Świadectwo kłopotu

Od nowego roku każdy dom i każde mieszkanie powinny mieć świadectwo energetyczne. Bez niego możemy mieć kłopoty z ich sprzedażą i kupnem. Życie Warszawy sprawdziło, jak na nowe przepisy zareaguje rynek nieruchomości.

Świadectwo kłopotu

Od nowego roku każdy dom i każde mieszkanie powinny mieć świadectwo energetyczne. Bez niego możemy mieć kłopoty z ich sprzedażą i kupnem. „Życie Warszawy” sprawdziło, jak na nowe przepisy zareaguje rynek nieruchomości

Świadectwo energetyczne budynku lub mieszkania będzie miało cztery strony. Ocenie zostaną poddane nie tylko parametry obiektu, ale też liczba mieszkańców, stan instalacji wodnej i ciepłowniczej. Nawet ilość światła słonecznego wpadającego do mieszkania

Dzięki świadectwu energetycznemu dowiemy się, jakie jest roczne zapotrzebowanie na energię w naszym domu czy mieszkaniu. Konieczność posiadania takiego dokumentu wymusza dyrektywa UE. Sporządzą go na podstawie wzoru Ministerstwa Infrastruktury specjalnie przeszkoleni rzeczoznawcy.

Szczelne okna, dobry piec

Choć do końca roku tylko trzy tygodnie, nadal nie wiadomo, kto będzie miał uprawnienia do wydawania świadectwa.

– Skończyłem specjalny kurs, ale uprawnień nie mam, bo egzaminu państwowego jeszcze nie było. Podobno odbędzie się dopiero w styczniu – mówi kandydat na rzeczoznawcę. Dodaje, że audyt jest skomplikowany. – Sprawdza się m.in. szczelność okien, zużycie ciepłej wody, liczbę słonecznych dni w roku, materiał ocieplający budynek.

Ale specjaliści od nieruchomości alarmują: certyfikat niewiele powie użytkownikowi o nieruchomości. Nie określi klasy energetycznej budynku, jak w przypadku sprzętu AGD.

– Poda tylko ilość energii wyrażoną w kilowatogodzinach przypadających rocznie na mkw. nieruchomości – mówi Tomasz Lebiedź, pośrednik nieruchomości w Warszawie. – A przecież tego nikt nie przeliczy na złotówki. Dodaje jednak, że agenci nieruchomości zastanawiają się, na ile posiadanie świadectwa zmieni ceny na rynku.

– Sam certyfikat niczego nie zmieni, a i wysoka ocena w nim zawarta, też raczej nie – komentuje Małgorzata Czerwińska z agencji nieruchomości Maxon. – Dla kupujących liczy się przede wszystkim lokalizacja, funkcjonalność. Może za kilka lat klienci docenią energooszczędne domy.

– A na razie tzw. wielka płyta, nawet energooszczędna, po dociepleniu budynku będzie nadal wielką płytą, na którą chętnych jest niewielu – mówi Lebiedź.

Po pierwsze: sprzedać

Ale, jak mówią analitycy, nowe przepisy mogą spowodować zastój na rynku nieruchomości. Wiadomo, że na razie nikt nie będzie miał świadectw. Czy notariusz będzie mógł spisać akt notarialny sprzedaży i kupna mieszkania, które nie ma wymaganego ustawą certyfikatu? Ministerstwo Infrastruktury nie wprowadziło za jego brak żadnych sankcji. W wykładni na stronie internetowej przyznaje, że o możliwości sprzedaży bez certyfikatu zadecyduje rynek. Ale nawet wśród notariuszy zdania są podzielone.

– Część twierdzi, że skoro świadectwo jest wymagane ustawą, to przy akcie notarialnym powinno być – mówi Robert Drop z warszawskiej Rady Adwokackiej. – Inni przekonują, że wystarczy zapisanie w akcie informacji o takich przepisach.

Także komentarze prawników są różne. – Nikt nie może zabronić rozporządzania własnością z powodu niejasnych zapisów w prawie – mówi Piotr Pieczonka z Kancelarii Prawniczej Nowacki, Pawelski, Pieczonka, Stoppa.

– Ale np. kupujący może stwierdzić, że poniósł szkodę, bo nie zna energetycznej oceny budynku. I pójdzie do sądu cywilnego po odszkodowanie – ripostuje Lebiedź. Dodaje jeszcze jeden aspekt, który może sparaliżować rynek. – Na razie takich sygnałów nie mamy – zastrzega. – Ale może się okazać, że banki uzależnią przyznanie kredytu mieszkaniowego od tego, czy lokal posiada świadectwo energetyczne. I obrót nieruchomościami spadnie.

Nawet deweloperzy są zaniepokojeni. W ich sprawie zapis ustawy jest jasny: w nowo oddawanych domach świadectwo być musi. – Niewiele wiemy, czekamy na konkrety. Na szczęście mamy do wydania dużo mieszkań z tego roku. Tych świadectwa nie obowiązują – mówi wiceprezes Dom Development Jacek Orkisz.

Żródło: Rzeczpospolita

Tańsze oferty, niewielkie zainteresowanie

Podaż znacznie przewyższa popyt, nawet w miejscowościach znajdujących się w pobliżu dużych aglomeracji, gdzie ceny są z reguły niższe. Jeśli dojazd do centrum jest trudny, kupujących brakuje.

Tańsze oferty, niewielkie zainteresowanie

W efekcie co najmniej przez najbliższe pół roku sprzedawcy nadal będą zmuszeni obniżać ceny transakcyjne ofert.

– Najwcześniej podaż i popyt będą w stanie równowagi wiosną 2009 r. – mówi Klaudiusz Pomykała, dyrektor zarządzający we wrocławskiej agencji Jot-Be Nieruchomości.

W okolicach Warszawy

Do najbardziej popularnych sypialni pod Warszawą zalicza się m.in. Piaseczno, Pruszków oraz Piastów. Głównie w Piasecznie w ostatnich latach powstało wiele nowych inwestycji wielorodzinnych.

– Zaletą piaseczyńskich mieszkań były jeszcze parę lat temu ceny niższe od warszawskich o ok. 30 – 40 proc., obecnie natomiast ta różnica wynosi 20 – 25 proc. w porównaniu do np. Ursynowa czy Woli – mówi Małgorzata Czerwińska z Maxon Nieruchomości.

Natomiast Pruszków czy Piastów uchodzą za warszawskie sypialnie ze względu na dobre połączenie kolejowe ze stolicą. Nowe budownictwo wielorodzinne w tych miejscowościach to głównie inwestycje, które powstawały przez ostatnie dwa, trzy lata.

Ceny mieszkań np. w Piasecznie oscylują w granicach 5 – 7 tys. zł za 1 mkw. w nowym budownictwie. Domy, głównie w zabudowie szeregowej, kosztują 700 – 900 tys. zł. Czy cieszą się zainteresowaniem?

– Popyt jest, mieszkania są oglądane, ceny negocjowane, a transakcje zawierane. Podaż jest oczywiście większa niż popyt – mówi Małgorzata Czerwińska. Dodaje, że nieruchomości pod Warszawą będą wzbudzać coraz większe zainteresowanie ze względu na rozwój infrastruktury.

Pod Poznaniem i Wrocławiem

Jarosław Krajewski, szef agencji nieruchomości Ager, zauważa, że wyludnianie się Poznania na rzecz gmin ościennych to tendencja już trwała. – Istnieją miejscowości od lat uważane za bardzo atrakcyjne, np. Puszczykowo, gdzie wśród pięknych terenów Wielkopolskiego Parku Narodowego rezydencje powstawały już w okresie międzywojennym. Generalnie jednak podstawowym kryterium, jakim kierują się osoby szukające lokum, jest szybki dojazd do Śródmieścia – mówi Krajewski. Dodaje, że ceny są wprawdzie niższe niż w samym Poznaniu, ale obecnie warto wnikliwie przejrzeć ofertę nowych mieszkań ze względu na różne promocje deweloperskie.

– Będzie się zmniejszać ilość atrakcyjnych gruntów, co przełoży się na mniejszy niż w centrum, ale jednak wzrost cen – tłumaczy Jarosław Krajewski.

Zdaniem Klaudiusza Pomykały najbliższe miesiące powinny przynieść dalszą korektę cen w miejscowościach położonych na obrzeżach Wrocławia – o ok. 10 proc.

Największe osiedla mieszkaniowe powstają od kilku lat na południowych obrzeżach Wrocławia – na Bielanach Wrocławskich czy w Wysokiej. – Klienci, szukając domu, często wybierają Smolec lub Krzeptów. Po drugiej stronie miasta najszybciej rozwijają się Chrząstawa, Dobrzykowice i Nadolice – wylicza Klaudiusz Pomykała.

Ceny mieszkań i domów w podwrocławskich miejscowościach są dziś do 20 proc. niższe niż w samym Wrocławiu. Np. dom jednorodzinny w standardzie deweloperskim kosztuje od 3,8 tys. zł za 1 mkw., a mieszkanie 4 – 5 tys. zł za każdy metr.

Niedaleko Łodzi i Krakowa

Tymczasem pod Krakowem za popularne sypialnie uchodzą Zielonki, Zabierzów, Węgrzce, Rząska, Śledziejowice, Liszki i Libertów, z których dość łatwo dojechać do centrum miasta. Oferta w tych miejscowościach jest dosyć duża, przy czym największą część puli stanowią propozycje deweloperów.

Jan Zieleniewski, właściciel biura obrotu nieruchomościami Inter-Polmex, szacuje, że dom pod Krakowem można kupić już za 360 – 700 tys. zł, podczas gdy w samym mieście stawki są o wiele wyższe – np. na Woli Justowskiej można dziś znaleźć ofertę 250-metrowego domu za prawie 2 mln zł, co nie jest niczym niezwykłym. Tymczasem koszt mieszkań w podkrakowskich sypialniach to nawet 3 – 4 tys. zł za 1 mkw.W okolicach Łodzi raczej trudno nazwać jakiekolwiek miejscowości sypialniami.

– Taką rolę pełnią poszczególne dzielnice, np. Retkinia, która jest jednym z łódzkich osiedli. Wynika to prawdopodobnie z tego, że ceny mieszkań np. w Aleksandrowie Łódzkim czy Zgierzu są zbliżone do stawek w samej Łodzi, wynoszą 3,8 – 4 tys. zł za 1 mkw., a komunikacja podmiejska do tych miejscowości jest słabo rozbudowana – tłumaczy Zbigniew Kubiński, szef biura obrotu nieruchomościami Expert.

Źródło: Rzeczpospolita