– Nasza wiosenna promocja daje możliwość kupienia mieszkania dwupokojowego o 25 tys. zł taniej, trzypokojowego z rabatem 35 tys. zł, a za czteropokojowe zapłacimy aż 50 tys. zł mniej – zapewniają przedstawiciele spółki.

Maciej Gnoiński - doradca zarządu J.W. Construction Holding SA

– Wśród części klientów panuje fałszywe przekonanie o możliwości kolejnych przecen ze strony deweloperów. Jeśli ktoś jest rzeczywiście zainteresowany zakupami, nie powinien czekać – może przegapić tak zwany dołek.

Obniżki cen nieruchomości, o których się ciągle mówi, osiągnęły najwyższy z możliwych poziomów. Deweloperzy nie mają już z czego schodzić. Nie ma przecież sensu sprzedawać poniżej kosztów. Właśnie dlatego część inwestycji została wstrzymana lub w ogóle nierozpoczęta. Na taki krok zdecydowało się wielu deweloperów. To rozwiązanie lepsze niż obniżanie cen poniżej kosztów wytworzenia.

Konsekwencje będą niedługo odczuwalne szczególnie dla konsumentów. Zmniejszona podaż doprowadzi do wzrostu cen. Dlatego właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania. Za kilka miesięcy może być po prostu drożej, a wybór na pewno będzie mniejszy.

Źródło: Rzeczpospolita

Ceny ofertowe i transakcyjne w centrum kraju

Mieszkania używane na Mazowszu i w Poznaniu.

Ceny ofertowe i transakcyjne w centrum kraju

Mieszkania używane na Mazowszu i w Poznaniu

- W Płocku mieszkań do sprzedania sporo, podobnie jak i pytań o te nieruchomości, ale konkretnych transakcji wciąż bardzo mało – twierdzi Eliza Lasocka z agencji Unikat. Obecnie realna cena za metr kwadratowy to 3 – 3,5 tys. zł, tymczasem stawki wywoławcze utrzymują się na wyższym poziomie. Dopiero przy konkretnych negocjacjach upusty sięgają 15 – 20 proc.

- W Poznaniu na rynku wtórnym mieszkań nadal panuje marazm – informuje Michał Wilkos z agencji Henclewski. – Problemy z uzyskaniem kredytu paraliżują obrót tymi nieruchomościami. Ale są klienci, którzy dysponują gotówką i szukają tzw. okazji, czyli mieszkań znacznie tańszych niż przeciętne.

- W Radomiu na rynku wtórnym mieszkań widać było w marcu lekkie ożywienie – informuje Ludwik Miklewski z agencji Bracia Miklewscy. Dotyczyło ono zwłaszcza tańszych lokali.

- W Warszawie umowa przedwstępna zawierana jest zwykle dopiero wtedy, gdy kupujący ma przyznany kredyt – informuje Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości. Kupujący unikają wpłacania zadatków, zanim nie upewnią się, jaka będzie decyzja banku. Transakcję poprzedzają zwykle długotrwałe negocjacje cenowe. W ofertach brakuje mieszkań luksusowych. Ci, którzy ich szukają, na ogół nie korzystają z kredytu, a nabywcami są zazwyczaj zamożni Polacy, prowadzący interesy za granicą.

Źródło: Rzeczpospolita

A miało być tak kameralnie...

Zaciszne zakątki zawsze wzbudzały większe zainteresowanie niż bloki molochy. Jednak kupując tam mieszkanie, trudno przewidzieć, czy pobliskiej zieleni nie zastąpi za kilka lat głośne osiedle.

A miało być tak kameralnie...

Zaciszne zakątki zawsze wzbudzały większe zainteresowanie niż bloki molochy. Jednak kupując tam mieszkanie, trudno przewidzieć, czy pobliskiej zieleni nie zastąpi za kilka lat głośne osiedle.

– Słowo kameralne jest równie popularne jak zaciszne, piękne, zielone, bezpieczne, ekskluzywne lub prestiżowe i podobnie jak pozostałe jest często nadużywane. Kto chciałby mieszkać w wielkim kompleksie „kameralnych” domów, położonych niedaleko głównej ulicy z szynami tramwajowymi za oknem? – zastanawia się Jerzy Sobański, szef agencji nieruchomości Akces.

Gdzie szukać zacisznych zakątków? – Głównie w Ursusie, Włochach. Tam powstawało, począwszy od lat 90., sporo budynków małych, kameralnych, pośród zabudowy niskiej jednorodzinnej. Głównie są to bloki 20 – 30-lokalowe. Ich standard jest podwyższony, a mieszkania wykończone bardzo starannie – zapewnia Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości.

Gwarancji nie ma

Można znaleźć kameralne nowe osiedla np. na Szczęśliwicach przy ul. Lirowej, na Ochocie przy ul. Solariego czy przy ul. Cybulskiego na Mokotowie, przy ul. Niecałej w parku Saskim, na Żoliborzu przy ul. Mickiewicza i oczywiście na Saskiej Kępie (np. Willa Daglezja).

– Do kameralnych możemy również zaliczyć stare budynki w Śródmieściu przy ul. Konopnickiej, Francesco Nullo, Profesorskiej, na Powiślu, przy ul. Wilanowskiej – przy parku, Koźmińskiej lub na Mokotowie przy Madalińskiego, Rakowieckiej, Sandomierskiej lub Wiktorskiej, czy na Bielanach, np. przy ul. Cegłowskiej – wylicza Jerzy Sobański.

Jednak jego zdaniem zaciszne osiedla w przyszłości mogą stracić swój charakter.

– Żaden deweloper czy właściciel mieszkania nie jest w stanie zagwarantować, że budynek pozostanie na zawsze kameralny. Dziś wielu deweloperów nie informuje, że kilkanaście metrów od okna domu przebiegać będzie trasa szybkiego ruchu lub autostrada. Znam przypadek, kiedy deweloper gwarantował w umowach sprzedaży widok na Warszawę i Wisłę – była to inwestycja w okolicy Dworca Południowego w Warszawie. Po kilku latach wszystkie działki wokół budynku zostały zabudowane równie kameralnym budynkami, do 15 i więcej kondygnacji – opowiada Sobański. – Warszawa, wbrew pozorom, nie jest gęsto zabudowanym miastem, dlatego powstające plomby powodują, że to, co dziś jest uważane za kameralne, jutro może tym nie być – dodaje.

Droższe oferty

Ceny mieszkań w zacisznych budynkach są sporo wyższe od stawek za lokale w dużych kompleksach. Różnica sięga nierzadko 20 – 30 proc., przynajmniej jeżeli chodzi o stawki ofertowe. Ceny transakcyjne również są wyższe. W najciekawszych lokalizacjach najtańsze dziś oferty sięgają około 9 tys. zł za 1 mkw., najdroższe – 22 tys. zł.

– Biorąc natomiast pod uwagę czas sprzedaży lokum i obecny kryzys, to o ile w dużych osiedlach mieszkania sprzedają się nierzadko od pół roku do dwóch lat, o tyle w takich kameralnych budynkach czas sprzedaży jest stosunkowo krótki – zapewnia Małgorzata Czerwińska.

Szybka sprzedaż takich ofert to w znacznej mierze efekt ograniczonej liczby lokali.

– Nie można porównywać liczby mieszkań w ofercie agencji z Ursynowa lub Bemowa z okolicami np. placu Trzech Krzyży, oczywiście tych pierwszych jest wielokrotnie więcej – twierdzi Jerzy Sobański.

Dodaje, że spadek liczby zawieranych transakcji najbardziej jest widoczny w segmencie mieszkań w średnim standardzie w nieciekawych lokalizacjach.

Źródło: Rzeczpospolita

Będą kłopoty, gdy właściciel nie ujawnił zmian w księdze wieczystej

Oglądasz lokal z trzema pokojami, a w księdze wieczystej jest mowa o dwóch albo odwrotnie? To efekt przebudowywania mieszkań.

Będą kłopoty, gdy właściciel nie ujawnił zmian w księdze wieczystej

Oglądasz lokal z trzema pokojami, a w księdze wieczystej jest mowa o dwóch albo odwrotnie? To efekt przebudowywania mieszkań

Jak szacuje pośrednik Cezary Szubielski, szef żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, zgodność stanu faktycznego mieszkania ze stanem prawnym to czasem utopia.

– Przypuszczam, że dziś mamy przynajmniej kilka procent mieszkań, w których liczba pomieszczeń faktycznie istniejących nie jest zgodna z zapisem w księdze wieczystej – szacuje Szubielski. Dodaje, że najczęściej dzieje się tak po otwarciu na pokój ciemnej kuchni. – Często też na pokój dzienny był otwierany przedpokój. Są też pokoje dzielone. Zmiany te nie były ujawniane w księdze wieczystej – tłumaczy pośrednik. I podkreśla, że jeśli tego rodzaju zmiany stają się dla potencjalnego nabywcy istotne, to można się zastanowić, czy nie jest to argument do negocjacji cenowych.

Magdalena Le Bihan, pośredniczka z agencji Azur Polska, przyznaje, że dziś świadomość klientów jest coraz większa.

– Nabiera znaczenia stan budynku, a nie tylko mieszkania, ważna jest dokumentacja przeprowadzonych prac i ich zgodność np. z prawem budowlanym – mówi Magdalena Le Bihan. – Może być coraz trudniej sprzedać lokal, który przerabialiśmy samodzielnie, bez uzyskania potrzebnych zgód i zezwoleń – ocenia pośredniczka.

Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości dodaje, że nie spotkał się jednak z sytuacją, żeby przeróbki w lokalach były poprzedzone zezwoleniem. – Oczywiście nie mówimy tu o zmianach dotyczących nośnych ścian budynku – zastrzega Piotr Wieszczyk.

Z obserwacji Cezarego Szubielskiego wynika zaś, że tylko niewielka część klientów domaga się dokumentacji budowlanej budynku. – Nie zawsze taka dokumentacja jest zresztą dostępna. O wiele łatwiej o nią w przypadku budynków spółdzielczych niż byłych komunalnych, którymi zarządza dziś wspólnota mieszkaniowa – przyznaje pośrednik z Krupa Nieruchomości.

Wszyscy pośrednicy zgodnie podkreślają, że zanim zdecydujemy się na konkretne mieszkanie, musimy wiedzieć, jaki jest stan techniczny budynku.

– Wyposażenie, wystrój, a nawet stan techniczny samego lokalu zależą od woli jego właściciela i zainwestowanych środków. Jedyne, czego właściciel nie zmieni na własny koszt, to otoczenie i budynek – podkreśla Cezary Szubielski. – Może się zdarzyć, że właściciel mieszkania odmaluje klatkę schodową na swoim piętrze, ale jest to raczej teoria. Jednak samodzielnie nie wymieni windy czy instalacji w całym budynku – dodaje.

A Piotr Wieszczyk zauważa, że zniszczona klatka schodowa czy zrujnowany budynek świadczą zarówno o lokatorach budynku, jak i jego zarządcy.

Na co jeszcze zwracają uwagę klienci? Według dyrektora Szubielskiego część nabywców pyta np. o remonty dachów.

– Coraz częściej znaczenia nabiera także widok z okien – przyznaje z kolei Piotr Wieszczyk. – Klienci w czasach hossy mniejszą wagę przywiązywali do tego, czy za oknem w bliskiej odległości mają kolejny blok, czy też drogę. Teraz zwracają na to uwagę, pamiętając, że nie kupują mieszkania na rok czy dwa – dodaje przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Według Magdaleny Le Bihan kupujący zaczęli też dostrzegać realną wartość nieruchomości.

– Wobec niepewnej sytuacji na rynkach finansowych osoby dysponujące pieniędzmi coraz częściej będą rozważały możliwość zakupu dobrze położonej nieruchomości – uważa pośredniczka. – Nawet jeśli jej wartość spadnie w ciągu roku np. o 10 czy 15 procent, to i tak może to być konkurencyjne do wyników giełdy. Poza tym, w długim okresie, w czasie sprzyjającej koniunktury ceny świetnie położonych nieruchomości wzrosną – dodaje pośredniczka.

Źródło: Rzeczpospolita

Trudno okazyjnie kupić budynek wolno stojący w Warszawie

Atrakcyjna lokalizacja i możliwość przebudowy niewielkiego domu zachęca do transakcji, zwłaszcza kiedy cena jest niska.

Trudno okazyjnie kupić budynek wolno stojący w Warszawie

Atrakcyjna lokalizacja i możliwość przebudowy niewielkiego domu zachęca do transakcji, zwłaszcza kiedy cena jest niska.

Najmniejsze domy, jakie trafiają do sprzedaży, mają powierzchnię 60 – 110 mkw., a wysokość kondygnacji sięga maksymalnie 225 cm. Takie budynki pochodzą głównie z lat 60. i 70. Z reguły wymagają gruntownego remontu.

– Na Sadybie można je spotkać w zabudowie szeregowej, na działkach o pow. 150 – 250 mkw. Zwykle jednak wyburza się je i na ich miejscu wyrastają małe budynki wielorodzinne lub wolno stojące jednorodzinne rezydencje. Więcej ofert sprzed 30 czy 40 lat znajdziemy we Włochach i w Ursusie. Domy stoją tam na dość atrakcyjnych działkach o pow. 450 – 1000 mkw. – opowiada Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości.

Oferty takie trafiają się również w Ursusie i we Włochach. Rzadziej małe domy znajdziemy w Wawrze czy w Aninie. Czasem trafiają się na Pradze-Południe i Bielanach.

Cena małych domów zależy przede wszystkim od wielkości działki i jej przeznaczenia. Według Joanny Lebiedź z agencji nieruchomości Lebiedź & Lebiedź małe domy dość łatwo sprzedać, gdy konstrukcja budynku umożliwia przebudowę.

Najtrudniej natomiast, zdaniem Małgorzaty Czerwińskiej, znaleźć amatora na segment na działce o pow. 150 mkw., gdzie możliwości rozbudowy są niewielkie, a inwestycja kosztowna.

Sporo maleńkich domów znajdziemy w okolicach Warszawy, np. w Łomiankach, Ożarowie czy Jankach. – Rzadko jednak można znaleźć mały dom do remontu czy przebudowy pośród nowej zabudowy. Zwykle też sąsiedztwo jest brzydkie – opowiada Joanna Lebiedź.

Wiele osób rezygnuje zatem z kupna taniego, małego domu na rzecz budowy nowego i zaczyna rozglądać się za działką. Tu jednak pojawia się kolejna przeszkoda: ceny ziemi nadal są wygórowane.

– Problemem dla inwestorów jest brak tanich działek i niechęć do ich sprzedaży przez dotychczasowych właścicieli – tłumaczy Adam Bronisz z agencji BB Nieruchomości.

I dodaje, że wiele osób pyta teraz o domy wolno stojące.

– Podczas gdy bliźniaków i segmentów znajdziemy dziś bardzo dużo w sprzedaży, domów wolno stojących brakuje. A te właśnie są najbardziej poszukiwane na rynku – dodaje Bronisz.

Źródło: Rzeczpospolita

Mieszkania upadłych zasilą rynek, ale nieznacznie

Upadłość konsumencka spowoduje, że na rynek będą trafiać zlicytowane mieszkania upadłych, zwiększając podaż. Koszyk z ofertami, którym będzie można przypiąć etykietkę „okazja”, będzie na pewno bogatszy – przewidują pośrednicy. Zastrzegają jednak, że skala zjawiska wielka raczej nie będzie.

Mieszkania upadłych zasilą rynek, ale nieznacznie

Upadłość konsumencka spowoduje, że na rynek będą trafiać zlicytowane mieszkania upadłych, zwiększając podaż. Koszyk z ofertami, którym będzie można przypiąć etykietkę „okazja”, będzie na pewno bogatszy – przewidują pośrednicy. Zastrzegają jednak, że skala zjawiska wielka raczej nie będzie.

Do tej pory takie oferty do stołecznych agencji nie trafiają. Niewykluczone, że sytuację zmieni kryzys. – Nie przeceniałbym jednak wpływu upadłości konsumenckiej na wtórny rynek nieruchomości – zastrzega Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. – Lokale, które znajdą się na rynku wskutek zlicytowania, będą stanowić niewielką część podaży, zwłaszcza dziś, gdy jest ona wyjątkowo duża – ocenia.

– Nie sądzę, by ustawa o upadłości konsumenckiej wywołała masowe licytacje mieszkań. To raczej kryzys gospodarczy, rosnące bezrobocie, wzrost kosztów kredytów mogą sprawić, że osoby mające kredyt staną przed poważnymi problemami z jego spłatą czy też przed koniecznością sprzedaży mieszkania – dodaje pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości.

Dadzą na wynajem

Cezary Szubielski przypomina, że mechanizmy upadłości konsumenckiej są w ogólnych zarysach proste: niewypłacalna osoba składa wniosek o upadłość w sądzie, a ten likwiduje jej majątek. – Możemy spokojnie przyjąć, że w przypadku dużego zadłużenia mieszkanie będzie jednym z pierwszych elementów majątku podlegających zabezpieczeniu i zbyciu na poczet długu – zauważa pośrednik.

Joanna Tomczyk z działu analiz redNet Consulting dodaje, że upadłość konsumencka ma uchronić niewypłacalnego dłużnika przed spiralą zadłużenia związaną z naliczaniem kolejnych odsetek od niespłacanych zobowiązań. – Z drugiej strony to rozwiązanie ma dać wierzycielom większe szanse na odzyskanie wierzytelności od dłużnika, który popadł w kłopoty finansowe – mówi analityk redNet Consulting.

Tomczyk podkreśla, że dłużnik nie pozostanie bez dachu nad głową, ponieważ sąd przekaże mu kwotę umożliwiającą wynajmowanie innego mieszkania przez rok. – Jej wysokość będzie zależeć od sytuacji rodzinnej dłużnika: osobie mieszkającej samotnie przysługiwać będzie kwota umożliwiająca najem kawalerki, a posiadającej dzieci – mieszkania kilkupokojowego – tłumaczy Joanna Tomczyk.

Według niej wprowadzenie upadłości konsumenckiej może wpłynąć na rynek nieruchomości poprzez dwa główne zjawiska: po pierwsze na wtórny rynek trafiać będą zlicytowane mieszkania upadłych, zwiększając podaż lokali, a po drugie wzrośnie popyt na rynku najmu, gdyż osoby te poszukiwać będą lokum do wynajęcia.

– Jednak ze względu na wiele warunków wykluczających znaczną część nierzetelnych dłużników z grupy, która może ogłosić upadłość, globalny wpływ tego rozwiązania na rynek nieruchomości pozostanie na razie niewielki – przyznaje Joanna Tomczyk.

Janusz Tchórzewski, prezes spółki GCDF Polska, komentuje zaś, że upadłość konsumencka w czasie kryzysu powinna być uznana za wyjście ostateczne i tylko w przypadku braku innych pomysłów na pomoc w spłacie rat. – Powinna dotyczyć tylko tych dłużników, którzy w normalnych czasach też by upadli. Generalnie lepiej dla wszystkich, w tym upadającego, jest porozumieć się z bankiem w sprawie restrukturyzacji zadłużenia – ocenia Janusz Tchórzewski.

Koszyk z okazjami

Cezary Szubielski przypomina, że wartość licytowanej nieruchomości określana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Cena wywoławcza, czyli minimalna kwota, za jaką można kupić dom czy mieszkanie podczas pierwszej licytacji, to trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli do pierwszej licytacji nikt nie stanie, wyznacza się drugą, podczas której cena wywoławcza stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

– Po skutecznej licytacji lokal znajduje nabywcę i staje się pełnowartościowy. To, że w pewnej chwili mieszkanie było licytowane, nie wpływa więc na wartość rynkową nieruchomości – zastrzega dyrektor z Krupa Nieruchomości.

Marcin Jańczuk zauważa zaś, że czynnikiem zachęcającym do zakupu mieszkania w licytacji będzie jego cena. – To jedyna możliwość, by licytowane lokale przebiły się wśród innych ofert. – Cena takich mieszkań może nieznacznie odbiegać od aktualnych cen rynkowych. Jest to idea sprzedaży przez licytację. Pewne jest, że powiększy się nieco koszyk ofert, którym będzie można przypiąć etykietkę „okazja” – przyznaje przedstawiciel Metrohouse.

Małgorzata Czerwińska, Maxon Nieruchomości

– Licytacja mieszkań z powodu niepłaconych kredytów to odsetek wszystkich licytacji. Więcej jest licytacji mieszkań np. w starych kamienicach, gdzie nowy właściciel podniósł czynsz, a lokatorzy nie są w stanie go płacić. Na razie więc z licytacji trafiają na rynek mieszkania w starych, zaniedbanych budynkach z wielkiej płyty czy w kamienicach-ruinach. Takie lokale do generalnego remontu wymagają niewiarygodnych nakładów finansowych. Tymczasem większość nabywców chce mieszkać w nowym budownictwie, z garażem i ochroną.

Źródło: Rzeczpospolita

Czerwony dywan przed domem

Nie da się spełnić każdej zachcianki klienta, nawet jeśli dopłaciłby za to krocie – twierdzą pośrednicy.

Czerwony dywan przed domem

Nie da się spełnić każdej zachcianki klienta, nawet jeśli dopłaciłby za to krocie – twierdzą pośrednicy.

20 lat temu osoby kupujące mieszkanie pytały przede wszystkim o to, czy jest do niego podłączony telefon, nie zastanawiając się np., w jakiej technologii powstał dom. Dziś o możliwość korzystania z telefonu nikt już nie pyta, a lokale z wielkiej płyty są kupowane w ostateczności. Klienci interesują się natomiast mieszkaniami cichymi, w dobrze skomunikowanej z centrum lokalizacji, o odpowiednim naświetleniu i wygodnym rozkładzie. Bardziej wymagający szukają ofert w przedwojennych kamienicach, o niepowtarzalnym klimacie, które mają „to coś”.

– Osoby te potrzebują dużej ilości przestrzeni i światła. Są to również miłośnicy starych kamienic i mieszkań z klimatem – mówi Katarzyna Kwiatkowska, właścicielka agencji nieruchomości K&G Partners. Czasem jednak do drzwi pośredników pukają klienci szukający niestandardowych ofert. Ich wymagania wywołują zdziwienie nawet u doświadczonych agentów.

Z psem w oknie

W biurze Akces Nieruchomości pojawiła się kiedyś pani, która szukała lokum z oknem balkonowym. Odrzucała wszystkie propozycje mieszkań z balkonem, loggią itd. Kiedy zaciekawieni pośrednicy zapytali, dlaczego musi to być bezwarunkowo okno balkonowe, okazało się, że owa pani posiadała dużego psa, który miał wystawać w tym oknie, kiedy nie ma jej w domu...

Kancelarię Brochocki odwiedził natomiast miłośnik cygar, zainteresowany kupnem mieszkania w budynku objętym całkowitym zakazem palenia – palenie cygar zakłócałoby funkcjonowanie systemu wentylacyjnego i przeciwpożarowego.

– Klient jednak podszedł do sprawy bardzo biznesowo. Zapytał wprost, ile zmiana systemu wentylacyjnego będzie go kosztować. W rezultacie za kilkadziesiąt tysięcy złotych system wentylacyjny w budynku został zmodyfikowany, a zachcianka klienta spełniona – opowiada Andrzej Brochocki, prezes Kancelarii Brochocki, członek Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomości.

Jerzy Sobański, szef firmy Akces Nieruchomości, twierdzi, że często nierealne pomysły klientów wynikają z ich ograniczonych możliwości finansowych. Czasem jednak brakuje im też wyobraźni. – Kiedyś mieliśmy klienta sprzedającego lokal w przyziemiu. Znalazł się na to mieszkanie kupiec, który postawił jednak jeden warunek – właściciel ma zamontować tam okna. Oczywiście było to niemożliwe i w rezultacie transakcja nie doszła do skutku – mówi Krzysztof Lipiński z agencji Prestige.pl.

Natomiast klienci firmy Maxon Nieruchomości uparcie szukali dwupokojowego mieszkania o pow. 50 – 60 mkw. z dużym tarasem na ostatnim piętrze w budynku apartamentowym na starym Mokotowie. Oczywiście bezskutecznie, gdyż w mokotowskich apartamentowcach powierzchnia takich lokali sięga co najmniej 110 mkw.

Zagraniczna architektura

W biurach pośredników pojawiają się również osoby szukające atmosfery i architektury z innych miast.

– Kiedyś zgłosił się do nas klient, który poszukiwał bardzo głośnego mieszkania w Warszawie. Niestety, wszystkie nieruchomości, które mu pokazywaliśmy, nie spełniały jego wymagań – były zbyt ciche, mimo lokalizacji przy największych i najgłośniejszych ulicach, np. przy Al. Jerozolimskich. Okazało się, że klient bardzo długo mieszkał wcześniej w Nowym Jorku, gdzie przyzwyczaił się do hałasu i gwaru ulicznego – opowiada Janusz Schmidt, prezes WSPON i szef Kancelarii Nieruchomości Schmidt.

W agencji Maxon Nieruchomości pojawiła się klientka szukająca lokum na strychu w kamienicy z tarasem ponad 20 metrów. Pomysł ten został zaczerpnięty z kamienic znajdujących się w Paryżu i w Rzymie.

– W Warszawie mieszkanie w kamienicy na strychu można kupić, ale o takim tarasie raczej można tylko pomarzyć – mówi Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości. Inny klient tej agencji szukał apartamentu w kamienicy przedwojennej z portierem, dywanem przed budynkiem, monitoringiem oraz garażem na samochody pod taką właśnie kamienicą. W Warszawie takich ofert po prostu nie ma.

Źródło: Rzeczpospolita

Kupując dom, możesz wynegocjować obniżkę

Kilkuletni, z dwoma łazienkami i nowocześnie urządzoną kuchnią, o powierzchni 150 – 200 mkw. – to idealny dom, jakiego dziś szukają klienci. W stolicy nie powinien kosztować więcej niż 1,5 – 1,7 mln zł, za miastem – dwa – trzy razy mniej.

Kupując dom, możesz wynegocjować obniżkę

Kilkuletni, z dwoma łazienkami i nowocześnie urządzoną kuchnią, o powierzchni 150 – 200 mkw. – to idealny dom, jakiego dziś szukają klienci. W stolicy nie powinien kosztować więcej niż 1,5 – 1,7 mln zł, za miastem – dwa – trzy razy mniej.

Pół bliźniaka albo działka

Z obserwacji Małgorzaty Czerwińskiej z Maxon Nieruchomości wynika, że w segmencie domów popularnych najszybciej sprzedają się dziś te połówki bliźniaków, których ceny są zbliżone do cen domów w zabudowie szeregowej.

– Klienci najchętniej wybierają domy nowe, dwu-, trzyletnie, góra sześcio-, ośmioletnie, nowocześnie wykończone, do których można się od razu wprowadzić bez dodatkowych nakładów – mówi pośredniczka. Dodaje, że kuchnia powinna być obowiązkowo zabudowana, ze sprzętem minimum średniej klasy, powinny być przynajmniej dwie łazienki, salon i cztery sypialnie.

Według Marcina Jańczuka z agencji Metrohouse największą popularnością cieszą się domy wolno stojące z rynku wtórnego, do ok. 150 – 200 mkw., położone na działkach do ok. 800 mkw.

– Segmenty są także brane coraz częściej pod uwagę, zwłaszcza w takich dzielnicach, jak Białołęka, gdzie jest szansa kupić ciekawy produkt po przyzwoitej cenie – mówi Jańczuk.

Pośrednik Jacek Kriese, szef biura nieruchomości Okazja, zauważa z kolei, że klienci chcący zrealizować marzenie o domu w większości poszukują działek. – Głównie dlatego, by uniknąć konieczności szukania kompromisu między wyobrażeniem domu idealnego a tym, co oferuje rynek – tłumaczy Jacek Kriese. – Poszukiwane są działki budowlane, choćby uzbrojone tylko w prąd i gaz, do 20 – 25 km od centrum miasta. Kryzys tylko nieznacznie zmniejszył liczbę chętnych na parcele, a ceny działek uległy najmniejszej przecenie spośród wszystkich rodzajów nieruchomości.

Za ile szukamy

– Głównym kryterium wyboru nieruchomości jest jej cena – przypomina Janusz Schmidt, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w

Obrocie Nieruchomościami (WSPON). Dodaje, że dziś najszybciej sprzedają się domy, których cena nie przekracza

1,5 mln zł. – Trzeba zaznaczyć, że chodzi raczej o nowe budynki – mówi Janusz Szmidt.

W agencji Metrohouse klienci szukający domów w Warszawie jako górną cenę podają zaś najczęściej 1,7 mln zł.

Według Małgorzaty Czerwińskiej pułap cenowy w segmencie popularnym między innymi na Białołęce, w Wawrze czy w Piasecznie-Józefosławiu to około 900 tys. zł.

Pośredniczka szacuje, że w segmencie popularnym można czasem wynegocjować 10, a nawet 20 procent obniżki ceny ofertowej. – W segmencie luksusowym jakiekolwiek negocjacje nie zawsze wchodzą w grę – zastrzega.

Jacek Kriese podkreśla z kolei, że widać dziś dużą nadpodaż domów i systematyczny spadek cen. – Dochodzi do sytuacji zgoła absurdalnych. Na przykład na Białołęce, na osiedlu Lewandów, można kupić połówkę bliźniaka o powierzchni 190 mkw. w stanie surowym zamkniętym za 500 tys. zł – podaje szef Okazji. – Tymczasem sama 415-metrowa działka pod domem jest warta co najmniej 350 tys. zł.

Dom w cenie gruntu

Jacek Kriesebiuro nieruchomości Okazja:

– W Łomiankach i okolicach ceny nowych domów w stanie deweloperskim – a takie cieszą się największym powodzeniem – zaczynają się od 550 tys. zł. Na przykład 160-metrowy segment w Dąbrowie jest wystawiony za 570 tys. zł, a dom wolno stojący w Dziekanowie Bajowym o pow. 185 na 600-metrowej działce za 680 tys. zł. Można go jednak kupić za 650 tys. zł. Podobną działkę oferujemy w cenie 400 tys. zł i, w przeciwieństwie do domu, budzi zainteresowanie. Ceny starych domów są jeszcze bardziej zbliżone do cen ziemi. W Izabelinie-Hornówku od 15 miesięcy na amatora czeka 180-metrowy dom z 1983 r. za 699 tys. zł. Jeżeli ktoś się na niego zdecyduje, to zapewne dla ładnej, 630-metrowej działki.

Małgorzata Czerwińska Maxon Nieruchomości

– Najdłużej w ofertach zalegają właśnie stare domy budowane do końca lat 80., w których wysokość pomieszczeń to 2,5 m. Nadają się do generalnego remontu albo wręcz wyburzenia. W zależności od ceny, lokalizacji i stanu budynku leżą w bazie od dwóch do nawet czterech lat.

Marcin Jańczuk agencja Metrohouse:

– Dość długo, bo czasem kilkanaście miesięcy, na nabywcę czekają domy w gorszych lokalizacjach, nawet pomimo wysokiego standardu. Nabywcy liczą, że kupią niedrogi dom kosztem gorszego dojazdu, więc dość droga inwestycja w nieciekawej okolicy ma słabszą szansę na sprzedaż.

Źródło: Rzeczpospolita

Najtańsze mieszkania trzeba remontować

Nieduży, dwupokojowy lokal za 5 - 6 tys. zł za 1 mkw. zwykle wymaga generalnego remontu. Nawet jeśli znajdziemy za taką kwotę mieszkania w lepszym stanie, są to okazyjne oferty trafiające się np. na Pradze-Północ czy Białołęce.

Najtańsze mieszkania trzeba remontować

Nieduży, dwupokojowy lokal za 5 – 6 tys. zł za 1 mkw. zwykle wymaga generalnego remontu. Nawet jeśli znajdziemy za taką kwotę mieszkania w lepszym stanie, są to okazyjne oferty trafiające się np. na Pradze-Północ czy Białołęce.

Najtańsze mieszkania o powierzchni 50 – 60 mkw. kosztują dziś w granicach 6 – 6,5 tys. zł za 1 mkw. – Są to głównie lokale w budynkach z wielkiej płyty, np. na Bródnie czy w okolicach Wawrzyszewa. Zazwyczaj ich stan wymaga remontu – zaznacza Janusz Schmidt, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Z danych warszawskiego systemu MLS wynika, że ceny transakcyjne za najtańsze lokale są niewiele niższe od stawek ofertowych.

Obniżka pod presją

W portalu Oferty.net na ponad 45 tys. ofert można dziś znaleźć ok. 40 propozycji lokali na sprzedaż, które kosztują do 5 tys. zł za każdy metr kwadratowy. Z reguły jednak są to większe mieszkania: trzy – sześciopokojowe albo duże, typu studio, o powierzchni ponad 100 mkw. Zatem ich całkowita cena sięga ok. 600 tys. zł. Na te najbardziej popularne, dwupokojowe trudno dziś liczyć, jeśli chcemy wydać nie więcej niż 5 tys. zł za 1 mkw.

– Najtańsza propozycja w naszej bazie – 5,7 tys. zł za 1 mkw. – to mieszkanie na Białołęce, w standardzie deweloperskim, co przy dzisiejszych cenach materiałów i robocizny sięgających około 1,5 tys. zł za każdy metr wykończenia, daje cenę 7 tys. zł za 1 mkw. Dodatkowo trzeba zapłacić za miejsce postojowe w garażu podziemnym i komórkę lokatorską, co daje nam cenę 7,6 tys. zł za 1 mkw. – opowiada Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości.

Dodaje, że szansą na znalezienie mieszkania za 5 tys. zł za 1 mkw. jest szukanie ofert w rejonie Pragi-Północ i Białołęki, w budownictwie z wielkiej płyty, do generalnego remontu, pozbawionych balkonu.

Tanie oferty na rynku wtórnym znajdziemy dziś także we Włochach w Ursusie czy na Bielanach. – Tanio kupimy lokale na Stegnach czy Służewcu, w budynkach z wielkiej płyty, wieloklatkowych. Kosztują jednak powyżej 6 tys. za 1 mkw., ale takie ceny, jeśli się pojawią, dotyczą mieszkań zazwyczaj trzy – czteropokojowych powyżej 60 mkw., w stanie do remontu – mówi Małgorzata Czerwińska.

Zaznacza, że nie da się negocjować cen najtańszych ofert. Wiele zależy od motywacji właściciela nieruchomości.

– Jeśli działa on pod presją, na przykład ma problemy finansowe, to zapewne będzie bardziej podatny na obniżki cen. O negocjacjach możemy mówić w przypadku mieszkań ulokowanych w centrum, na Starym Mokotowie, gdzie koszt jednego metra kwadratowego to 10 tys. zł lub więcej. Tam rabaty sięgają nawet 10 proc. ceny ofertowej – wyjaśnia Janusz Schmidt.

Różnice w cenie

Czy pula najtańszych ofert będzie rosnąć? Tak, ale w blokowiskach i budynkach nieremontowanych.

– Obecnie młody, pracujący człowiek, jeśli ma się zadłużyć na 30 kolejnych lat, to chce kupić nowy lokal, z garażem, na osiedlu zamkniętym – twierdzi Małgorzata Czerwińska.

Jej zdaniem będzie coraz większa różnica w cenach między np. 50-metrowym lokum w budynku z wielkiej płyty w dziesięciopiętrowym bloku a takim samym metrażem mieszkania w nowym budynku. Jeśli dodatkowo będzie coraz mniej oddawanych do użytkowania nowych budynków, ceny nowych mieszkań będą rosły.

– W miarę bogacenia się społeczeństwa rosną też wymagania. Mieszkania w wielopłytowych domach, w słabych lokalizacjach będą taniały, w dobrych – raczej nie powinny, gdyż zawsze będą dobrą inwestycją pod wynajem – uważa Małgorzata Czerwińska.

Joanna Iwanowska z Polanowscy Real Estate Consultants, twierdzi, że właściciele mieszkań wycofują oferty lokali, których sprzedaż nie jest pilna.

– Stawki najtańszych mieszkań mogą lekko spaść na przestrzeni roku, jednak nie można mówić o masowym pojawianiu się na rynku dużej ich puli. Poza tym ich jakość będzie jednak nie do zaakceptowania przez przedstawicieli miejskiej klasy średniej – twierdzi Iwanowska.

Źródło: Rzeczpospolita

Są chętni na drogie, luksusowe apartamenty w stolicy

W pierwszym roboczym tygodniu 2009 roku na rynku warszawskim widać lekkie ożywienie w porównaniu z sytuacją panującą w grudniu 2008 roku.

Są chętni na drogie, luksusowe apartamenty w stolicy

OPINIA

Małgorzata Czerwińska, Maxon Nieruchomości

-W pierwszym roboczym tygodniu 2009 roku na rynku warszawskim widaćlekkie ożywienie w porównaniu z sytuacją panującą w grudniu 2008 roku.Ruch da się zauważyć w segmencie luksusowych apartamentów w bardzodobrych lokalizacjach. Sporo zapytań, które wpłynęły do agencji właśniew minionym tygodniu, dotyczy zainteresowania zakupem nieruchomości wcenie powyżej 3,5 mln zł i droższych. Natomiast pomiędzy świętami aNowym Rokiem wpłynęło sporo pytań o kupno mieszkań głównie małych,jednopokojowych, w bardzo dobrych lokalizacjach (np. Mokotów,Śródmieście), koniecznie na linii metra. Takich mieszkań szukająrodzice dla swoich dzieci studiujących w Warszawie lub osobyinwestujące pod wynajem.

Jeśli chodzi o popularny segment mieszkań, ofert sprzedaży napływawięcej niż w grudniu 2008 roku. Dotyczy to zwłaszcza lokali w budynkachmało atrakcyjnych (punktowce, wielka płyta) lub w mało atrakcyjnychlokalizacjach. Z segmentu ofert luksusowych brakuje na rynkunieruchomości niepowtarzalnych, fantastycznie wykończonych, na poziomieświatowym, drogich, w bardzo dobrych lokalizacjach i budynkach.

Rynek wynajmu mieszkań na razie nie różni się od sytuacji w grudniu,aczkolwiek widzimy zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców,choć terminy rozpoczęcia wynajmu dotyczą najczęściej marca 2009 roku.Rynek lokali użytkowych – zarówno sprzedaż, jak i wynajem – jest wciągłym ruchu, tutaj nie ma zastoju.

Źródło: Rzeczpospolita

Banki zwalniają miejsce najemcom

Na podpisanie umowy najmu lokalu przy głównych ulicach Warszawy trzeba czekać od pół roku do kilkunastu miesięcy. Nie zniechęcają wysokie stawki czynszu, sięgające nawet kilkuset złotych za 1 mkw. miesięcznie.

Banki zwalniają miejsce najemcom

Na podpisanie umowy najmu lokalu przy głównych ulicach Warszawy trzeba czekać od pół roku do kilkunastu miesięcy. Nie zniechęcają wysokie stawki czynszu, sięgające nawet kilkuset złotych za 1 mkw. miesięcznie. Rekordowo drogi lokal na wynajem kosztuje 90 euro za 1 mkw. miesięcznie, a ma 300 mkw.

Lokale użytkowe są szczególne poszukiwane w tzw. lokalizacjach premium. Są to: pl. Trzech Krzyży, Nowy Świat, ul. Marszałkowska i Aleje Jerozolimskie oraz Trakt Królewski. Podaż powierzchni handlowej jest tam niewielka, a właściciele lokali mają zwykle listy klientów zainteresowanych najmem.

– Ostatnio pojawiło się na rynku wiele lokali użytkowych w nowych inwestycjach mieszkaniowych. Jednak te oferty nie wzbudzają entuzjazmu wśród klientów, którzy mają obawy, że nowe miejsce może się nie sprawdzić – tłumaczy Anna Pawelec z Maxon Nieruchomości.

Miejskie oferty

Pomieszczenia na wynajem oferują głównie prywatni właściciele i firmy, a także spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Samo miasto Warszawa posiada ok. 100 tys. lokali użytkowych. Konkursy lub przetargi na ich wynajem ogłasza średnio co półtora miesiąca.

– Istnieje również możliwość najmu lokalu użytkowego poza konkursem. Zdarza się tak wtedy, gdy mimo przeprowadzonych konkursów na lokal nie znalazł się chętny – wyjaśnia Beata Wrońska-Freudenheim z Biura Polityki Lokalowej UM Warszawa. – Pustostany stanowią ok. 7 proc. lokali. Z reguły są to nieatrakcyjne oferty, np. ze względu na zły stan techniczny czy też zaawansowane postępowanie roszczeniowe o zwrot nieruchomości.

Najwyższe stawki czynszu w konkursach i przetargach przeprowadzonych w pierwszym półroczu 2008 r. miasto osiągnęło w Śródmieściu. Czynsze wahają się tutaj od 15 do 263 zł za 1 mkw. miesięcznie.

– W konkursach na najem lokali w dobrych lokalizacjach niejednokrotnie uzyskujemy stawki dwu-, trzykrotnie wyższe od tych, które proponujemy w negocjacjach – zapewnia Rafał Chromiński z Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Śródmieście, który gospodaruje ok. 4,4 tys. lokali użytkowych.

Dość wysokie stawki są też na Mokotowie – od 17 do 155 zł za 1 mkw. wynajmowanej powierzchni miesięcznie, na Woli – od 15 do 121 zł za 1 mkw., oraz Pradze-Północ – od 8,55 do 112,7 zł za 1 mkw. miesięcznie.

Dla marek luksusowych

Powierzchnie handlowe na wynajem są również w biurowcach, głównie na parterach.

– Powstaje kilka projektów w centrum Warszawy, które są w realizacji i takie funkcje przewidują, np. nowe obiekty biurowo-handlowe przy ul. Marszałkowskiej i Brackiej. Mamy również nowe zagłębie powierzchni do wynajmu na Służewcu Przemysłowym – wyjaśnia Waldemar Oleksiak z firmy Emmerson.

Dodaje, że rynek powierzchni handlowej ciągle zmienia oblicze. W centrum powstają nowe rodzaje sklepów, modernizowane są stare kamienice. Bardzo dynamicznie rozwija się sieć różnego rodzaju restauracji, barów, pubów i kawiarni.

– Barierą popytu jest tu jedynie mała podaż odpowiednich i atrakcyjnych lokali – twierdzi Oleksiak.

Najpopularniejsze wśród najemców są powierzchnie od 150 do 250 mkw. Do niedawna były szczególnie poszukiwane przez instytucje finansowe. – Dziś, kiedy banki spowolniły nieco swój rozwój, pojawiła się szansa na pozyskanie takich powierzchni przez marki luksusowe, głównie z ubraniami – mówi Karolina Jamróz, specjalista ds. powierzchni handlowych w Colliers International.

W najbardziej prestiżowych lokalizacjach w Warszawie ceny najmu lokali użytkowych wynoszą 400 – 600 zł za 1 mkw. miesięcznie. Górne stawki to np. 900 zł za 1 mkw. przy Trakcie Królewskim.

– Rekordowa oferta, o której nam wiadomo, to lokal o powierzchni 300 mkw. na pl. Konstytucji, który właściciel chce wynająć po 90 euro za 1 mkw., czyli ponad 100 tys. zł miesięcznie – mówi Karolina Jamróz.Czy znajdzie się chętny? Waldemar Oleksiak uważa, że wiele zależy od branży najemcy. – Gdyby to były np. usługi lub sprzedaż produktów nawet tanich, ale szybko zbywalnych, i to w dużej ilości, wówczas czynsz może być bardzo wysoki – wyjaśnia Oleksiak.

Najniższe czynsze najmu, zwykle w pomieszczeniach w blokach na osiedlach poza centrum, sięgają ok. 40 zł za 1 mkw. miesięcznie.

Źródło: Rzeczpospolita

Na kogo czekają antresole

Dodatkowy pokój czy sypialnia na antresoli może powiększyć mieszkanie dodatkową powierzchnię. Zazwyczaj takie konstrukcje są jednak źle zaprojektowane, przez co obniżają użyteczność i wartość lokalu.

Na kogo czekają antresole

Dodatkowy pokój czy sypialnia na antresoli może powiększyć mieszkanie o dodatkową powierzchnię. Zazwyczaj takie konstrukcje są jednak źle zaprojektowane, przez co obniżają użyteczność i wartość lokalu

– Mieszkania z antresolami bardzo rzadko trafiają na rynek. Jednak deweloperzy, zwłaszcza ci mniejsi, szybko zauważyli tę niszę i zaczynają coraz częściej proponować mieszkania z gotowymi antresolami lub tak budują dane lokum, aby wykonanie antresoli było możliwe już przez samego nabywcę – podkreśla Krzysztof Jabłoński z Maxon Nieruchomości.

Antresola pełni często rolę dodatkowego pokoju. Dobrze zaprojektowana może jednak pozytywnie wpływać nie tylko na wygląd mieszkania, ale i na jego wartość.

– Mamy jedną szczególną ofertę na osiedlu Za Żelazną Bramą. Lokal ma 40 mkw. i kosztuje 370 tys. zł, czyli 9,3 tys. zł za mkw. Mimo bardzo ładnej aranżacji i wysokiej użyteczności antresoli lokal ma jedną wadę: małe okna – podkreśla Michał Piniaha, właściciel biura Piniaha Nieruchomości. – Mieszkanie jest bardzo gustownie urządzone, a sama antresola, choć nie wlicza się w jego powierzchnię, jest bardzo wygodna w użytkowaniu i estetycznie wkomponowana.

W serwisie Gratka.pl jest 810 ofert mieszkań z antresolą z Warszawy i okolic. Dlaczego jest ich tak dużo, skoro nowe rzadko pojawiają się na rynku? – Często takie lokale bardzo długo czekają na nabywcę, np. wspomniany lokal na osiedlu Za Żelazną Bramą wystawiony jest na sprzedaż od grudnia 2007 roku. Zazwyczaj głównym problemem jest mała użyteczność antresoli. Bywa, że jest ona urządzana w mieszkaniach mających niecałe 4 m wysokości. Wtedy mimo dodatkowego poziomu lokal sprawia wrażenie mniejszego, niż jest w rzeczywistości – podkreśla Piniaha.A jak wygląda zainteresowanie takimi lokalami? – Jest stosunkowo dużo zapytań o mieszkania tego typu i niewątpliwie cieszą się one dużą popularnością. Wszystko jednak jest uzależnione od ich ceny i funkcjonalności – mówi Jabłoński.

Na rynku brakuje mieszkań, w których można antresolę wybudować. Nadają się do tego praktycznie tylko lokale przedwojenne, bowiem dzisiaj niewielu inwestorów buduje tak wysokie mieszkania. Takie inwestycje są po prostu mniej opłacalne.

– Znalezienie na rynku wtórnym lokalu, w którym można wykonać antresolę, jest dość trudne. Aby myśleć o antresoli w mieszkaniu kupionym na rynku wtórnym, musimy mieć do dyspozycji przynajmniej 3,5 m wysokości, a i tak uda się pewnie wykonać tylko antresolę na łóżko – podkreśla Jabłoński. – Dlatego mieszkanie od początku albo musi mieć taką konstrukcję, albo być budowane z myślą o tym, że antresola może być wykonana.

Problemem lokali z antresolą bardzo często jest także dostęp do światła.

– Okno zazwyczaj znajduje się w centralnej części. Jeżeli zatem podzielimy całe pomieszczenie w pionie na pół, to się okaże, że górny poziom nie będzie miał wcale dostępu do światła dziennego albo będzie miał niewielki lufcik przy podłodze. Antresola w takim przypadku nic nie wnosi, jedynie kurczy mieszkanie. Niestety, większość lokali z antresolą, jakie widziałem, jest źle zaprojektowana, a przez to całkowicie niefunkcjonalna i mało interesująca – ocenia Piniaha.

Źródło: Rzeczpospolita

W blokach z windami drożej o 20 procent

Czwarte, ostatnie piętro, do którego wiezie winda? Takie bloki cieszą się dużym uznaniem klientów.

W blokach z windami drożej o 20 procent

Czwarte, ostatnie piętro, do którego wiezie winda? Takie bloki cieszą się dużym uznaniem klientów.

Tzw. dźwig osobowy jest atutem znacznie podwyższającym wartość lokalu. Mieszkań z windami w niewysokich domach można szukać m.in. w agencji Maxon Nieruchomości. Jak podaje jej przedstawiciel Krzysztof Jabłoński, są to najczęściej budynki o podwyższonym standardzie, więc ceny mieszkań są w nich wyższe niż w budynkach bez windy. – W zależności od piętra jest to średnio 10 – 20 procent więcej – podaje Krzysztof Jabłoński. – Mieszkania na czwartym piętrze bez windy sprzedają się kiepsko – dodaje. Właściciel takiego lokum, chcąc je szybko sprzedać, musi się więc liczyć z koniecznością obniżki ceny. Jak ocenia przedstawiciel Maxon Nieruchomości, największą popularnością cieszą się dziś bowiem wyższe piętra w budynkach z windami. W nowych blokach sprzedają się jako jedne z pierwszych. Powody? – Lepsze doświetlenie, na ogół lepszy widok z okien, brak sąsiada nad głową – wylicza Krzysztof Jabłoński.

Jak zauważa Leszek Baranowski z agencji Bracia Strzelczyk, dziś w niemal każdym nowym budynku wielorodzinnym są windy. – Nawet w tych niskich. Wożą mieszkańców także na parkingi podziemne – mówi pośrednik.

Dodaje, że takie urządzenia wpływają na atrakcyjność i ceny lokali. – Dziś przy dużej podaży nieruchomości trudno sprzedać mieszkanie na czwartym piętrze w budynku bez widny. Jej brak traktowany jest wręcz jako wada nieruchomości – twierdzi Leszek Baranowski.

– Winda w budynku zawsze pozytywnie wpływa na potencjalnych klientów. Nasi pośrednicy, przedstawiając ofertę, od razu mówią, czy jest dźwig w budynku. Jeśli nie powiedzą, to niemal wszyscy klienci sami o to pytają. A niespełna dziesięć lat temu nie miało to dla nich tak wielkiego znaczenia – przyznaje Stanisław Podsiadło z agencji Intra Nieruchomości. – Ludzie przyzwyczaili się już do takich udogodnień i nie wyobrażają sobie bez nich swoich mieszkań – ocenia pośrednik.

Potwierdza, że w niskich budynkach, w których zamontowano dźwigi, najlepiej sprzedają się mieszkania położone na najwyższych piętrach, inaczej niż w budynkach bez wind. – W tych ostatnich ludzie chcą kupować mieszkania najwyżej do drugiego piętra – ocenia Stanisław Podsiadło.

Maria Krawczyk, pośredniczka z Askel Nieruchomości, przyznaje, że brak windy jest zawsze oceniany jako mankament. – A takich niskich bloków, gdzie trzeba chodzić po schodach, w Warszawie nie brakuje. W czasach Gomułki winda w czteropiętrowym budynku przeznaczonym dla szaraczków była nie do pomyślenia. Co innego, jeśli takie domy były stawiane z myślą o konkretnych, ważnych wtedy osobach – przypomina pośredniczka.

Dziś mało kto chce się wspinać po schodach na ostatnie piętro. – Dlatego takie mieszkania bywają tańsze, myślę, że średnio o 5 procent – przyznaje Maria Krawczyk. – Ale zdarzają się amatorzy, których do kupienia lokum zachęca możliwość adaptacji strychu. Wtedy i brak windy im nie przeszkadza – dodaje.

Zdarza się też, że przed montażem windy bronią się... sami mieszkańcy bloku. – Pamiętam, jak pomysłowi budowy dźwigów w jednym z budynków przyklasnęli właściciele lokali na wyższych piętrach. Ale zaparli się ci z parterów i pierwszych pięter – wspomina pośredniczka.

Źródło: Rzeczpospolita

Metr wyremontowanego mieszkania droższy o dwa tysiące złotych

Wielu klientów woli kupować mieszkania wymagające odnowienia, bo są tańsze i można je urządzić po swojemu.

Metr wyremontowanego mieszkania droższy o dwa tysiące złotych

Wielu klientów woli kupować mieszkania wymagające odnowienia, bo są tańsze i można je urządzić po swojemu

– Można powiedzieć, że każde mieszkanie jest do remontu. I nie chodzi tu o instalacje czy okna. Każdy klient jest inny i nie wszystkim podobają się czerwone płytki w łazience czy takie, a nie inne szafki w kuchni – zastrzega Marcin Rachwalski z Maxon Nieruchomości. Dodaje, że cena metra odnowionych lokali, m.in. z wymienionymi instalacjami, jest średnio o 2 tys. zł wyższa niż tych do remontu. – Wszystko zależy jednak od tego, gdzie dane mieszkanie się znajduje, czy jest to stare budownictwo z wielkiej płyty, kamienica czy też nowoczesny budynek – wyjaśnia Marcin Rachwalski.

Trafić w gust klienta

– Osobną grupę klientów stanowią młodzi, którzy zwracają uwagę przede wszystkim na to, aby mieszkanie było wykończone w ich stylu, ale z tym jest największy problem – przyznaje.

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson, ocenia, że dwu–, trzypokojowe mieszkania po remoncie nie stanowią dużego procentu w ogólnej puli. Jest ich około 5 – 10 proc. Powody są dwa: mieszkania z taką liczbą pokoi cieszą się największą popularnością, dlatego najszybciej znajdują nabywców.

– Z naszych obserwacji wynika też, że klienci wolą często sami dokonać remontu, nie zdając się na cudze gusty przy wyborze materiałów, technologii, kolorystyki, słowem – aranżacji mieszkania – tłumaczy Waldemar Oleksiak. I podkreśla, że nie dotyczy to klientów, którym zależy na czasie.

– Ci muszą być jednak przygotowani na większe koszty, bo zadbane, gotowe do zamieszkania mieszkanie z założenia kosztuje więcej – przyznaje przedstawiciel Emmersona. – Nie zawsze musi to być jednak liczący się argument dla kupującego, który może powiedzieć, że nie podoba mu się aranżacja, więc będzie musiał dokonać zmian, które podniosą koszty zakupu.

Nowe na wtórnym

Waldemar Oleksiak zauważa, że gotowe do wprowadzenia mieszkanie bywa atrakcyjne np. dla młodych małżeństw, które ze względu na oszczędności mogą zdecydować się na niższy standard. – Ci klienci, dla których będzie to już drugi lokal, chcą najczęściej poprawić standard, zwiększyć powierzchnię, ale też mieć większy wpływ na wygląd mieszkania – ocenia.W agencji Metrohouse, jak mówi Marcin Jańczuk, wraz z napływem na rynek wtórny mieszkań wybudowanych w ostatnich latach zwiększa się odsetek lokali, które w ogóle nie wymagają remontu i pozwalają na wprowadzenie się bez większych inwestycji.

– Dziś w naszej ofercie większość mieszkań jest w dobrym i bardzo dobrym stanie – ocenia Marcin Jańczuk. – Zawsze jednak w obrocie znajdują się lokale do remontu, najczęściej w starszym budownictwie, szczególnie wielkopłytowym. Pośrednicy czasem nie używają określenia, że mieszkanie kwalifikuje się do remontu, określając standard lokalu jako podstawowy – przypomina przedstawiciel Metrohouse.

Podkreśla, że dokonany w mieszkaniu remont generalny (nie chodzi więc tylko o pomalowanie ścian) ma istotny wpływ na cenę.

– Różnica w cenie pomiędzy podobnymi mieszkaniami w zupełnie odmiennym stanie technicznym może dochodzić do około 15 procent – szacuje Marcin Jańczuk. – Mieszkania po remoncie – a przez to droższe – nie są jednak najbardziej poszukiwane. Klienci wychodzą z założenia, że czasem lepiej kupić lokal taniej i samodzielnie wyremontować. Mieszkania do remontu z pewnością będą cieszyć się o wiele większą popularnością, zwłaszcza teraz, gdy tak trudno o zdobycie kredytu – prognozuje.

Według Marcina Jańczuka ceny mieszkań po remoncie negocjuje się trudniej, bo wiele argumentów dotyczy właśnie stanu technicznego lokalu.

Źródło: Rzeczpospolita

Za metr mieszkania do remontu żądają 12 tysięcy złotych

Centrum zawsze cieszyło się popularnością klientów, zwłaszcza tych myślących o kupnie nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Za metr mieszkania do remontu żądają 12 tysięcy złotych

– Centrum zawsze cieszyło się popularnością klientów, zwłaszcza tych myślących o kupnie nieruchomości w celach inwestycyjnych – przyznaje pośrednik Krzysztof Celiński z agencji Askel Nieruchomości. – Teoretycznie rejon pl. Trzech Krzyży jest dobry do kupowania mieszkań na wynajem: świetna komunikacja, wszędzie blisko. Ceny mieszkań w tej okolicy, przekraczające niekiedy 20 tysięcy złotych za metr, są jednak dla wielu klientów stanowczo za wysokie – dodaje. A oferty można zliczyć na palcach.

Prawie jak Starówka

Jak podaje pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, dziś są u niego dwa mieszkania w tej okolicy. 86-metrowy lokal z 1910 roku w kamienicy przy ul. Mokotowskiej kosztuje 12 tys. zł za mkw. Tyle samo lat liczy drugi lokal. Za metr dwupokojowego mieszkania w Al. Ujazdowskich, o powierzchni 60 mkw., trzeba zapłacić już 15,3 tys. zł.

Czy ceny można tu negocjować? – Jak zawsze wszystko zależy od woli właścicieli – mówi Cezary Szubielski. – A ich postawy bywają skrajnie różne. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że właściciele mieszkań w tym rejonie zachowują się podobnie jak ci z obrębu Starego Miasta. Oznacza to, że ceny tych nieruchomości z roku na rok najczęściej rosną – dodaje.

Także Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości przyznaje, że właściciele mieszkań w tym rejonie zazwyczaj niechętnie obniżają ceny – zarówno lokali do sprzedaży, jak i na wynajem. – Ceny utrzymują się tu na stabilnym poziomie, radykalnych obniżek nie odnotowujemy. Bardzo często widzimy wręcz podwyżki ceny konkretnej nieruchomości i to w sytuacji, kiedy są już poważnie zainteresowani kupujący – mówi pośredniczka.I podkreśla, że okolica jest bardzo popularna nie tylko dlatego, że to serce Warszawy.

– Także ze względu na unikalny klimat, wielość restauracji, kawiarni, bliskość Nowego Światu i parków, najdroższych sklepów, Sejmu – wylicza. – Okolica cieszy się dużym zainteresowaniem zwłaszcza wśród cudzoziemców. Mieszkania doskonale się tu wynajmują i sprzedają. Aby je kupić, należy się liczyć z ceną minimum 12 tys. zł za mkw., i to lokalu do remontu. Wynajem np. kawalerki to koszt rzędu co najmniej 2 tys. zł miesięcznie. Sporo mieszkań jest wynajmowanych przez posłów, dlatego też zyskowne dla właścicieli są czteroletnie kontrakty – podkreśla.Także Jarosław Mikołaj Skoczeń z agencji Emmerson ocenia, że okolica jest bardzo modna.

– Ale ofert jest tu rzeczywiście bardzo mało. Ceny oczywiście nie spadają. Jeśli są zmiany stawek, to tylko w górę. Klienci szukają tu mieszkań zarówno dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych – mówi Skoczeń. – Są to bogaci klienci – dodaje.

Na ogół bez garaży

Cezary Szubielski przyznaje, że budynki w rejonie pl. Trzech Krzyży bywają naprawdę piękne. – Jednak nie to, lecz walory użytkowe przesądzają o ich wartości dla nabywcy – mówi pośrednik. – W budynkach, w których cena mkw. mieszkania przekracza nieraz 15 tys. zł, nie ma garaży, co jest niemałym problemem – dodaje. Piękna kamienica w takich przypadkach przegrywa konkurencję z dobrym apartamentem w inwestycji deweloperskiej. Tym bardziej że wyjazd czy dojazd do domu w tym rejonie miasta oznacza najczęściej stanie w korkach.

Lokale w takiej okolicy nie zawsze też, według pośrednika z Krupa Nieruchomości, sprawdzą się jako biura czy kancelarie prawne. – Poszukujący powierzchni na kancelarie czy gabinety podkreślają zwykle, że lokalizacja nie może stwarzać problemów komunikacyjnych czy parkingowych, bo wtedy tracą klientów – opowiada dyrektor.

Według niego atutem lokalizacji wcale nie muszą się też okazać ekskluzywne salony, dodające okolicy prestiżu. – Z handlem i usługami w takich miejscach bywa różnie. Łatwiej tu o butiki czy salony jubilerskie niż o sklep spożywczy – zauważa dyrektor. – Porównywałem kiedyś zabytkowe kamienice do starych samochodów, za którymi każdy się obejrzy, ale rzadko kto chce nimi stale jeździć. W tym przypadku niestety jest podobnie – ocenia.

Inaczej sytuację widzi Małgorzata Czerwińska, według której mieszkanie w tym rejonie to doskonała lokata kapitału. – Poszukiwane są zwłaszcza gotowe, wykończone w wysokim standardzie mieszkania, zarówno małe, jedno- i dwupokojowe, jak i większe. Niestety, oferty, które się pojawiają, to mieszkania do remontu – przyznaje.

Źródło: Rzeczpospolita