Deweloper oddaje, a nowy właściciel od razu sprzedaje

Piotr Wieszczyk z agencji Maxon Nieruchomości szacuje, że w puli lokali wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym 10 – 15 proc. stanowią nowe mieszkania ukończone w latach 2008 – 2009.

Deweloper oddaje, a nowy właściciel od razu sprzedaje

Najtańsze mieszkania, które są do wzięcia na rynku wtórnym, choć zostały oddane do użytku w ubiegłym czy nawet w tym roku, kosztują ok. 6 tys. zł za 1 mkw.

Piotr Wieszczyk z agencji Maxon Nieruchomości szacuje, że w puli lokali wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym 10 – 15 proc. stanowią nowe mieszkania ukończone w latach 2008 – 2009. Jeśli były kupowane od dewelopera jeszcze przed boomem, nabywca może liczyć na spore zniżki, kupując je teraz z drugiej ręki.

Wilanowskie obniżki

Z obserwacji pośredników wynika, że na sprzedaż trafia dużo mieszkań z takich inwestycji jak Jana Olbrachta, zbudowanej w tym roku na Bemowie przez Budimex Nieruchomości (przy czym do odbioru lokali dojdzie we wrześniu). Sporo ofert pochodzi z osiedla Banderia oddanego w ubiegłym roku do użytku przez spółkę Pirelli Pekao Real Estate na Woli. – Są to jednak atrakcyjne oferty i dość szybko znikają z rynku – zaznacza Piotr Wieszczyk.

Większość gotowych nowych mieszkań z drugiej ręki czeka na właścicieli w projektach powstających sukcesywnie w Miasteczku Wilanów. – Jest to w końcu rejon o największej liczbie rozpoczętych inwestycji – zauważa Joanna Iwanowska z agencji Polanowscy Nieruchomości. Nabywcę ma przyciągnąć niższa cena niż u dewelopera. Można więc wynegocjować nawet 5 – 6 tys. zł za 1 mkw., a mimo to trudno tu sprzedać lokum.

– Oczywiście mało jest klientów, dla których cena byłaby mało istotna i skupialiby się na innych parametrach mieszkania. Bywa jednak, że koszt kupna jest wtórnym parametrem, ale dotyczy to tylko bardzo luksusowych inwestycji w prestiżowych lokalizacjach w Śródmieściu, w wybranych miejscach Starego Żoliborza czy też na Saskiej Kępie – zaznacza Iwanowska.

Do negocjacji

Ceny nowych lokali sprzedawanych przez pierwszych nabywców sięgają średnio 7 – 8 tys. zł za 1 mkw. Za tyle np. można kupić lokal w wolskiej Banderii czy w Mokotów Residence, czyli na osiedlach, które w drugiej połowie ubiegłego roku oddała do użytku spółka Marvipol. Jak podają pośrednicy z firmy Maxon, aby kupić lokum w Berberysowych Ogrodach (Ochota), trzeba się przygotować na wydatek co najmniej 10 tys. zł za 1 mkw. Natomiast 12 – 13 tys. zł za 1 mkw. kosztują np. nowe lokale z drugiej ręki w Gdańskim, budynku oddanym do użytku w tym roku przez Dom Development przy Dworcu Gdańskim.

Lokale na osiedlu Osada Wiślana, zbudowanym w Białołęce przez J.W. Construction, są tańsze. Np. 59-metrowe dwupokojowe lokum jest do wzięcia za 330 tys., zł czyli 5,6 tys. zł za metr. Podobne stawki znajdziemy na osiedlu Lazurowa, również zbudowanym przez J.W.C. na Bemowie. Tu można kupić np. 55 m za 329 tys. zł, czyli za niecałe 6 tys. zł za metr. Obecny właściciel zapewnia, że lokum sprzedaje po cenie kupna od dewelopera z 2006 r. Jednak do tej stawki potencjalny nabywca musi doliczyć m.in. odsetki za nieterminowy odbiór lokalu, sięgające dziś ok. 40 tys. zł.

Jeden z najtańszych w mieście nowych lokali z drugiej ręki – biorąc pod uwagę koszt całości, a nie 1 mkw. – znajduje się, jak podaje portal Oferty.net, na Pradze-Południe przy ul. Łukowskiej, w Rezydencji Quatro, ukończonej przez J.W.C. dwa miesiące temu. Tu niespełna 33-metrową kawalerkę można kupić za 224 tys. zł, czyli 6,9 tys. zł za 1 mkw. Dodatkowo jednak zapłacimy 30 tys. zł za miejsce na parkingu.

Źródło: Rzeczpospolita

Po tańsze działki coraz dalej od miasta

Łukasz Lebensztejn z Maxon Nieruchomości zauważa, że od ceny wyjściowej można utargować 10 – 15 proc. zniżki. – Wszystko zależy od tego, jak szybko sprzedający potrzebuje pieniędzy. Im jednak działka mniejsza, tym właściciel jest mniej skłonny do negocjacji ceny.

Po tańsze działki coraz dalej od miasta

Jeśli na ziemię pod dom możesz wydać 100 – 150 tysięcy złotych, przygotuj się na to, że zamieszkasz 30 – 50 kilometrów od Warszawy. Pięć lat temu za te same pieniądze można było kupić parcele w promieniu 20 kilometrów od stolicy

– Dziesięć lat temu, mając 100 – 150 tys. zł, działkę pod dom można było kupić już na wysokości Łomianek, czyli kilkanaście kilometrów od centrum Warszawy – przypomina pośredniczka Joanna Lebiedź z firmy Lebiedź i Lebiedź. – Dziś trzeba pomyśleć o bardziej oddalonych miejscowościach, takich jak Błonie, Pomiechówek czy gmina Leoncin – dodaje.

Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, mówi dobitnie:

– Za 100 – 150 tys. zł ziemi blisko Warszawy nie kupimy. Najczęściej musimy szukać co najmniej 50 – 60 km od stolicy. Ale jednocześnie dodaje, że tereny niegdyś uznawane za odległe od dużych aglomeracji po kilkunastu latach stają się ich częścią lub najbliższym sąsiedztwem.

Także Marcin Drogomirecki, analityk z portalu Oferty.net, ocenia, że znalezienie parceli w pobliżu Warszawy w cenie do 150 tys. zł nie jest łatwe. – Za tyle możemy kupić bardzo małą działkę 20 km od miasta albo liczącą ponad 1 tys. mkw., ale znacznie bardziej oddaloną, o co najmniej 30 kilometrów – wylicza analityk.

I dodaje, że tańszych działek trzeba szukać na wschód i północny-wschód od Warszawy, czyli w kierunku na Mińsk Mazowiecki i Radzymin. – Znacznie droższe będą te od strony północnej czy zachodniej, czyli w kierunku Legionowa, Łomianek czy Sochaczewa – mówi Marcin Drogomirecki.

Anna Łukasik, pośredniczka z biura Polanowscy Nieruchomości, ocenia, że na rynku pojawiają się wprawdzie działki, za które zapłacimy 140 – 150 tys. zł, ale mają one nieregularne kształty czy nietypowe szerokości. – Są też grunty o typowych wymiarach, ale oddalone od głównych dróg dojazdowych czy tras ekspresowych. Trzeba ich szukać w promieniu 50 km od Warszawy, w typowo wiejskich lokalizacjach – mówi pośredniczka.

Szukaj okazji

– Gruntów warto szukać po wszystkich stronach od centrum miasta – podpowiada Anna Łukasik. – W czasie największego wzrostu cen działek w obrębie stolicy można było na przykład kupić 437-metrową działkę na Białołęce za 63 tys. zł. Parcela, która powstała z wyniku podziału nieruchomości pod drogę, miała tylko 17 metrów szerokości. Zgodnie z prawem budowlanym można było wybudować na niej dom o szerokości 11 metrów. I znalazła się klientka, która postawiła tu mały, zgrabny budynek. Była to zatem okazja. Nie ma więc reguły, że tylko poza atrakcyjnymi dzielnicami takie okazje się pojawiają. Cechy działki, które dla stu osób będą wadami, dla jednej mogą się okazać zaletą – tłumaczy pośredniczka z Polanowskich.

Joanna Lebiedź uważa, że działkowe atrakcje zdarzają się jednak rzadko. – Ostatnia, jaką pamiętam, to 900-metrowa działka w Łomiankach pod zabudowę bliźniaczą, która cztery lata temu kosztowała 80 tysięcy złotych – wspomina pośredniczka. – Niestety, panika na rynku nieruchomości spowodowała tak ogromny wzrost cen, nieraz o 300 procent, że znalazły się one na niebotycznym poziomie. Dwa lata temu kilku klientów zabijało się o działkę w gminie Czosnów, która kosztowała prawie 400 tys. zł. Kryzys pojawił się w chwili astronomicznego poziomu cen działek, dlatego ich dzisiejszy spadek nawet o 30 – 40 proc., niewiele daje – ocenia Joanna Lebiedź.

Według niej cena działki powinna stanowić 10 proc. wartości wybudowanego na niej domu. – Ale właściciele jeszcze nie dojrzeli, żeby ceny gruntów obniżać, zwłaszcza jeśli kupowali je w czasie hossy lub gdy sąsiednią sprzedali w okresie prosperity. Informacje, że nieruchomości będą tańsze, i problemy z kredytami powodują, że na parcele nie ma dziś chętnych – ocenia pośredniczka z firmy Lebiedź i Lebiedź.

Według Jarosława Skoczenia z firmy Emmerson grunty nadal trzymają cenę. – Oczywiście są wyjątki. Chodzi o ceny ziemi, które zostały wywindowane bez umiaru – zastrzega przedstawiciel Emmersona.

Małe pole – małe negocjacje

Pośrednik Cezary Szubielski zauważa, że nieruchomości gruntowe podlegają jednak całkiem innym prawom niż te mieszkaniowe. – Posłużę się tu cytatem z Marka Twaina: „kupujcie ziemię, bo więcej jej nie zrobią”. I właściciele działek mają tego świadomość. Poza tym koszt posiadania nieużytkowanej ziemi jest znacznie mniejszy niż domu czy mieszkania, a nawet zaniedbywana działka nie niszczeje. Podczas negocjacji trzeba się więc liczyć z mniejszym rabatem niż w przypadku kupowania mieszkania czy domu – zastrzega pośrednik z Krupa Nieruchomości.

– Jeśli sprzedający muszą spieniężyć nieruchomość, jest szansa na rozmowę o zniżkach. W przeciwnym razie jest to bardzo trudne – przyznaje Joanna Lebiedź.

Anna Łukasik zastrzega jednak, że poza atrakcyjną ceną ważne są media i dojazd do działki.

– Przy dużych odległościach od przyłączy elektrycznych bardzo niska cena nie będzie zachęcająca. Można wybudować studnię, szambo, ale bez elektryczności nikt nie postawi domu. Duże koszty związane z doprowadzeniem sieci do działki mogą zdyskwalifikować taką transakcję – przestrzega Anna Łukasik.

Łukasz Lebensztejn z Maxon Nieruchomości zauważa, że od ceny wyjściowej można utargować 10 – 15 proc. zniżki. – Wszystko zależy od tego, jak szybko sprzedający potrzebuje pieniędzy. Im jednak działka mniejsza, tym właściciel jest mniej skłonny do negocjacji ceny – wyjaśnia przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Źródło: Rzeczpospolita

Ceny ofertowe i transakcyjne w miastach środkowej Polski

W Warszawie obserwujemy wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego – ocenia Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Ceny ofertowe i transakcyjne w miastach środkowej Polski

W Łodzi najłatwiej sprzedać mieszkanie w cenie 3 – 3,5 tys. zł za mkw. – podaje Krzysztof Szczepaniak z biura nieruchomości Sukces. Za tzw. okazję uważa się cenę poniżej 3 tys. zł za mkw. w osiedlach z lat 60. i 70. Trudno znaleźć amatora na mieszkanie po 4 – 4,5 tys. zł za mkw., nawet jeśli wyróżnia się dobrą lokalizacją i wyższym standardem. Transakcji jest wciąż bardzo mało – ok. 30 proc. tego co przed rokiem.

W Radomiu ruch na rynku mieszkań również niewielki – informuje współwłaściciel agencji Bracia Miklewscy. Sezon urlopowy nakłada się na skutki kryzysu. To nerwowy okres dla osób pragnących sprzedać swoją nieruchomość, gdyż długo trzeba czekać na nabywcę.

W Poznaniu pomimo wakacji widać lekkie ożywienie w obrocie nieruchomościami – mówi Michał Wilkos z agencji Henclewski. Coraz więcej klientów posiłkuje się kredytem hipotecznym, co świadczy o tym, że słabnie lęk przed zaciąganiem zobowiązań wobec banków.

W Warszawie obserwujemy wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego – ocenia Piotr Wieszczyk z Maxon. Największy popyt jest na lokale jedno- i dwupokojowe. Takie oferty znikają z rynku szybko. Przy większych i droższych nieruchomościach czas oczekiwania na nabywcę jest dłuższy. Nadal sprzedający obniżają ceny podczas negocjacji. Wielkość upustu zależy od tego, jak bardzo zależy właścicielowi mieszkania na szybkim sfinalizowaniu transakcji.

Źródło: Rzeczpospolita

Mieszkania do remontu bywają dobrą inwestycją

Piotr Wieszczyk, pośrednik z agencji Maxon Nieruchomości przyznaje, że większość osób zdecydowanie stawia na lokal do remontu, co nie znaczy, że chodzi o nieruchomości doszczętnie zdewastowane. - Klienci zakładają po prostu, że wyremontują je po swojemu.

Mieszkania do remontu bywają dobrą inwestycją

Zniszczone lokale, w których trzeba wymienić podłogi, okna i instalacje, są tańsze od tych odnowionych nawet o dwa tysiące złotych na metrze. Jeszcze mniej zapłacimy, gdy taki lokal znajduje się w budynku przeznaczonym do remontu

Jak przyznają pośrednicy, zniszczone mieszkania są przez klientów często poszukiwane. - Na przykład młodzi ludzie, którzy planują powiększenie rodziny, wolą kupić większy lokal i przystosować go do własnych potrzeb - mówi Anna Łukasik z biura Polanowscy Nieruchomości. Joanna Iwanowska z tej samej agencji dodaje, że jest też spora grupa inwestorów, którzy stają do przetargów na takie nieruchomości, szukając mieszkaniowych okazji i badając możliwości rozwoju danego "adresu".

Co najmniej 500 zł

Także Piotr Wieszczyk, pośrednik z agencji Maxon Nieruchomości przyznaje, że większość osób zdecydowanie stawia na lokal do remontu, co nie znaczy, że chodzi o nieruchomości doszczętnie zdewastowane. - Klienci zakładają po prostu, że wyremontują je po swojemu - zauważa pośrednik z Maxon Nieruchomości.

Przedstawicielki Polanowskich szacują, że średni koszt remontu mkw. lokalu materiałami dobrej jakości to 1- 1,5 tys. zł, przy założeniu, że trzeba wymienić wszystkie wewnętrzne instalacje, podłogi, biały sprzęt i okna.

- Użycie materiałów z jeszcze wyższej półki, takich jak gres, drewniane okna czy ogrzewanie podłogowe podniesie koszt remontu o kolejne 500 zł za mkw. - oblicza Anna Łukasik. I dodaje, że mieszkania do remontu szybko znikają z bazy jej firmy.

Według Jerzego Sobańskiego, rzecznika Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), przybliżona różnica w cenach między mieszkaniami do remontu a takimi, do których można się od razu wprowadzać, to ok. 500-1000 zł na metrze. - Wprawdzie remontujący nie odzyskuje stu procent nakładów, ale jeśli remont jest dobrze i gustownie wykonany, to takie mieszkanie sprzedaje się zdecydowanie szybciej - przekonuje rzecznik WSPON.

Najważniejszy stan budynku

Do lokali w kiepskim stanie może przekonać klientów sam wygląd budynku. - Jeśli blok będzie odnowiony, z czystymi i zadbanymi klatkami, to mieszkanie do kapitalnego remontu z pewnością znajdzie nabywcę - przyznaje Piotr Wieszczyk.

- To najlepsza inwestycja, bo i tak około 80 procent lokali jest remontowanych po zakupie, niezależnie od tego, czy sprzedający uważa je za idealne czy takie do remontu - dodaje Jerzy Sobański. - Prawie nikt nie chce mieszkać w nowo kupionym i nie odremontowanym lokalu. Jeden tylko maluje, inny zmienia wszystko. Znaczenie może mieć jednak to, czy są wymienione instalacje - podkreśla rzecznik WSPON.

Także Anna Łukasik potwierdza, że wygląd budynku i okolicy jest bardzo istotny. Jeśli mamy dwa porównywalne mieszkania przy tej samej ulicy, z czego jedno znajduje się w zrujnowanym budynku, drugie - w odnowionym, to różnice w cenach lokali mogą sięgać 5- 15 procent - szacują pośrednicy.

- Najważniejsza jest lokalizacja, potem stan techniczny budynku, a następnie stan lokalu - mówi Jerzy Sobański.

- Mieszkania w zniszczonych budynkach się nie sprzedają, chyba że stałyby w al. Róż, ale tam nie ma zapuszczonych domów - dodaje. Według rzecznika WSPON, jeśli ktoś kupuje mieszkanie w takim budynku, to musi być ono dużo tańsze od innych podobnych. Zdarza się też, że inwestor ma informacje, których nie zna sprzedający. - Chodzi na przykład o to, że kamienicą interesuje się duży inwestor komercyjny, który będzie musiał porozumieć się z każdym właścicielem, by móc przejąć budynek na własność - wyjaśnia Jerzy Sobański.

Piotr Wieszczyk podkreśla z kolei, że zastanawiając się nad lokalem w zniszczonym budynku, warto sprawdzić u jego administratora lub we wspólnocie, czy w planach jest remont obiektu. - Może się okazać, że kupujemy lokal w bardzo przystępnej cenie ze względu na stan budynku, który za rok będzie jednak poddany kapitalnemu remontowi.

I w takiej sytuacji zyskamy atrakcyjne mieszkanie = podkreśla przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

- Znacznie trudniej będzie znaleźć chętnych na wyremontowany lokal, ale w zniszczonym bloku, jeśli nie jest planowany jego remont - ocenia Piotr Wieszczyk.

Źródło: Rzeczpospolita