Trudno okazyjnie kupić budynek wolno stojący w Warszawie

Atrakcyjna lokalizacja i możliwość przebudowy niewielkiego domu zachęca do transakcji, zwłaszcza kiedy cena jest niska.

Trudno okazyjnie kupić budynek wolno stojący w Warszawie

Atrakcyjna lokalizacja i możliwość przebudowy niewielkiego domu zachęca do transakcji, zwłaszcza kiedy cena jest niska.

Najmniejsze domy, jakie trafiają do sprzedaży, mają powierzchnię 60 – 110 mkw., a wysokość kondygnacji sięga maksymalnie 225 cm. Takie budynki pochodzą głównie z lat 60. i 70. Z reguły wymagają gruntownego remontu.

– Na Sadybie można je spotkać w zabudowie szeregowej, na działkach o pow. 150 – 250 mkw. Zwykle jednak wyburza się je i na ich miejscu wyrastają małe budynki wielorodzinne lub wolno stojące jednorodzinne rezydencje. Więcej ofert sprzed 30 czy 40 lat znajdziemy we Włochach i w Ursusie. Domy stoją tam na dość atrakcyjnych działkach o pow. 450 – 1000 mkw. – opowiada Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości.

Oferty takie trafiają się również w Ursusie i we Włochach. Rzadziej małe domy znajdziemy w Wawrze czy w Aninie. Czasem trafiają się na Pradze-Południe i Bielanach.

Cena małych domów zależy przede wszystkim od wielkości działki i jej przeznaczenia. Według Joanny Lebiedź z agencji nieruchomości Lebiedź & Lebiedź małe domy dość łatwo sprzedać, gdy konstrukcja budynku umożliwia przebudowę.

Najtrudniej natomiast, zdaniem Małgorzaty Czerwińskiej, znaleźć amatora na segment na działce o pow. 150 mkw., gdzie możliwości rozbudowy są niewielkie, a inwestycja kosztowna.

Sporo maleńkich domów znajdziemy w okolicach Warszawy, np. w Łomiankach, Ożarowie czy Jankach. – Rzadko jednak można znaleźć mały dom do remontu czy przebudowy pośród nowej zabudowy. Zwykle też sąsiedztwo jest brzydkie – opowiada Joanna Lebiedź.

Wiele osób rezygnuje zatem z kupna taniego, małego domu na rzecz budowy nowego i zaczyna rozglądać się za działką. Tu jednak pojawia się kolejna przeszkoda: ceny ziemi nadal są wygórowane.

– Problemem dla inwestorów jest brak tanich działek i niechęć do ich sprzedaży przez dotychczasowych właścicieli – tłumaczy Adam Bronisz z agencji BB Nieruchomości.

I dodaje, że wiele osób pyta teraz o domy wolno stojące.

– Podczas gdy bliźniaków i segmentów znajdziemy dziś bardzo dużo w sprzedaży, domów wolno stojących brakuje. A te właśnie są najbardziej poszukiwane na rynku – dodaje Bronisz.

Źródło: Rzeczpospolita

Mieszkania upadłych zasilą rynek, ale nieznacznie

Upadłość konsumencka spowoduje, że na rynek będą trafiać zlicytowane mieszkania upadłych, zwiększając podaż. Koszyk z ofertami, którym będzie można przypiąć etykietkę „okazja”, będzie na pewno bogatszy – przewidują pośrednicy. Zastrzegają jednak, że skala zjawiska wielka raczej nie będzie.

Mieszkania upadłych zasilą rynek, ale nieznacznie

Upadłość konsumencka spowoduje, że na rynek będą trafiać zlicytowane mieszkania upadłych, zwiększając podaż. Koszyk z ofertami, którym będzie można przypiąć etykietkę „okazja”, będzie na pewno bogatszy – przewidują pośrednicy. Zastrzegają jednak, że skala zjawiska wielka raczej nie będzie.

Do tej pory takie oferty do stołecznych agencji nie trafiają. Niewykluczone, że sytuację zmieni kryzys. – Nie przeceniałbym jednak wpływu upadłości konsumenckiej na wtórny rynek nieruchomości – zastrzega Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. – Lokale, które znajdą się na rynku wskutek zlicytowania, będą stanowić niewielką część podaży, zwłaszcza dziś, gdy jest ona wyjątkowo duża – ocenia.

– Nie sądzę, by ustawa o upadłości konsumenckiej wywołała masowe licytacje mieszkań. To raczej kryzys gospodarczy, rosnące bezrobocie, wzrost kosztów kredytów mogą sprawić, że osoby mające kredyt staną przed poważnymi problemami z jego spłatą czy też przed koniecznością sprzedaży mieszkania – dodaje pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości.

Dadzą na wynajem

Cezary Szubielski przypomina, że mechanizmy upadłości konsumenckiej są w ogólnych zarysach proste: niewypłacalna osoba składa wniosek o upadłość w sądzie, a ten likwiduje jej majątek. – Możemy spokojnie przyjąć, że w przypadku dużego zadłużenia mieszkanie będzie jednym z pierwszych elementów majątku podlegających zabezpieczeniu i zbyciu na poczet długu – zauważa pośrednik.

Joanna Tomczyk z działu analiz redNet Consulting dodaje, że upadłość konsumencka ma uchronić niewypłacalnego dłużnika przed spiralą zadłużenia związaną z naliczaniem kolejnych odsetek od niespłacanych zobowiązań. – Z drugiej strony to rozwiązanie ma dać wierzycielom większe szanse na odzyskanie wierzytelności od dłużnika, który popadł w kłopoty finansowe – mówi analityk redNet Consulting.

Tomczyk podkreśla, że dłużnik nie pozostanie bez dachu nad głową, ponieważ sąd przekaże mu kwotę umożliwiającą wynajmowanie innego mieszkania przez rok. – Jej wysokość będzie zależeć od sytuacji rodzinnej dłużnika: osobie mieszkającej samotnie przysługiwać będzie kwota umożliwiająca najem kawalerki, a posiadającej dzieci – mieszkania kilkupokojowego – tłumaczy Joanna Tomczyk.

Według niej wprowadzenie upadłości konsumenckiej może wpłynąć na rynek nieruchomości poprzez dwa główne zjawiska: po pierwsze na wtórny rynek trafiać będą zlicytowane mieszkania upadłych, zwiększając podaż lokali, a po drugie wzrośnie popyt na rynku najmu, gdyż osoby te poszukiwać będą lokum do wynajęcia.

– Jednak ze względu na wiele warunków wykluczających znaczną część nierzetelnych dłużników z grupy, która może ogłosić upadłość, globalny wpływ tego rozwiązania na rynek nieruchomości pozostanie na razie niewielki – przyznaje Joanna Tomczyk.

Janusz Tchórzewski, prezes spółki GCDF Polska, komentuje zaś, że upadłość konsumencka w czasie kryzysu powinna być uznana za wyjście ostateczne i tylko w przypadku braku innych pomysłów na pomoc w spłacie rat. – Powinna dotyczyć tylko tych dłużników, którzy w normalnych czasach też by upadli. Generalnie lepiej dla wszystkich, w tym upadającego, jest porozumieć się z bankiem w sprawie restrukturyzacji zadłużenia – ocenia Janusz Tchórzewski.

Koszyk z okazjami

Cezary Szubielski przypomina, że wartość licytowanej nieruchomości określana jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Cena wywoławcza, czyli minimalna kwota, za jaką można kupić dom czy mieszkanie podczas pierwszej licytacji, to trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli do pierwszej licytacji nikt nie stanie, wyznacza się drugą, podczas której cena wywoławcza stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

– Po skutecznej licytacji lokal znajduje nabywcę i staje się pełnowartościowy. To, że w pewnej chwili mieszkanie było licytowane, nie wpływa więc na wartość rynkową nieruchomości – zastrzega dyrektor z Krupa Nieruchomości.

Marcin Jańczuk zauważa zaś, że czynnikiem zachęcającym do zakupu mieszkania w licytacji będzie jego cena. – To jedyna możliwość, by licytowane lokale przebiły się wśród innych ofert. – Cena takich mieszkań może nieznacznie odbiegać od aktualnych cen rynkowych. Jest to idea sprzedaży przez licytację. Pewne jest, że powiększy się nieco koszyk ofert, którym będzie można przypiąć etykietkę „okazja” – przyznaje przedstawiciel Metrohouse.

Małgorzata Czerwińska, Maxon Nieruchomości

– Licytacja mieszkań z powodu niepłaconych kredytów to odsetek wszystkich licytacji. Więcej jest licytacji mieszkań np. w starych kamienicach, gdzie nowy właściciel podniósł czynsz, a lokatorzy nie są w stanie go płacić. Na razie więc z licytacji trafiają na rynek mieszkania w starych, zaniedbanych budynkach z wielkiej płyty czy w kamienicach-ruinach. Takie lokale do generalnego remontu wymagają niewiarygodnych nakładów finansowych. Tymczasem większość nabywców chce mieszkać w nowym budownictwie, z garażem i ochroną.

Źródło: Rzeczpospolita