Pod Warszawą ceny spadają wolniej

– W każdym z tych przypadków wpływ na cenę mają oczywiście lokalizacja, utrudniony dojazd do centrum Warszawy, a także standard nieruchomości. – zauważa Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości.

Pod Warszawą ceny spadają wolniej

Średnio mieszkania w podwarszawskich lokalizacjach są tańsze o 25 – 30 proc. w stosunku do podobnych ofert z miasta

Szukając po prawej stronie Wisły, najtaniej kupimy lokum w Markach i Ząbkach, gdzie średnie ceny wahają się od 5 do 7 tys. zł za mkw. Jeśli chodzi o lewą stronę Wisły, to tu najtańsze lokale znajdziemy w Piasecznie i Józefosławiu, choć stawki te są już nieco wyższe niż po prawej stronie.

– W każdym z tych przypadków wpływ na cenę mają oczywiście lokalizacja, utrudniony dojazd do centrum Warszawy, a także standard nieruchomości. – zauważa Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania np. w Ząbkach, to cena będzie uzależniona nie tylko od tego, że jest to podwarszawska miejscowość, ale także od tego, gdzie w samych Ząbkach ta nieruchomość się znajduje, jak daleko od głównych szlaków komunikacyjnych – dodaje

Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse szacuje, że mieszkania wybudowane przez deweloperów w ostatnich latach pod Warszawą mogą być tańsze nawet o kilkanaście procent od tych w granicach miasta. Na obrzeżach pojawiają się również lokale, które kosztują tyle co ich bliźniacze oferty w stołecznych dzielnicach.

– Czasem warto jednak poszukać oferty poza granicami Warszawy, by zorientować się, że za podobną cenę można kupić mieszkanie o większym metrażu. Tak jest w przypadku mieszkań w Białołęce w zestawieniu z ofertami z Jabłonny czy Legionowa. Długość dojazdu do centrum miasta zwiększa się nieznacznie, ale za to możemy liczyć nie tylko na większą kameralność inwestycji, ale i mniejszy wydatek – opowiada Jańczuk.

Jeżeli dysponujemy naprawdę bardzo ograniczonymi środkami, np. kwotą rzędu 160 – 180 tys. zł, możemy kupić w Legionowie lub okolicznych miejscowościach kawalerkę w budynku z wielkiej płyty. Jednocześnie za niewiele ponad 200 tys. zł dostaniemy dwa – trzy pokoje.

Ceny w miejscowościach podwarszawskich nie oparły się oczywiście rynkowym tendencjom, co przyciąga klientów z ograniczonymi możliwościami finansowymi. – Ale ze względu na dość ograniczoną podaż, spadki cen pod Warszawą nie okazały się tak widoczne jak w mieście – twierdzi Piotr Wieszczyk.

Również Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że ceny w Piasecznie, Markach czy Legionowie spadają w mniejszym stopniu niż w samej Warszawie. – Stawki te od samego początku były kalkulowane w nawiązaniu do lokalizacji danej nieruchomości, dlatego teraz ich zmiany są stosunkowo niewielkie – zaznacza Jańczuk.

Źródło: Rzeczpospolita

Jedno mieszkanie, pięć różnych cen

– Nie można więc tego generalizować – przyznaje Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Przyjęło się mówić, że dziś można wynegocjować 10 czy 15 proc. A prawda jest taka, że czasem można, a czasem nie. Wszystko zależy od sytuacji sprzedającego – podkreśla.

Jedno mieszkanie, pięć różnych cen

Problemu z ustaleniem faktycznych cen nie rozwiązują też średnie stawki obliczane na podstawie cen ofertowych. Często bowiem do jednego worka wrzucane są lokale w różnym wieku i stanie, w tym różne ceny tego samego lokum.

Przykład: sprzedająca lokal przez kilka różnych agencji zapytana przez klienta o cenę, prosi, by zapytać pośrednika, bo... nie pamięta. Okazuje się, że jej lokal, w zależności od agencji, kosztuje od 280 do 320 tys. zł.

Zależy od prowizji

– Takie sytuacje zdarzają się dość często – przyznaje Anna Łukasik z agencji Polanowscy Nieruchomości. – O cenie mieszkania zawsze decyduje sprzedający. Jednak do tej kwoty pośrednicy dodają swój procent prowizji plus VAT – tłumaczy.

Potwierdza to Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Różnice w cenach nieruchomości oferowanych przez kilku czy kilkunastu pośredników wynikają z faktu, że ci za każdym razem indywidualnie ustalają prowizję – mówi.

Anna Łukasik podaje przykład: mieszkanie za 500 tys. zł po dodaniu prowizji może się pojawić w ofertach w cenie 518 tys. zł. Albo za 510 tys. zł – wszystko zależy od tego, jak wysoką prowizją zadowoli się agencja – jednej wystarczy 1 – 1,5 proc., a są też takie, które nie mogą obniżyć prowizji poniżej 2,5 proc.

Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że różnice w cenie wynikają też z faktu, że do jednej agencji to samo lokum trafia nierzadko w różnym czasie.

– Jedna agencja ma więc ofertę od początku jej wystawienia na rynku, inna dopiero po jakimś czasie, w którym być może cena została obniżona – wyjaśnia przedstawiciel Metrohouse.

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Oferty.net, podkreśla zaś, że niektóre biura próbują uzyskać zgodę właściciela na pośrednictwo w sprzedaży jego nieruchomości, deklarując, że znajdą klienta, który zapłaci oczekiwaną przez niego cenę powiększoną o prowizję dla agencji. – Właściciel oferuje lokal np. za 400 tys. zł, a w ofercie agencji figuruje on z ceną np. 420 tys. zł – opowiada Drogomirecki. – Zdarza się też, że agencja celowo podaje jeszcze wyższą kwotę, np. 450 tys. zł, po to, by potencjalnego klienta już na wstępie kusić obniżką. Rezerwę stanowią te dodatkowe 30 tys. zł – dodaje.

Jeśli do ceny mieszkania od razu doliczona jest prowizja, to – jak mówi anonimowo jeden z pośredników – upada mit, że kupujący jej nie płaci. – Płaci, tyle że w cenie mieszkania – mówi.

Według Jacka Kriese, szefa stołecznej agencji Okazja, oferowanie tych samych mieszkań w różnych cenach przez różne agencje, co wynika z ich polityki prowizyjnej, nie jest niestosowne.

W jednym worku

– Kupujący, mając wybór, kieruje się ceną albo zaufaniem do konkretnej agencji – wyjaśnia Jacek Kriese. – Jeżeli sprzedającego to razi, a chce współpracować z wieloma pośrednikami, wystarczy to odpowiednio zapisać w umowach. Coraz częściej się zdarza, że sprzedający mówi: możecie oferować moje mieszkanie, pod warunkiem że wasza prowizja wyniesie np. 7 tys. złotych – zauważa.

Joanna Iwanowska z agencji Polanowscy Nieruchomości ocenia zaś, że dopóki nie będzie w Polsce zwyczaju pracy z jednym pośrednikiem, dopóty sytuacje z różnymi cenami będą się zdarzać.

– Sprzedający często sami wprowadzają galimatias, umieszczając ofertę, gdzie popadnie – zauważa.

Jak zatem ustalić rzeczywiste ceny mieszkań? Brać pod uwagę średnie stawki wyliczane na podstawie cen ofertowych?

– Na przykład w części osiedla Piaski na Bielanach, w nowych blokach przy niewielkiej ulicy Literackiej, średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym – wg moich obserwacji – wynosiły w latach 2006 – 2007: 9 – 11,5 tys. zł za mkw., w 2008 r. – 8,6 – 10,3 tys. zł za mkw., a w tym roku – 8 – 9,9 tys. zł za mkw. Po drugiej stronie ulicy Literackiej, w starych blokach, ceny były i są niższe, o 1 – 2,5 tys. zł za mkw., przy czym najmniejsza różnica wystąpiła w drugiej połowie 2006 r., czyli w szczycie szału zakupowego – wylicza Jacek Kriese. – Aktualna średnia dla całej ulicy wypadnie więc na poziomie ok. 7 tys. zł za mkw. Tylko czy ten ostatni wskaźnik ma jakiś sens? Ja i mój pies mamy średnio po trzy nogi, a pośrodku ulicy Literackiej nie ma bloków „staro-nowych” – dodaje.

I zestawia dane ze średnimi cenami ofertowymi podawanymi przez jeden z portali, według którego średnia cena ofertowa w maju br. dla pobliskiej ulicy Broniewskiego to 8265 zł za mkw., a dla całych Bielan – 8227 zł za mkw. – Wynikałoby z tego, że ceny mieszkań w wyniku negocjacji topnieją średnio o 1,2 – 1,3 tys. zł na metrze – lub więcej, bo Broniewskiego jest tańsza od Literackiej. Wynik absurdalnie zawyżony, wynikający zapewne z przyjętej metodologii, która do jednego worka obliczeniowego wrzuca wszystko, co ktoś zamieścił – mówi szef Okazji.

Marcin Uryga, analityk z firmy Emmerson Nieruchomości, podkreśla, że ceny ofertowe prezentują wyłącznie oczekiwania sprzedających i, będąc jedynie ceną wyjściową, nie są najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem poziomu cen.

Dlatego warto się kierować cenami transakcyjnymi. – W ubiegłym roku w Warszawie różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgały w zależności od dzielnicy od 2,5 proc. na Białołęce do 17 proc. w Śródmieściu i na Pradze-Północ – podaje Marcin Uryga. – W Krakowie ta rozbieżność w ubiegłym roku wyniosła średnio ok. 11 proc., we Wrocławiu ok. 13 proc., a w Poznaniu ok. 6 proc. – podaje analityk z Emmersona. Zastrzega jednak, że nawet dziś cena transakcyjna może być wyższa od ofertowej.

– Nie można więc tego generalizować – przyznaje Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Przyjęło się mówić, że dziś można wynegocjować 10 czy 15 proc. A prawda jest taka, że czasem można, a czasem nie. Wszystko zależy od sytuacji sprzedającego – podkreśla.

Gdzie po wycenę

Jacek Kriese radzi, by w sprawie wyceny nieruchomości zwrócić się do rzeczoznawcy albo skorzystać z wiedzy pośrednika, który na danym terenie stale pracuje.

– Sprzedającego powinny interesować głównie ceny mieszkań w jego bloku, przy jego ulicy oraz na jego osiedlu. Powoływanie się na ceny z innych rejonów miasta jest sprytnym zabiegiem negocjacyjnym obliczonym na namieszanie kupującemu w głowie – mówi szef Okazji. Anna Łukasik potwierdza, że podstawą są ceny nieruchomości o podobnych parametrach w tej samej lokalizacji. Chodzi m.in. o stan techniczny czy wykończenie.

Piotr Wieszczyk radzi zaś, by nawiązać współpracę z doświadczoną dużą agencją, która ma bazę sprzedanych nieruchomości, co umożliwi ustalenie adekwatnej ceny mieszkania.

– Śmiertelny grzech sprzedającego to wystawienie mieszkania na poziomie cen ofertowych i dodanie do tego pewnej kwoty na negocjacje – podkreśla Marcin Jańczuk. – Jest małe prawdopodobieństwo, że ktokolwiek zainteresuje się tak wycenioną ofertą.

Źródło: Rzeczpospolita

Najtańsze zostały już wykupione

Piotr Wieszczyk Maxon Nieruchomości dodaje, że można powiedzieć, iż na rynku wtórnym przybywa transakcji. – Przeważnie chodzi o małe nieruchomości nieobciążone kredytem, dzięki czemu sprzedaż jest łatwiejsza.

Najtańsze zostały już wykupione

Z baz pośredników zaczynają znikać najtańsze mieszkania. Na hasło „kryzys” nadal jednak można sporo utargować. Najlepiej sprzedają się kawalerki i lokale z dwoma pokojami

Jak zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson, rynek nieruchomości rzeczywiście delikatnie drgnął. Rozruszał go program dopłat do kredytów, a także duże obniżki cen nowych mieszkań.

– Stanowczo jednak za wcześnie, by mówić o przełamywaniu kryzysu – zastrzega Skoczeń. – Niektórzy analitycy przewidują, że jego dno osiągniemy dopiero pod koniec roku.

Piotr Wieszczyk Maxon Nieruchomości dodaje, że można powiedzieć, iż na rynku wtórnym przybywa transakcji. – Przeważnie chodzi o małe nieruchomości nieobciążone kredytem, dzięki czemu sprzedaż jest łatwiejsza – mówi Piotr Wieszczyk.

Jarosław Mikołaj Skoczeń oblicza zaś, że w kwietniu i maju jego firma odnotowała około 50 procent transakcji w porównaniu z liczbą z czasów hossy sprzed kilku lat.

– Są symptomy świadczące o tym, że jest coraz lepiej – dodaje Piotr Wieszczyk. – Banki są dziś bardziej elastyczne przy udzielaniu kredytów. Jednym z symptomów zmian jest też ożywienie osób, które już wcześniej poszukiwały lokali do kupienia, ale zdecydowały się poczekać ze względu na informacje o rychłej drastycznej obniżce cen. Okazuje się, że tak wielkich obniżek nie ma, a atrakcyjnych nieruchomości jest coraz mniej. Zainteresowani kupnem zaczynają więc intensywniejsze poszukiwania – dodaje.

– Od przeszło trzech miesięcy bardzo dobrze sprzedają się mieszkania jedno- i dwupokojowe – zauważa pośrednik Jacek Kriese, szef biura nieruchomości Okazja. – W pierwszej kolejności z baz wypadły lokale najtańsze i te z cenami do negocjacji – dodaje.

Jego zdaniem rynek powoli zmierza ku stabilizacji cen i wyczerpywaniu się atrakcyjnych ofert. – Dobrą ilustracją nastrojów na rynku jest przykład właściciela dwóch podobnych jednopokojowych mieszkań przy ul. Dzikiej na Muranowie. Oba lokale znajdują się w tym samym wieżowcu z lat 70. – opowiada szef Okazji. – Pierwszy sprzedał w marcu tego roku po 7 tys. zł za metr, z nieskrywaną ulgą, będąc przekonanym, że to się nie może udać. Drugi wystawił dużo drożej. Kilka dni temu znalazł się kupiec, który zapłacił prawie 7,3 tys. zł za metr, a był gotów dać jeszcze więcej – mówi pośrednik.

Dodaje, że popyt tworzą dziś osoby, które rezygnują z lokat w bankach. – Ci, którzy posiłkują się kredytem, robią to w ograniczonym zakresie, przeważnie na nie więcej niż połowę inwestycji – zauważa. I dodaje, że wciąż słabo sprzedają się średnie i duże mieszkania. Ze snu zimowego nie wybudził się jeszcze rynek domów i gruntów.

– Obecne tendencje na rynku utrzymają się do wakacji, może nawet zamienią się w „kawalerkową minihossę”, gdy oferujący przestaną wierzyć w kryzys – zastanawia się Jacek Kriese. – Na razie na takie hasło nadal można dostać spory rabat. Widziałem ładne i poszukiwane mieszkania, które szybko taniały pod dyktando zainteresowanego – przyznaje.

Potwierdza to Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Ceny transakcyjne od tych ofertowych różnią się znacząco – mówi przedstawiciel Emmersona. – Przy dużym mieszkaniu można wynegocjować nawet 30 – 35 procent obniżki, przy mniejszym – 20 – 25 procent. Jeśli sprzedający ma problemy finansowe, to zejdzie nawet poniżej kosztów własnych – mówi Skoczeń.

I ocenia, że w najbliższym czasie nie zapowiadają się znaczące zwyżki cen.

Czy zbliżające się lato spowolni sprzedaż? Czy sprzedający będą bardziej ustępliwi, obawiając się, że w tym czasie będą mieć większe problemy ze znalezieniem klienta?

– Wakacje nie mają wpływu na zmianę ceny. Jeśli ktoś szuka nieruchomości, to szuka jej także w tym czasie – podkreśla Piotr Wieszczyk. A Jacek Kriese przypomina, że kierunek, w jakim pójdzie rynek, zależy przede wszystkim od banków i dostępności kredytów.

Źródło: Rzeczpospolita

For Sale in ... Warsaw - The New York Times

Following Poland’s first free elections — 20 years ago this week — Warsaw’s residential real estate market began to “slowly grow up,” said Olimpia Bronowicka, an agent at Maxon Real Estate, a Warsaw-based agency.

For Sale in ... Warsaw - The New York Times

TWO-BEDROOM, TWO-BATH APARTMENT IN THE CITY CENTER

2.98 MILLION POLISH ZLOTYS (ABOUT $945,101)

This two-bedroom, two-bath apartment is located on the first floor of a four-story building constructed in 1906. The building’s moniker, “The Angel Residence,” comes from sculptures of cherubs that decorate its exterior, most of which was rebuilt shortly after World War II (a further renovation is planned for next year).

The interior was renovated five years ago and now has central heating, new electrical wiring and an elevator. The 130-square-meter (1,399-square-foot) aparutment has also been remodeled, and is divided into “day” and “night” areas — a conceptual distinction that reflects the preferred layout style of Polish apartments. The day portion has a large, open living and dining area, and a small balcony. There is a contemporary-style kitchen, with a dishwasher and washing machine, and a bathroom. The night portion of the apartment consists of two bedrooms and a windowed bathroom. A corridor with built-in closets connects the two areas.

The ceilings are three meters (almost 10 feet) high throughout and the wood-framed windows, original but restored, all overlook a small, green courtyard that is available exclusively to building residents. There is also an attended parking lot.

The Angel Residence is located in the Srodmiescie district, the city center that is Warsaw’s cultural, business and tourist heart. It is home to numerous galleries, theaters and embassies, as well as landmarks like the Palace of Culture and Science. Shopping, dining and nightlife options are all within walking distance, and the Warsaw Frederic Chopin Airport is 20 minutes by car.

MARKET OVERVIEW

During the communist era, the majority of Warsaw’s inhabitants lived in what are known as housing cooperatives, state-controlled organizations that served as property developers and managers. Most of the cooperatives consisted of multi-unit buildings in which families occupied individual units, said Kazimierz Kirejczyk, the president of REAS, a Warsaw-based real estate consulting and research firm. Some cooperative units resembled rentals, while others, at least in theory, offered residents quasi-ownership of their homes. “Everyone pretended it was a sort of self-government, but practically everything was controlled by the state, starting with the financing and land allocation,” said Mr. Kirejczyk.

Following Poland’s first free elections — 20 years ago this week — Warsaw’s residential real estate market began to “slowly grow up,” said Olimpia Bronowicka, an agent at Maxon Real Estate, a Warsaw-based agency. Many residents were given the opportunity to buy their homes from the government, at prices 5 to 10 percent of their value, said Aleksander Skirmuntt, the director of sales at Emmerson Real Estate, a Warsaw-based agency. The privatization process happened gradually, along with a rise in real estate values.

Around 2001, the real-estate market began to develop at a more rapid pace, in part thanks to the drop in inflation, the establishment of a mortgage market and increased residential development, said Mr. Kirejczyk.

In 2001, the average price of a resale home in Warsaw was 3,200 zlotys per square meter ($94 per square foot). Real estate prices began to rise after Poland joined the European Union in 2004. By 2008, the peak of the market, prices rose to 9,062 zlotys per square meter ($267 per square foot), according to Marcin Plazinski, the associate director of the research department at Emmerson Real Estate. For new construction, prices rose from 3,500 zlotys per square meter ($103 per square foot) in 2001 to 9,503 zlotys per square meter ($280 per square foot) in 2008.

However, with the global economic downtown in late 2008, Warsaw’s real estate market has gone into a decline. Developers have frozen their projects and there are few, if any, buyers, said Mr. Skirmuntt. Asking prices have fallen, too: According to Mr. Plazinski, the average price per square meter of resale homes in the first quarter of 2009 was 8,989 zlotys ($265); new homes were 9,250 zlotys ($273). Actual selling prices are some 10 to 15 percent lower, said Mr. Kirejczyk.

WHO BUYS IN WARSAW

In the years prior to Poland’s joining the European Union, Warsaw began to attract an influx of European investors, with residents of Spain, Germany, England and Ireland being the most common, said Ms. Bronowicka. Interest has dwindled since the global economic crisis began, she added.

BUYING BASICS

There are no restrictions on foreigners wishing to buy an apartment in Warsaw, said Ms. Bronowicka. However, for citizens of countries outside the European Economic Area who want to purchase a house or land, permission from the Home Office is needed. The fee is 1,570 zlotys ($498); a response will be given within three months, Ms. Bronowicka said. The process is simple and is usually handled by a notary, who is required for the process. (Notary fees vary but are usually about 0.5 percent of the purchase price, Ms. Bronowicka said.)

Buyers of resale homes pay a 2 percent stamp duty, while new homes, sold by the developer, are subject to a 7 percent value-added tax, said James Yrkoski, a partner and head of real estate department at TGC Corporate Lawyers. Agents’ fees are usually 2 to 2.5 percent of the purchase price and are typically paid by both the buyer and seller, said Ms. Bronowicka.

The use of a lawyer is recommended; Mr. Yrkoski said legal fees usually range between $1,000 and $3,000. (Use of foreign currency in these transctions is common.)

Despite tougher restrictions, mortgages are available to foreign buyers, said Mr. Skirmuntt. European Union and United States residents can usually borrow 80 percent; citizens of other countries may be limited to 50 percent, he said. Interest rates are around 8 percent, he said.

USEFUL WEB SITES

Official city site: www.e-warsaw.pl

Tourist information: www.warsawtour.pl

LANGUAGES AND CURRENCY

Polish; zloty (1 zloty = $0.32)

TAXES AND FEES

A monthly service charge of 800 zlotys ($254) includes heat, water, maintenance of common areas and property taxes.

CONTACT

Olimpia Bronowicka, Maxon Real Estate; www.maxon.pl; 011-48-509-679-642 or 011-48-22-530-6038

Źródło: The New York Times