Trudno znaleźć ciekawą ofertę
2009-12-21
Wbrew pozorom używanych mieszkań w ofercie sprzedaży nie ma tak wiele, jak się wydaje. W portalach nieruchomościowych figurują setki nieaktualnych ogłoszeń. W tym gąszczu trudno wyszperać atrakcyjną ofertę
– Rynek wtórny jest o wiele bogatszy niż rynek nowych mieszkań – ocenia Marcin Jańczuk z Metrohouse. – W różnego rodzaju analizach nie dostrzega się jednak siły jego oddziaływania. A przecież oferty deweloperów nie wszędzie są dostępne. Tam, gdzie ich brakuje, używane mieszkania z powodzeniem wypełniają lukę – podkreśla Jańczuk.
Dodaje, że nie ma jednak dokładnych szacunków dotyczących podaży na rynku używanych mieszkań. – Oceniamy, że w samej Warszawie w sprzedaży jest dziś od 100 nawet do 130 tys. mieszkań. Podaż jest wprawdzie nieco mniejsza niż w pierwszej połowie roku, ale nadal jest w czym wybierać – twierdzi Marcin Jańczuk.
Piotr Wieszczyk, pośrednik z Maxon Nieruchomości, dodaje, że trudno jednak mówić o zatrzęsieniu mieszkań w ofercie rynku wtórnego. – Ludzie zawsze sprzedawali mieszkania, sprzedają i będą sprzedawać. Często zdarza się, że kiedy szukamy mieszkania dla konkretnego klienta, to bardzo trudno jest nam znaleźć lokal odpowiadający jego potrzebom – mówi Piotr Wieszczyk.
Według Marka Kiełpikowskiego, szefa agencji nieruchomości Arenda w Bydgoszczy, teza, że na rynku wtórnym jest zatrzęsienie mieszkań do sprzedania, jest nieprawdziwa. – Są, owszem, wielkie ilości, ale ofert. W jednym z wiodących portali figuruje ich 3,5 mln, podczas gdy cały zasób mieszkaniowy Polski, według danych GUS, to ok. 13 milionów mieszkań. Czyżby do sprzedania oferowane było co czwarte z nich? Na pewno nie – podkreśla Marek Kiełpikowski. Problem w tym, że na portalach można znaleźć oferty mieszkań już dawno sprzedanych.
– Jednym z powodów takiej sytuacji jest mała popularność umów pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Jedno mieszkanie faktycznie przeznaczone na sprzedaż zgłaszane jest do wielu biur, które pomnażają oferty w wielu mediach. W dodatku sprzedający, którzy już znaleźli kupca, często nie czują się w obowiązku zwolnić wynajętych pośredników, i tak listy ofert ciągle się wydłużają – tłumaczy szef Arendy. Żeby znaleźć ciekawą ofertę trzeba więc przedzierać się przez dżunglę nieaktualnych ogłoszeń.
Nie ma konkurencji
Według części pośredników rynek wtórny wcale jednak nie konkuruje z pierwotnym w walce o klienta. – Jeśli klient upatrzył sobie konkretne miejsce, np. okolice parku Skaryszewskiego, to musi szukać mieszkania na rynku wtórnym, bo w tych rejonach nic nowego już nie może powstać – tłumaczy Piotr Wieszczyk.
Z kolei według Marka Kiełpikowskiego teza o konkurowaniu rynków „jest tak samo słuszna jak teza, że na rynku spożywczym szynka konkuruje z serem”. – Moim zdaniem oba rynki są komplementarne. Wzajemnie się uzupełniają i pełnią inną rolę: rynek wtórny stanowi podstawowy zasób mieszkaniowy, rynek pierwotny zaś powiększa te zasoby: wczorajsza oferta pierwotna jutro staje się wtórna – mówi szef Arendy. Przyznaje jednak, że rynek wtórny może zaoferować coś, czego nie jest w stanie dać pierwotny, na którym w okresie wzmożonego popytu sprzedawany jest towar, który ma dopiero powstać. Istnieje więc ryzyko nieukończenia inwestycji, jej opóźnienia, wzrostu kosztów. – A takie ryzyko nie istnieje na rynku wtórnym – przypomina Marek Kiełpikowski.
Marcin Jańczuk uważa, że używane mieszkania mogą jednak konkurować z deweloperskimi choćby różnorodnością. Decydując się na lokal z drugiej ręki, w wielu przypadkach ponosząc niewielkie nakłady, można w nim od razu zamieszkać, w przeciwieństwie do mieszkań deweloperskich. – Dziś nie mamy jednak podziału na klientów rynku pierwotnego i wtórnego. Przeciętny nabywca może być klientem i pośrednika, i dewelopera – ocenia przedstawiciel Metrohouse.
Droższe od nowych
Rynek wtórny dłużej niż pierwotny opierał się jednak spadkom cen. Piotr Wieszczyk zapewnia jednak, że także używane mieszkania tanieją. – Może na początku spadki były widoczne tylko w cenach transakcyjnych, ale potem zmalały także te ofertowe – mówi pośrednik z Maxon Nieruchomości. Jednocześnie zastrzega, że mieszkań używanych nie można wrzucać do jednego worka.
– Inaczej wygląda sytuacja np. przy ul. Akademickiej czy Drawskiej w Warszawie, gdzie ceny praktycznie stoją w miejscu i nie ma mowy o obniżkach, a inaczej – mieszkań na Bródnie – mówi Wieszczyk.
Według Marcina Jańczuka nie ma jednak sensu porównywać stawek mieszkań używanych i nowych. – Jeśli weźmiemy pod uwagę nakłady, jakie musiał ponieść właściciel kupujący mieszkanie w stanie deweloperskim, to nie można się dziwić, że wykończone lokale wybudowane w ostatnich latach są droższe od nowych. Chociaż oczywiście zdarzają się sytuacje, kiedy ceny są porównywalne.
Generalnie – ceny mieszkań jedno- i dwupokojowych uległy stabilizacji, podczas gdy mieszkania powyżej 80 mkw. nadal sprzedają się nie najlepiej, przez co możliwości negocjacji są znacznie wyższe niż w przypadku najbardziej popularnych lokali – dodaje Jańczuk.
Źródło: Rzeczpospolita